Управления недвижимостью

1) маркетинг;

2) оценка объектов;

3) программа наилучшего использования земельного участка;

4) инвестирование;

5) обращения, залог, лизинг, дарение;

6) сервис;

7) техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт;

8) утилизация и т. д.

Управление недвижимостью – это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

Экономическое направление – это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости.

Правовое направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость.

Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением.

Управление недвижимым имуществом осуществляется способом развития объекта управления, который представляет собой комплекс функционально связанного имущества.

Деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на получение прибыли от использования и распоряжения объектами недвижимости, – это управление недвижимостью.

Управление недвижимостью бывает внешним и внутренним.

Деятельность государственных структур и профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, контроль над соблюдением субъектами рынка недвижимого имущества установленных правил и норм – это внешнее управление недвижимостью.

Деятельность субъекта рынка недвижимости, основанная на применении собственных нормативных документов (устав, кодекс, правила, договора, положения и др.) – это внутреннее управление недвижимостью.

Субъекты рынка могут осуществлять разнообразные виды воздействия на объект недвижимости.

1. Государственное регулирование недвижимости осуществляется путем прямого вмешательства (издание постановлений, законов и других инструкций, которые позволят регулировать функционирование объектов недвижимости) и косвенного воздействия (налогообложение объектов недвижимого имущества и предоставление льгот, проведение государственных целевых программ).

2. Общественное воздействие (основой нормативных актов и положений является реакция широких слоев населения, и профессиональных участников рынка недвижимости).

3. Управление определенными объектами недвижимости (управление операционной и инвестиционной недвижимостью).

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: управление земельными ресурсами, лесным фондом, муниципальной недвижимостью, недвижимостью в сфере жилья и нежилой недвижимостью.

5. Методы управления недвижимостью.

Методы – система способов взаимодействия между субъектами и объектами управления для достижения определенных результатов.

Методы управления делятся на 3 группы:

        1 группа – экономические методы управления основанные на социально-экономических законах и закономерностях развития общества. Использование этих методов основано на системе экономических интересов личности, коллектива, общества и государства.

        2 группа – организационно-распорядительные (административные) методы, основанные на правах и ответственности людей на всех уровнях хозяйствования и управления.

        3 группа – социально-психологические методы управления, основанные на формировании и развитии общественного мнения относительно общественно и индивидуально значимых нравственных ценностей – отношений к земле, нравственных начал в обществе, отношений к личности, историческому достоянию.

На практике все методы взаимосвязаны между собой, находятся во взаимодействии и образуют единую систему. Реализация каждого из существующих методов основана на определенной совокупности процедур оценки текущей обстановки и принятия обоснованных решений нправленных на изменение ситуации в заданном направлении.

Методы управления недвижимостью

7. Содержание экономических методов управления недвижимостью.

Содержание экономических методов управления состоит в целенаправленном воздействии на экономические интересы личности, государства, на достижение наилучших результатов, их функционирования с наименьшими требованиями и материальными затратами.

Различают 3 группы материальных интересов:

        Государственные;

        Коллективные;

        Личные;

Государственные материальные интересы заключаются в росте и совершенствовании общественного производства, для повышения благосостояния всего населения страны.

Коллективные материальные интересы заключаются в совершенствовании деятельности и росте прибыльности конкретного предприятия, и связанным с этим, повышения вознаграждения занятых в нем сотрудников.

Личные материальные интересы связаны с повышением трудового вклада работника, в благополучие своей организации с целью получения более высокого материального вознаграждения.

По масштабам использования различают 2 основные разновидности экономических методов управления:

1)       Методы государственного управления экономикой, в задачу этого типа входит:

        Определение рациональной структуры  и направлений в бюджетной политике.

        Выбор экономических пропорций развития отраслей промышленного и сельскохозяйственного производства.

        Комплексное развитие регионов  страны (региональная экономика).

        Экономическое обеспечение внедрения достижений НТП.

        Расширение и углубление межотраслевой интеграции, и внутриотраслевой специализации, и кооперации в промышленности и сельском хозяйстве.

        Кредитное и налоговое регулирование хозяйственной деятельности государственных и коммерческих предприятий.

        Государственное регулирование цен на энерго систему и энерго ресурсы.

        Выработка мер экономической поддержки специализированных инвестиционных фондов.

2)       Экономические методы управления ЭМУ на уровне отдельных предприятий, фирм и их объединений, предполагает решение следующих задач:

        Определение экономических целей инвестиционной и эмиссионной политики.

        Определение объема вложений средств  в производство новых изделий, услуг и реконструкцию производства.

        Деятельность по маркетингу, укрепление позиций в определенных  сегментах рынка, в том числе рынка недвижимости.

8. Особенности административных методов управления недвижимостью.

Оперативность; прямое воздействие на управляемый объект; обязательность выполнения распоряжений, указаний, приказов; ответственность за не выполнение их; персональная ответственность за выдачу ложных, ошибочных решений.

9. Организационно-распорядительные методы управления недвижимостью.

Задача организационно-распорядительной или организационно-административной деятельности состоит в координации действий подчиненных. Организационно-административное воздействие обеспечивает четкость, дисциплинированность и порядок работы в коллективе, Искусство менеджера будет проявляться в умении определить оптимальное сочетание организационно-административных и экономических методов.

Организационные методы предусматривают разработку организационных решений, определение необходимых ресурсов, сроков исполнения, ответственных лиц и предполагают контроль исполнения, за которым следуют новые организационно-распорядительные действия.

Организационно-распорядительные методы оказывают прямое воздействие на управляемый объект через приказы, распоряжения, оперативные указания, отдаваемые письменно или устно, через контроль за их выполнением, а также систему административных средств поддержания трудовой дисциплины и т.д. Эти методы помогают обеспечить организационную четкость и дисциплину труда. Регламентируются они правовыми актами трудового и хозяйственного законодательства.

Возможны три формы организационно-распорядительных (организационно-административных) методов:

1. Обязательное предписание (приказ, запрет и т.п.).

2. Согласительные методы (консультация, разрешение компромиссов).

3. Рекомендации, пожелания (совет, разъяснение, предложение, общение и т.п.).

Организационно-распорядительные (организационно-административные) методы отличает четкая адресность директив, обязательность выполнения распоряжений и указаний, невыполнение которых рассматривается как прямое нарушение дисциплины и влечет за собой определенные взыскания. Директивные команды обязательны для выполнения, причем в установленные сроки, даже если это невыгодно исполнителю. Эти методы — методы принуждения.

В общем виде система организационно-распорядительных (организационно-административных) методов может быть представлена как совокупность двух равнозначных элементов:

1. Воздействие на структуру управления (регламентация деятельности и нормирование в системе управления).

2. Воздействие на процесс управления (подготовка, принятие, организация выполнения и контроль за управленческими решениями).

Организационное воздействие на структуру управления осуществляется в большинстве случаев путем организационного регламентирования, нормирования, организационно-методического инструктирования и проектирования.

Принятые в коллективе методы руководства оказывают влияние на формирование системы подчинения. Формы подчинения должны носить самый благожелательный прогрессивный характер и не вызывать таких эмоций, как унижение, неловкость, досада, раздражение и даже стресс.

Административное воздействие связано чаще всего с тремя типами подчинения:

        вынужденным и внешне навязанным, которое сопровождается чувством зависимости и воспринимается подчиненными как нажим «сверху»;

        пассивным, для которого характерно удовлетворение, связанное с освобождением от принятия самостоятельных решений;

        осознанным, внутренне обоснованным.

10. Аспекты управления земельными вопросами.

Управление земельными ресурсами охватывает весь спектр общественных отношений — от социального до экономического, правового, экологического и других видов управления. Поэтому управление земельными ресурсами— сложноорганизованная система. Его осуществляют многими методами и средства-ми, и оно является предметом изучения многих наук и включает следующие аспекты:

политический, обеспечивающий выполнение социально-политических, экономических и экологических задач государства по рациональному использованию земельных ресурсов;

административно-управленческий, связанный с формированием системы государственных и муниципальных органов управления земельными ресурсами, разграничением их компетенций, организацией выполнения ими взаимосогласованных функций; правовой, обеспечивающий рациональное использование и охрану земли на основании правовых норм, закрепленных в законодательных актах;

научный, связанный с разработкой научно обоснованных рекомендаций по управлению земельными ресурсами с учетом достижений научно-технического прогресса;

экономический, определяющий условия эффективного использования земель;

внедренческий, связанный с разработкой и осуществлением экономических, социальных и иных рычагов, стимулов и мероприятий по рациональному использованию и охране земель.

Выделяют следующие аспекты управления земельными ресурсами (УЗР):

        Естественно-биологический, который связан с изучением функционирования земли, как компонента природного комплекса и среды.

        Социально-экономический – отражает влияние на использование земли социальных процессов и политикой государства, общественных производственных отношений формирующих экономическую сторону использования земли как ресурса.

        Технологический – связан с изучением технологического воздействия на землю, технологии ее использования, связи рационального использования земельных ресурсов и НТП.

        Правовой (юридический) – с изучением правовой деятельности государства в организации и осуществление рационального использования и охраны земли.

УЗР охватывает весь спектр общественных отношений (социальны, экономический, правовой, экологический) и другие виды управления. УЗР это совокупность функций систем управления направленное на рациональное использование земельных ресурсов.

Система УЗР должна:

        Обеспечить общегосударственные интересы.

        Интересы регионов (муниципальных образований).

        Интересы отдельных групп или членов общества.

Основы системы УЗР составляют объекты, субъекты, предметы, цели, задачи и функции управления.

11.Объекты, субъекты, предмет управления земельными ресурсами.

Управление земельными ресурсами — это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на земельные ресурсы. Основу системы управления земельными ресурсами составляют объект, субъект, предмет, цель, задачи и функции управления.

Объектом управления является весь земельный фонд Российской Федерации, ее субъектов, административного района, города и других муниципальных образований, земельные участки отдельных субъектов земельныхотношений, отличающиеся по виду использования, правовому статусу, а также земельные участки общего пользования.

Субъекты управления подразделяютна субъекты, осуществляющие государственное, местное и внутрихозяйственное управление, начиная от государства как субъекта земельных отношений и завершая конкретным юридическим лицом или гражданином.