Управления недвижимостью

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

6. Метод предполагаемого использования.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

                    определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

                    определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

                    определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

                    определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

                    расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

26. Этапы оценки объектов недвижимости.

Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

1. Постановку задания на оценку;

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете.

Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

        идентификацию объекта недвижимости;

        идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

        назначение (сфера применения) результатов оценки;

        выбор и определение вида стоимости;

        уточнение даты оценки;

        описание объема оценки;

        уточнение иных ограничений.

2. Сбор информации и предварительный анализ данных;

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков. По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта. Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (условно свободный), либо анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями. Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

4.  Выбор уместных методов оценки и их применение;

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

        затратный подход;

        сравнительный подход;

        доходный подход.

5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

27. Технология определения рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнительного анализ продаж.

Все методы оценки недвижимости группируются в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости.

Метод основан на принципе замещения (покупатель не купит недвижимость, если ее стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. => цены, по которым на рынке состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. Метод применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

Технология реализации метода анализа продаж:

1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке

Источниками информации при этом могут быть:

* Собственный архив эксперта-оценщика

* Банки данных риэлтерских фирм

* Банки данных нотариальных контор

* Публикации в периодической печати и т.д.

При анализе необходимо убедиться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, участок земли, те же финансовые условия сделки и пр.

2. Проверка достоверности информации о сделках

Данные о сделках должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо оценщиком, который сопровождал данную сделку.

Проблема «двойной цены» (гос. проблема)

(в некоторых государствах – муниципальные органы имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости. Заниженная цена – решение о покупке о этой цене.)

Тщательно проверять сделки между связанными интересами сторонами (родственники, головная и дочерняя фирма)

3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом

28. Технология расчета совокупного износа объекта недвижимости

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки - совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Методы расчета накопленного совокупного износа

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы:

· метод сравнения продаж;

Основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

· бухгалтерский;

Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ"

· метод разбивки.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят:

· устранимый и неустранимый физический износ;

· устранимый и неустранимый функциональный износ;

· внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ - это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

29.Технология оценки рыночной стоимости вакантного земельного участка методом прямой капитализации

Метод прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле

V = I/R,

где I — чистый доход (ЧОД), V — стоимость объекта недвижимости; R - коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило путем усреднения дохода за несколько лет),

2) определить величину коэффициента капитализации R,

3) разделить ЧОД на R по формуле.

Преимущества МПК:

♦простота расчетов,

♦мало предположений;

♦отражение состояния рынка;

♦дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

♦отсутствует информация о рыночных сделках; неприменимы теоретические методы определения R;

♦объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция),

♦объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

2. Аналитический метод (кумулятивное построение R).

3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).