Управления недвижимостью

1.                    Понятие технологии управления недвижимостью.

Управление — это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей.

Управление — функция организованных (упорядоченных) систем, обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей (где цель — идеальный, предполагаемый результат деятельности).

Рассматривая управление недвижимостью, как систему, следует исходить из неоднозначности этого понятия. С одной стороны, под управлением понимают руководство созданием, функционированием и развитием объекта недвижимости, с другой стороны — деятельность субъектов по рациональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.

Управление любыми процессами — это сложная и многофункциональная задача, связанная с взаимодействием многих интеграционных начал — планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов, соответствующих целям. Управление само по себе не существует в отрыве от предприятия (фирмы — Ф), людей (Ч), общества (О) и природы (П).

Решение — основа управления, выбор лучшего способа действий из нескольких возможных. Если попытаться представить процесс управления в виде взаимосвязей, образующих треугольник Человек — Природа — Общество, поместив в центре Фирму, то нам придется сначала перейти от плоского изображения к объемному, а затем уже прибегнуть к системе координат более высокого порядка

Таким образом суммируя все выше приведенное определим управление недвижимостью как комплексную систему удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация системы управления недвижимостью позволит включить ее в группу эффективно работающих активов

Система управления – взаимосвязанная совокупность элементов и их частей, образующих определенную целостность и единство, и предназначенная для достижения конкретной цели и находящаяся во взаимодействии с окружащей внешней средой.

Выделяют 4 основные функции управления:

а) планирование;

б)организация;

в) мотивация;

г) контроль;

Формирование системы управления осуществляется в следующей последовательности:

        выделение системы из среды и установление ее взаимодействия с этой средой;

        анализ назначения системы и формирование ограничений  в ее действиях;

        разработка модели системы и изучение ее динамики;

        выбор принципов управления;

        определение состава управленческих структур, имеющихся ресурсов и ограничений;

        выбор совокупности критериев или показателей и проведение их ранжирования;

        определение цели как необходимого конечного состояния этой системы;

        выработка концепций и алгоритма оптимального управления.

Системы управления недвижимостью

Модель управления состоит из системы и из структуры управления. Системы управления одна от другой отличаются главным образом по тому, какую роль в модели они отводят структуре, а какую — другим факторам. Наиболее обобщающей характеристикой модели является метод управления.

Существует две основные системы управления: формальная (жесткая) — ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий и неформальная (мягкая) — не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающим связям.

При первой системе в сотрудниках поощряется исполнительность, а во втором — инициатива, творческий подход к делу.

Формальная система опирается на организационную структуру предприятия; неформальная — на его микрокультуру. Формальный подход работает успешно только в том случае, когда работа поддается регламентации, количественной оценке и сопоставлению (например, в массовом строительстве). Однако сфера применения формального подхода сужается, главным образом, из-за возросшей нестабильности внешней среды.

Неформальная система предполагает постоянное изменение объектов управления. Замысел основателя проявится в том, что он определит состав и расположение объектов — домов, магазинов, детских садов и т. д.— но маршруты, тропинки люди будут выбирать сами. При таком подходе люди более склонны относиться к работе не как к средству получения прожиточного минимума, а как к средству реализации своих жизненных устремлений.

Вопросы управления и принятия решений изучались, анализировались и обсуждались на протяжении многих десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои преимущества и недостатки. То, что работает в одной ситуации, может быть непригодным в другой. Реальный мир не может измениться быстро и легко под одним лишь воздействием той или иной теории. Эти теории можно условно разделить на три группы: традиционные (классическая школа), бихевиористские (неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа).

Под управлением недвижимым имуществом понимается осуществление определенного комплекса операций по эксплуатации сооружений, зданий для того, чтобы эффективно использовать недвижимость в интересах владельца. Управление недвижимым имуществом реализуется методом формирования объекта управления, который представляет собой комплекс технологически и функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и т. д. Под основными целями управления рынком недвижимости подразумевается:

1) воплотить в реальность конституционные права граждан на недвижимое имущество и обязанности, связанные с их владением;

2) для того чтобы участникам рынка недвижимости работалось на рынке комфортно, необходимо установить определенный порядок и условия;

3) защитить участников рынка недвижимости от мошенников или преступных организаций;

4) обеспечить свободное ценообразование на объекты недвижимости в соответствии со спросом и предложением;

5) для того чтобы решить жилищные проблемы, нужно создать хорошие (благоприятные) условия в регионе или по стране целом;

6) обеспечить справедливое налогообложение недвижимости и участников рынков недвижимости;

7) создать условия для вложений (инвестиций), которые помогут развивать предпринимательскую деятельность в производственной сфере;

8) оздоровить экологическую среду, достигнуть эко-.-, номического роста, снизить уровень безработицы По стране в целом, решить жилищные проблемы

Принципы управления рынком недвижимости зависят от многих условий, прежде всего экономических, политических и иных по стране, но мировой опыт, который уже довольно прочно сложился к этому времени должен учитываться.

Для того чтобы указанные выше цели были воплощены в реальность, нужно учитывать следующие принципы управления:

1) разделение процедуры – т. е. должны применяться определенные подходы для регулирования отношений различных видов недвижимости – нежилых или жилых помещений, лесных и земельных участков и иных объектов;

2) открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений;

3) гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и иных нормативных актов;

4) разделение полномочий между регулирующими органами;

5) простота и понятность процедур и правил, которые устанавливаются законодательными актами о недвижимом имуществе;

6) соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою традицию и историю, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на разнообразные объекты недвижимости, его адаптация к отечественным условиям.

2. Основные функции управления недвижимостью.

Выделяют 4 основные функции управления:

а) планирование;

б)организация;

в) мотивация;

г) контроль;

Функция управления нeдвижимостью формируются и изменяются не произвольно, а в соответствии с потребностями и целями системы управления:

- глобальная цель - получение прибыли;

- управление качеством;

- расширение рынка;

- организационно-техническое развитие системы управления;

- соц.развитие;

- охрана окружающей среды;

- безопасность деятельности.

2. Принцип первичности функций управления недвижимостью:

Состав подсистем структуры управления недвижимостью:

- организационная структура, требования к работникам, их численность зависят от содержания количества и трудоемкости функций управления недвижимостью.

3. Принцип оптимальности соотношений интра и инфра функций системы управления недвижимостью. Определяет пропорции м/у функциями направленными на организацию системы управления недвижимостью (интрафункций) и функциями управления недвижимостью (инфрафункций).

4. Принципы оптимальности соотношения управленческих приоритетов. Требует опережения функций управления на развитие недвижимости, по сравнению с функциями, направленными на обеспечение функционирования недвижимости.

5. Принцип резервирования. Каждый работник должен выполнять функции вышестоящего, нижестоящего сотрудника и нескольких работников своего уровня.

6. Принцип экономичности. Предполагает наиболее экономическую и эффективную организацию системы управления недвижимостью.

7. Принцип прогрессивности. Подразумевает соответствие системы управления недвижимостью передовым зарубежным и отечественным аналогам.

8. Принцип перспективности. Следует учитывать перспективу развития организации.

9. Принцип комплексности. Предполагает учет всех факторов влияющих на систему управления недвижимостью (СУН).

10. Принцип оперативности. Своевременное принятие решений.

11. Принцип простоты. Гласит, что чем проще СУН, тем лучше она работает.

12. Принцип научности. Разработка мероприятий по формированию СУН не должны основываться на достижениях наук и учитывать в области управления изменения законодательства, развития экономики в рыночных условиях.

13. Принцип иерархичности. В вертикальных разрезах СУН должна обеспечивать иерархичное взаимодействие между звеньями управления.

14. Принцип автономности. В вертикальных и горизонтальных разрезах СУН должна быть рациональна.

15. Принцип согласованности. Взаимодействие между звеньями системы должно осуществляться в соответствии с целями организации.

16. Принцип устойчивости. Необходимо учитывать регулятора при отключении системы от цели.

17. Принцип прозрачности. СУН должна обладать концептуальным единством, содержать единую терминологию; деятельность всех руководителей должна строиться на единых элементах для различных по своему содержанию процессов.

18. Принцип комфортности. СУН должна содержать так удобств для творческих процессов обоснования, выработки, принятия и реализации решения.

3.Технология формирования системы управления недвижимостью.

Принципы информатизации СУН. Эти принципы можно разделить на:

- управленческие:

1. Принципы системности предполагает, что процесс создания комплексных систем фирмы д/б основан на предварительном системном анализе объекта и системы управления.

2. Принцип комплексности. Требует взаимосвязи работ по комплексности всех проводимых работ в фирме.

3. Принцип эффективности. Связан с правильным определением круга эффективных функций, технологий и задач в качестве критерия экономической эффективности.

4. Принцип создаваемых систем. Гласит, что комплектация должна производиться с учетом новых задач и перспектив.

- системно-технические. Должна соблюдаться при создании высокотехнических систем.

- Организационные. Ориентированы на организационное обеспечение систем.

5. Принцип первого руководителя. Руководителю д/б обеспечен доступ к информации организации.

6. Принцип подготовки персонала.

7. Принцип предварительной подготовки объекта. Может включать изменение организационной структуры, функциональных обязанностей персонала, системы документооборота.

3 гр. Принципы, определяющие направления развития СУН.

1. Принцип концентрации в 2-х направлениях.

I. Концентрация усилий всех работников на решение основных задач.

II. Концентрация однородных функций в одном подразделении.

2. Принцип специализации (разделение труда).

3. Принцип параллельности. Одновременное выполнение разных управленческих решений.

4. Принцип адаптивности. Адаптация СУН к изменяющимся целям объекта управления и его функционирования.

5. Принцип преемственности. Общая методическая основа по проведению работ совершенствования СУН.

6. Принцип непрерывности. Отсутствие перерывов в работе или функционировании СУН.

7. Принцип безопасности. СУН должна быть максимально безопасна для участников.

8. Принцип оптимальности соотношения видов собственности. Определяет пропорции м/у видами собственности (гос., муницип., обществ., приватизир. и др.).

9. Маркетинговый подход должен быть базовым при разработке мероприятий в области планирования, организации, учета и контроля. Результаты маркетинг. обоснований позволяют определять важнейшие приоритеты при разработке стратегических целей на основе прогноза рыночных тенденций.

4.  Субъекты и объекты управления недвижимостью.

Субъекты управления – различные властные и административные структуры, физические или юридические лица имеющие определенные властные полномочия, организационно-распорядительные, экономические и морально-этические рычаги управления.

Объекты управления – физические и юридические лица, социальные, экономические, экологические системы и процессы.

Управление недвижимостью – это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости: