Управления недвижимостью

Местное (муниципальное) управление предусматриваютна территории муниципальных образований (административные районы, города и иные поселения, сельские округа) в пределах законодательных норм. Внутрихозяйственное управление землями осуществляют сами собственники, владельцы и пользователи земельными участками.

19. Понятие государственного управления объектами недвижимости.

Государственное управление означает что государство устанавливает определенные правила и нормы по организации использования объектами недвижимости. При этом государство выступает в 2х качествах:

1)как собственник земли недвижимого имущества(хозяйственное управление);

2)как орган власти, обладающий территориальным верховенством в отношении всех земель не зависимо от форм собственности.

20. Группы организационной структуры системы управления недвижимостью.

Организационная структура системы управления земельными ресурсами делится на  4 группы:

1)органы, определяющие цели развития хозяйственно – экономического комплекса РФ: органы государственной власти РФ (президентские структуры в управлении РФ, Федеральное собрание, Правительство РФ), органы государственной власти субъектов РФ (Правительство, Администрация субъектов РФ и законодательные органы субъектов РФ), местные органы власти (Местные администрации, администрации муниципальных образований);

2)органы, регулирующие  техническое решение  частных задач хозяйственно – экономического комплекса страны (Министерство экономического развития торговли, Министерство природных ресурсов, Федеральные агентства, регистрации кадастра и картографий (рос реестр, другие ведомства и министерства, куръирующие рациональное использование земельных ресурсов и иных объектов недвижимости));

3) органы, осуществляющие независимую поддержку и развитие различных и природно-экономического комплексов РФ (Министерство экономического развития торговли, Министерство природных ресурсов, рос реестр, органы других ведомств, находящиеся  в подчинении по отдельным вопросам указанных министерств и ведомств);

4)органы исполнительной власти, осуществляющие комплексное управление земельными ресурсами и иными объектами недвижимости (Министерства госкомитета, Федеральные службы), исполнительное распоряжение вышестоящих органов по вопросам использования и перспективного развития регионов  РФ (территориальные органы федеральной власти, министерства региона развития), органы исполнительной власти субъектов РФ, местные органы исполнительной власти.

21. Функции органов управления земельными ресурсами и иными объектами недвижимости

На основании сложившегося законодательства к компетенции Федеральных органов законодательной власти относятся:

1) принятие федеральных законов, на основании которых федерации принимают свои законы и иные нормативные акты, регулирующие отношения в области использования земельных участков и иных объектов недвижимости;

2) утверждение единых принципов платы за объект недвижимости, единых принципов регистрации прав на объекты недвижимости;

3) определение специального правового режима для отдельных категорий земельного участка и иных объектов недвижимости ( установление порядка отнесения земель к федеральным и определение порядка распоряжения и управления этими землями.

22. Органы общей компетенции управления недвижимостью

К органам общей компетенции относятся Правительство РФ и соответствующие органы государственной власти, субъекты РФ, а также органы местного самоуправления (районные, городские, сельские администрации).

Управление земельным фондом осуществляют органы общей и специальной компетенции. К органам общей компетенции относятся: Президент РФ; Федеральное собрание РФ; Правительство РФ.
К органам специальной компетенции относятся:

1.                    Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

2.                    Министерство природных ресурсов РФ;

3.                    Министерство сельского хозяйства РФ;

4.                    Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и др.

Реализацией полномочий РФ в области государственного управления земельным фондом занимается специально уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, а ее функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переданы Министерству экономического развития и торговли РФ). Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости - федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом, а также правоприменительные функции в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, инвентаризации объектов недвижимости, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости и государственного мониторинга земель. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет свои полномочия как непосредственно, так и через свои территориальные органы. Основными функциями Федерального агентства кадастра объектов недвижимости являются:

1.                    создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений;

2.                    организация про ведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости, утверждение их результатов;

3.                    землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности;

4.                    осуществление государственного мониторинга земель;

5.                    предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости;

6.                    предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество;

7.                    оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости;

8.                    проведение экспертизы землеустроительной документации.

В статье 51 вышеназванного Федерального закона определяются правовые основы деятельности органов местного самоуправления по управлению муниципальной собственностью, суть которых в том, что:

1) такая деятельность осуществляется органами местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно, но обязательно в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними муниципальными правовыми актами;

2) органы местного самоуправления при осуществлении такой деятельности вправе:

а) передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами;

б) приватизировать муниципальное имущество в порядке, предусмотренном муниципальными правовыми актами, в соответствии с федеральными законами;

в) создавать муниципальные предприятия и учреждения, определять цели, условия и порядок их деятельности, утверждать уставы таких предприятий и учреждений, назначать на должность и освобождать от должности их руководителей, заслушивать отчеты о деятельности указанных предприятий и учреждений;

г) участвовать в создании хозяйственных обществ, в том числе межмуниципальных, необходимых для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения.

23. Компетенции органов местного самоуправления по управлению недвижимостью

К органам исполнительной власти относятся органы общей и органы специальной компетенции. Органами общей компетенции являются: Правительство Российской Федерации и соответствующие органы государственной власти субъектов РФ, а также органы местного самоуправления — городские, районные, поселковые и сельские администрации.

Каждый из них в пределах своей компетенции осуществляет функции управления в области использования и охраны земель независимо от того, в чьей собственности, пользовании или ведомственном управлении находятся земли.

Органы специальной компетенции подотчетны органам общей компетенции и, в свою очередь, подразделяются на функциональные и отраслевые (ведомственные) органы.

К функциональным органам специальной компетенции относятся федеральная служба земельного кадастра (Росземкадастр), Министерство имущественных отношений, Министерство природных ресурсов, органы санитарно-эпидемиологической службы и архитектурно-градостроительной службы.

Росземкадастр и его органы на местах являются ведущими органами специальной компетенции федеральной исполнительной власти, на которые возложено общее государственное управление земельным фондом страны.

К компетенции органов местного самоуправления в административных границах соответствующих муниципальных образований отнесены: предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам в собственность или пользование; изъятие (в том числе выкуп) и предоставление земельных участков для муниципальных нужд; планирование использования земель и контроль за правильностью их использования в границах муниципальных образований; организация работ по землеустройству, земельному кадастру, мониторингу земель, реализации генеральных планов и проектов планировки и застройки населенных пунктов в пределах, определяемых органами исполнительной власти субъектов РФ;

установление размеров платы за землю и льгот по земельному налогу для отдельных плательщиков, а также базовых ставок арендной платы за землю;

взимание платы за землю;

установление (корректировка) зональной нормативной цены земли в соответствии с действующим законодательством;

установление предельных норм наделения граждан земельными участками в установленных законодательством случаях;

охрана права собственности на землю и права землепользования.

Конкретные виды и объемы деятельности муниципальных органов по управлению земельным фондом устанавливаются федеральным законодательством или законодательством субъектов РФ.

24. Технология оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

Стадия 1. Определение проблемы. 

Этап 1. Идентификация объекта. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.

Этап 2. Определение даты оценки. Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отчетов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.

Этап 3. Формулирование цели оценки. Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова рыночная стоимость? При залоге недвижимости для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог, т. е. определить наиболее вероятную цену его продажи в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов.

Этап 4. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Приведем некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:

        при подготовке отчета об оценке используются прогнозные данные о будущих прибылях, полученные от заказчика;

        данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчете;

        отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартами по оценке;

        заключение и отчет об оценке представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества;

        прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем;