Управление недвижимостью

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Января 2012 в 23:05, курсовая работа

Краткое описание

По ходу курсового проекта нам необходимо рассчитать, а главное понять, по каким критериям и показателям делается выбор по оптимальному использованию объекта недвижимости. Так же нам необходимо рассмотреть, как лучше управлять объектом, самому собственнику или же предоставить это управляющей компании.

Содержание работы

Введение
I Теоретическая часть
1 Анализ рынка недвижимости города Воронеж.
2 Анализ аналогичных объектов
3 Анализ арендных ставок на торговые и офисные помещения за последние три года.
4 Спрос на рынке торговой, гостиничной и офисной недвижимости в 2011 году.
5 Предложение на рынке торговой, и офисной недвижимости в 2011 году
6 Факторы, влияющие на арендную ставку и на выбор арендатором арендной площади.
7 Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимости
8 Формирование денежных потоков от эксплуатации объекта.
II Практическая часть
1 Формирование денежных потоков от эксплуатации объекта.
2 Выбор арендаторов и выбор арендных ставок.
3 Факторы, повлиявшие на выбор арендных ставок для рассматриваемого объекта.
4 Расчеты для выявления наиболее эффективного варианта управления при различных вариантах использования объекта.
Заключение
Список используемых источников

Скачать целиком (652.16 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Содержимое работы - 1 файл

готовая курс по упр нед.doc

— 1.44 Мб (Скачать файл)
 

      Расчет  внутренней нормы  доходности.

Период год 1 2 3 4 5 6 7 ∑
Денежный поток тыс,руб 98318,7 126484,7 140561,4 156045,8 173078,7 191814,8 212424,6
Коэффициент дисконтирования (Е=25%)   0,8 0,64 0,512 0,41 0,328 0,262 0,21
Дисконтированный денежный поток тыс,руб 78654,96 80950,208 71967,437 63978,778 56769,814 50255,478 44609,166 447185,84
ЧТСД 67326,64
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Период год 1 2 3 4 5 6 7 ∑
Денежный поток тыс,руб 98318,7 126484,7 140561,4 156045,8 173078,7 191814,8 212424,6
Коэффициент дисконтирования (Е=40%)   0,714 0,51 0,364 0,26 0,186 0,133 0,095
Дисконтированный денежный поток тыс,руб 70199,552 64507,197 51164,35 40571,908 32192,638 25511,368 20180,337 304327,35
ЧТСД -75531,85
 

      ВНД=32,1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Расчет  показателей инвестиционной привлекательности  при самостоятельном управлении торгово-офисным центром.

        Для реконструкции части здания  нам понадобились заемные средства, которые мы взяли в банке. Чтобы знать сколько нам понадобится, необходимо составить смету.

      Основание: чертежи

      Сметная стоимость 9 719 788,55   тыс руб

      Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию  на 2011 год 
 
 

      Номер п/п Шифр, номера нормативов И коды ресурсов Наименование работ и затрат,

Характеристика оборудования И его масса 

      		 Единицы измерения               Сметная стоимость, р.
Кол-во единиц по проектным

данным

      		 В базовых ценах В текущих (расчетных) ценах
На  единицу

измерения

 общая На  ед. измерения общая
1 2       3 4 5 6       7 8 9
      Раздел 1.Заполнение оконных и дверных проемов.
      1 ГЭСН

10-01-027-01

 Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных с переплетами в стенах каменных  площадью проема: до2 м (спаренные)  
100м2  проемов		 7.9       -                        
Затраты труда рабочих-строителей (средний разряд рабочих 3,4) Чел.-ч 1489.94 8,45 12589,99                
      Затраты труда машинистов:всего Чел.-ч.       53,64         1957,95                
.1 020129 В том числе з/п  машинистов:

Краны башенные при работе на других видах строительства 8 т

 Чел.-ч. 41,949 22,02 923,72                
      11.2 021141 Краны на автомобильном ходу работе на других видах строительства 10 т Чел.-ч. 11,692 20,39  
 
855,34		                
      11.3 121011 Котлы битумные передвижные 400л Чел.-ч. 18,8       -                        
      .1.4 134041 Шуруповерт Чел.-ч. 80,343       -                        
      11.5 400001 Автомобили  бортовые грузоподъемностью до 5 т Чел.-ч. 17,538 10,2 178,89                
      11.6 020129 Машины  и механизмы

Краны башенные при работе на других видах строительства 8 т

 Маш-ч 41,949 66,67  
 
 
2796,74		                
      1.7 021141       Краны на автомобильном ходу работе на других видах строительства 10 т Маш-ч 11,692 83,54  
 
976,75		                
      11.8 121011 Котлы битумные передвижные 400л Маш-ч 18,8 30,0 564                
      11.9 134041 Шуруповерт Маш-ч       80,343                  
3500		  
281200,5
      11.10 400001 Автомобили  бортовые грузоподъемностью до 5 т Маш-ч 17,538 82,0 1438,11                
      11.11 101-0195 Материалы

Гвозди  толевые круглые 3.0х40 мм

 Т 0,022 8875,3  
 
195,25		                
      11.12 101-1591 Смола каменноугольная для дорожного строительства       Т 0,245 1700 416,5                
      11.13 101-1705 Пакля пропитанная Кг 1366,7 9,04  
12354,97		                
      11.14 101-1742 Толь  с крупнозернистой посыпкой гидроизоляционной марки ТГ-350 М2 932,2 5,99  
5583,88		                
      11.15 101-1805 Гвозди  стролительные Т       0,0234       8480  
198,432		                
      11.16 101-9411 Скобяные  изделия Компл 7,9       34,61  
273,419		                
      11.17 101-9680 Шурупы  строительные Т 0,09       9626,1  
866,349		                
      1118 203-9095 Блоки оконные М2       790                 3500  
2765000
      11.19 402-0087 Раствор готовый отделочный тяжелый, известняк 1:2,0 М3 1,09 492  
536,28		                
      11.20 405-0219 Гипсовые  вяжущие, марка Г3 Т 0,235       397 93,295                
      2 ГЭСН

15-05-001-1

 Установ блоков в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах площадью проема:до3м2 100м2 проемов 9,88                                
Затраты труда рабочих-строителей (средний разряд рабочих 3.6) Чел.-ч 1030,286 8,63  
8891,37		                
Затраты труда машинистов:всего Чел.-ч 131,799          
7792,76		                
              020129 В том числе з/п  машинистовКраны башенные на другие виды строительства (кроме монтажа технологического оборудования) 8 т Чел.-ч. 95,737 22,02  
2108,13		                
      2.1 400001 Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т Чел.-ч. 19,661 10,20 200,54                
      2.2 121011 Котлы битумные передвижные 400 л Чел.-ч. 17,685       -                        
      .2.3 021141 Краны на автомобильном ходу при работе на других видах строительства (кроме магистральных трубопроводов) 10 т Чел.-ч. 16,4 20,39  
5484,09		                
      2.2 020129 Машины  и механизмы

Краны башенные на другие виды строительства (кроме монтажа технологического оборудования) 8 т

 Маш-ч 95,737 66,67  
6382,78		                
      2.3 400001 Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т Маш-ч 19,661 82 1612,2                
      2.4 121011 Котлы битумные передвижные 400 л Маш-ч 17,685 30 530,55                
      2.5 021141 Краны на автомобильном ходу при работе на других видах строительства (кроме магистральных трубопроводов) 10 т Маш-ч 16,4       83,54  
1370,06		                
      2.6 203-9057 Материалы

Блоки дверные

 М2 988                 1115 110162
      2.7 101-9411 Скобяные  изделия Компл 9,88       34,61 341,95                
      2.8 102-0053 Полимерматериалы хвойных пород. Доски обрезные длиной 4-6.5 м,шир 75-150, толщ 25 мм,III сорта М3 0,79       1350 1066,5                
      2.9 101-1742 Толь  с крупнозернистой посыпкой гидроизоляционной марки ТГ-350 М2 849,32 5,99  
5087,43		                
      2.10 402-0087 Раствор готовый отделочный,тяжелый известняк 1:2 М3 1,037       492 510,2                
      2.11 101-1591 Смола каменноугольная для дорожного строительства Т 0,233       1700 396,1                
      2.12 101-1805 Гвозди  строительные Т 0,041       8480 347,68                
      2.13 101-0195 Гвозди  толевые круглые 3.0х40 мм Т 0,021       8875,3 186                
      2.14 101-9185 Ерш металлический Кг 370,5       2,64 978,12                
      2.15       101-0219 Гипсовые  вяжущие Г3 Т 0,158       397 62,726                
      2.16 101-1705 Пакля пропитанная Кг 1067,04       9,04 9646,04                
      3 ГЭСН

15-05-001-1

 Остекление оконным стеклом окон в два переплета, открывающихся в одну сторону, м2 100м2 площади проемов по наружнему обводу коробок 7,9                                
Затраты труда рабочих-строителей(средний разряд 3) Чел-ч 362,452 8,09 2932,24                
Затраты труда машинистов всего: Чел-ч 6,083         91,93                
      3.1         В том числе з/п  машинистов

Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т

 Чел.-ч. 3,555       10,20 36,261                
      3.2         Краны башенные при работе на других видах строительства 8 т Чел.-ч. 2,528       22,02 55,666                
      3.3  
400001		 Машины  и механизмы

Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т

 Маш-ч 3,555       82 291,51                
      3.4 020129 Краны башенные при работе на других видах строительства 8 т Маш-ч 2,528       66,67 168,54                
      3.5 101-9882 Материалы

Стекло  оконное

 М2 1161,3                 135 156775,5
      3.6 101-0244 Замазка оконная на олифе Т 0,5056       7680 3883                
      3.7 101-0627 Олифа комбинированная К-2 Т 0,017 20950 356,15                
      3.8 101-1757 Ветошь Кг 1,58  
1,82		 2,88                
      3.9 101-0623 Мыло  твердое хозяйственное 72% Шт 7,9                 10 79
                Прямые  затраты Руб.                 186972,336         3313217
                Прямые  затраты с учетом индекса 5,11 (на 4 квартал 2011г) Руб.                                 910555,276
                Итого прямые затраты Руб.                                 4223772,276
        МДС-81-33.2004 Накладные расходы

166827,89*0,85*1,2

 Руб.                                 170164,45
                Себестоимость работ (итого пр зат +накл рас) Руб.                                 4393936,726
        МДС 85-25.2001 Сметная прибыль

166827,89*0,63*0,8

      		 Руб.                                 84081,26
                Всего по зделу 1 Руб.                                 4478017,983
      Раздел 2. Устройство полов
      1 ГЭСН

11-01-034-01

 Устройство  покрытий для пола из паркетных досок, м2 1100 м2 покрытия 33,480                                
Затраты труда рабочих-строителей (средний разряд 3.8)9 чел-ч 1178,161       ,82 10391,38                
Затраты труда машинистов всего: Чел-ч 37,832         403,83                
      1.1         В том числе з/п  машинистов

Машины  паркетно-шлифовальные

 Чел.-ч. 164,052       -                        
      1.2         Машины  паркетно-строгальнык Чел.-ч. 70,308       -                        
      1.3         Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т Чел.-ч. 22,0968 10,20 225,39                
      1.4         Подъемники мачтовые строительные 0,5 т Чел.-ч. 15,7356       11,34 178,44                
      1.5         Пилы  дисковые электрические         10,714       -                        
      1.6 340310 Машины  и механизмы

Машины  паркетно-шлифовальные

 Маш-ч 164,052 49,1 8054,95                
      1.7 340313 Машины  паркетно-строгальнык Маш-ч 70,308 2,5 175,77                
      1.8 400001 Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т Маш-ч 22,0968 82 1811,94                
      1.9 031121 Подъемники  мачтовые строительные 0,5 т Маш-ч 15,7356       57,36 902,59                
      1.10 331531 Пилы  дисковые электрические Маш-ч 10,714       0,95 10,178                
      1.11 1029090 Материалы

Доски паркетные

 М2 3481,92 38,6 134402,11                
      1.12 101-1805 Гвозди  строительные т 0,462 8480 3917,76                
      1.13 101-0596 Мастика битумная-кукерсольная холодная Т 0,6696 2650 1774,44                
      1.14 101-0631 Опилки  древесные М3 33,48 34,9 1168,452                
      1.15 4110001 Вода М3 3,696 2,44 9,02                
      2 ГЭСН1-01036-01 Устройство  покрытий для линолеумна: бустилат, м2 КН-2, м2 100м2 покрытия 50,22                                
Затраты труда рабочих-строителей (средний разряд 2.7) Чел-ч       2129,328 7,88 16779,1                
Затраты труда машинистов:всего Чел-ч 42,687         455,44                
      2.1         В том числе з/п  машинистов

Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т

 Чел.-ч.       25,11 10,20 256,12                
      2.2         Подъемники  мачтовые строительные 0,5 т Чел.-ч. 17,577 11,34 199,323                
      2.3 400001 Машины  и механизмы

Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т

 Мащ-ч 25,11       82 2059,02                
      2.4 031121 Подъемники  мачтовые строительные 0,5 т Маш-ч 17,577 57,36 1008,22                
      2.5 101-9876 Материалы

Линолиум на теплоизолирующей подоснове

 М2 5122,44 76,20 390329,93                
      2.6 101-1743 Клей  «Бустилат» Т 2,511       6660 16723,26                
      2.7 101-1757 Ветошь Кг 25,11       1,82       45,7                
      3 ГЭСН11-01-039-01 Устройство плинтусов деревянных,м 100м  плинтусов 41,85                                
Затраты труда рабочих-строителей (средний разряд рабочих 3) Чел-ч 320,152       8,09 2590,03                
Затраты труда машинистов всего: Чел-ч 3,348         34,15                
      3.1         В том числе з/п  машинистов

Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т

      		 Чел.-ч. 3,348       10,20 34,15                
      3.2 400001 Машины  и механизмы

Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т

      		 Маш-ч 3,348       82 274,53                
      3.3 2030352 Материалы

Плинтуса  из древесины тип ПЛ-2,размером 19х54 мм

 М 4226,85                 20,07 84832,88
      3.4 101-0181 Гвоэди  строительные с плоской головкой 18х60 мм т 0,013 8956,7 116,44                
                Прямые  затраты Руб.                 593438,192         84832,88
                Прямые  затраты с учетом индекса 5,11       Руб.                                 2890043,995
                Итого прямые затраты Руб.                                 2974876,88
        МДС 81-33.2004 Накладные расходы

      149284,64*1,23*0,85

 Руб.                                 156077,1
                      Себестоимость работ        Руб.                                 3130953,97
        МДС 81-25.2001 Сметная прибыль

      149284,64*0,8*0,75

 Руб.                                 89570,78
                Всего по разделу 2 Руб.                                 3220524,754
      Раздел 3. Отделочные работы
      1 ГЭСН

15-04-024-9

 Простая окраска масляными составами по штукатурке и сборным конструкциям,подготовленным под окраску потолков, м2 100 м2 83,7                                
Затраты труда рабочих-строителей (средний разряд 3.2) Чел-ч 1915,056 8,26 15818,36                
Затраты труда машинистов всего: Чел-ч 5,022         52,18                
      1.1         В том числе з/п  машинистов

Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т

 Чел.-ч. 4,185 10,20 42,69                
      1.2         Подъемники  мачтовые строительные 0.5 т Чел.-ч. 0,837 11,34 9,49                
      1.3 400001 Машины  и механизмы

Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т

 Маш-ч 4,185       82 343,17                
      1.4 031121 Подъемники  мачтовые строительные 0.5 т Маш-ч 0,837 57,36 48                
      1.5 101-9840 Материалы

Краски  масляные готовые к применению для внутренних работ

 Т 2,528 14417 36446,17                
      1.6 01-0627 Олифа комбинированная К-2 Т 0,996 20950 20866,2                
      1.7 101-1667 Шпатлевка масляно-клеевая Т 0,460       3270 1504,2                
      1.8       101-0639 Пемза шлаковая(щебень пористый из металлургического шлака), марка 600,фракция 5-10мм М3 0,0335       50,9 1,7                
      1.9 101-1757 Ветошь Кг 17,577 1,82 31,99                
      2 ГЭСН

15-04-024-8

 Простая окраска масляными составами по штукатурке и сборным конструкциям,подготовленным под окраску стен, м2 100 м2 79,1                                
Затраты труда рабочих-строителей (средний разряд рабочих 3.2) чел-ч 1670,592       26 13799,08                
Затраты  труда машинистов всего: Чел-ч 4,746         49,31                
      2.1         В том числе з/п  машинист

Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т

 Чел.-ч. 3,955       10,20 40,34                
      2.2         Подъемники  мачтовые строительные 0.5 т Чел.-ч. 0,791       11,34 8,97                
      2.3 400001 Машины  и механизмыАвто бортовые грузоподъемностью до 5 т Маш-ч 3,955       82 324,31                
      2.4 031121 Подъемники  мачтовые строительные 0.5 т Маш-ч 0,791       57,36 45,37                
      2.5 101-9840 Материалы

Краски  масляные готовые к применению для внутренних работ

 Т 2,112       14417 30448,7                
      2.6 101-0627 Олифа комбинированная К-2 Т 0,815       20950 17074,25                
      2.7 101-1667 Шпатлевка масляно-клеевая Т 0,3955       3270 1293,28                
      2.8 101-0639 Пемза шлаковая(щебень пористый из металлургического шлака), марка 600,фракция 5-10мм М3 0,0316       50,9 1,608                
      2.9 101-1757 Ветошь Кг 16,611       1,82 30,23                
      2.10 101-1596 Шкурка  шлифовальная двухслойная с зернистостью 40/25 М2 0,00633       72,3 0,46                
      3 ГЭСН

15-06-001-1

 Оклейка обоями стен по монолитной штукатурке и бетону: простыми и средней плотности 100м2 оклеиваемой и обиваемой поверхности 146,89                                
Затраты труда рабочих-строителей (средний разряд 3.3) Чел-ч 4939,91       8,36 41297,65                
Затраты труда машинистов всего: Чел-ч 2,938         31,64                
      3.1 400001 В том числе з/п  машинистов

Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т

 Чел.-ч. 1,469       10,20 14,98                
      3.2 031121 Подъемники  мачтовые строительные 0.5 т Чел.-ч. 1,469       11,34 16,66                
      3.3 400001 Машины  и механизмы

Авто  бортовые грузоподъемностью до 5 т

 Маш-ч 1,469       82 120,46                
      3.4 031121 Подъемники  мачтовые строительные 0.5 т Маш-ч       1,469       57,36       84,26                
      3.5 01-9265 Материалы

      Обои

 10м2 1659,857       60 99591,42                
      3.6 101-1817 Клей  КМЦ (для наклейки обоев) Т 0,294 25990 7641,06                
      3.7 101-1829 Бумага  ролевая Т 1,043 3150 3285,45                
      3.8 101-0639 Пемза шлаковая(щебень пористый из металлургического шлака), марка 600,фракция 5-10мм М3 0,059       50,9 3                
      3.9 101-1757 Ветошь Кг 1,469       1,82 2,67                
      3.10 411-0001 Вода М3 1,469       2,44 3,58                
      3.11 101-1712 Шпатлевка клеевая Т 0,984                 5000 4920
                Прямые  затраты Руб.                 292188,08                
                Прямые затраты с учетом индекса 4.87 Руб.                                 1422955,94
                Итого прямые затраты Руб.                                 1422955,94
              МДС 81-33.2004 Накладные расходы

346004,83*0,85*1,23

 Руб.                                 308809,31
                Себестоимость работ        Руб.                                 1731765,252
              МДС 81-25.2001 Сметная прибыль

346004,83*0,8*0,75

 Руб.                                 152242,13
                Всего по разделу 3 руб.                                 1884007,4
      Раздел 4. Разборка монолитных перегородок
      1. ГЭСН 46-04-005-1 Разборка  перегородок 1 куб м 84,58                                
               
Затраты труда рабочих-строителей(средний разряд 3,3) Чел.-ч 567,65 8,09 4592,32                
Затраты труда машинистов чел-ч       8,30         1385,00                
      1.1 330804 в том числе з/п  машинистов: молотки отбойные пневматические чел-ч 42,00 22,00 924,00                
      1.2 50102 Компрессоры передвижные с двигателем внутреннего сгорания чел-ч 47,30 15,00 709,50                
      1.3 330804 Машины  и механизмы: молотки отбойные пневматические маш-ч 42,00       55,00 2310,00                
      1.4 50102 Компресры передвижные с двигателем внутреннего сгорания маш-ч 47,30 66,60 3150,18                
      Раздел 5. Разборка санитарно-техничекого  оборудования(водопровод и канализация)
              ГЭСН 46-06-003-1 Разборка  оборудования 10 куб м 1800                                
      5 Затраты труда рабочих-строителей чел.-ч 196,08       7,5 1470,6                
        Затраты труда машинистов чел.-ч 7,6 6,4 48,64                
      1.1 21141 Втом  числе з/п машинистов;Краны на автомобильном ходу при работе на других видах строительства (кроме магистральных трубопроводов) 10т чел.-ч 22,8 23 524,4                
      1.2 400001 Автомобили  бортовые грузоподъемностью до 5 т чел.-ч       38       20       760                
      1.3 40504 Аппараты для газовой сварки и резки чел.-ч 41,04       18,6 763,344                
      1.4 21141 Машины  и механизмы Краны на автомобильном ходу при работе на других видах строительства (кроме магистральных трубопроводов) 10т маш.-ч       22,8       83,54 1904,712                
      1.5 400001 Автомобили  бортовые грузоподъемностью до 5 т маш.-ч 38       82 3116                
      1.6 40504 Аппараты для газовой сварки и резки маш.-ч 41,04       65 2667,6                
      1.7 101-0324 Материалы Кислород технический газообразный м3 45,6 30 1368                
      1.8 101-1602 Ацетилен  газообразный технический м3 5,928 26,4 156,499                
      13         Прямые  затраты (индекс 5,11) руб                 25850,8         132097,562
      14 МДС 81-33,2004 Накладные расходы 123% от ФОТ руб                 3681,244*0,85*1,23=3285,51                
      15         Себестоимость работ руб                                 135383,07
      16 МДС 81-25,2001 Сметная прибыль 75% от ФОТ руб                                 3681,244*0,75*0,8=1855,347
      17         Итого по разделам 4-5 руб                                 137238,417
                Итого по смете       9 719 788,55
 
 
Показатели Ед-цы измерения 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
1-ый  этаж.(расчет для  арендатора ARISTON)
Площадь м2 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная  ставка тыс,руб 39,6 43,56 47,916 52,7076 57,97836 63,776196 70,153816
ПВД тыс,руб 62065,28 68271,81 75098,99 82608,885 90869,774 99956,751 109952,43
Степень загрузки торговых площадей   0,85 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 52755,49 64858,22 71344,04 78478,441 86326,285 94958,913 104454,8
                 
1-ый  этаж(расчет для  арендатора Apple Store)
Площадь м2 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная ставка тыс,руб 39,6 43,56 47,916 52,7076 57,97836 63,776196 70,153816
ПВД тыс,руб 62065,28 68271,81 75098,99 82608,885 90869,774 99956,751 109952,43
Степень загрузки торговых площадей   0,85 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 52755,49 64858,22 71344,04 78478,441 86326,285 94958,913 104454,8
         
1-ый  этаж (ресторан "Желаемое")
Площадь м2 2000,46 2000,46 2000,46 2000,46 2000,46 2000,46 2000,46
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная ставка тыс,руб 36 39,6 43,56 47,916 52,7076 57,97836 63,776196
ПВД тыс,руб 72016,56 79218,22 87140,04 95854,041 105439,45 115983,39 127581,73
Степень загрузки торговых площадей   0,85 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 61214,08 75257,31 82783,04 91061,339 100167,47 110184,22 121202,64
                 
3-ий  этаж (концерн "Удача")
Площадь м2 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная ставка тыс,руб 33,6 36,96 40,656 44,7216 49,19376 54,113136 59,52445
ПВД тыс,руб 31606,85 34767,53 38244,29 42068,715 46275,586 50903,145 55993,459
Степень загрузки торговых площадей   0,85 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 26865,82 33029,16 36332,07 39965,279 43961,807 48357,988 53193,786
                 
4-ий  этаж (концерн "Удача")
Площадь м2 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная ставка тыс,руб 33,6 36,96 40,656 44,7216 49,19376 54,113136 59,52445
ПВД тыс,руб 31606,85 34767,53 38244,29 42068,715 46275,586 50903,145 55993,459
Степень загрузки торговых площадей   0,85 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 26865,82 33029,16 36332,07 39965,279 43961,807 48357,988 53193,786
                 
Прочие  доходы
Количество парковочных мест шт 186 186 186 186 186 186 186
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная ставка тыс,руб 43,2 47,52 52,272 57,4992 63,24912 69,574032 76,531435
ПВД тыс,руб 8035,2 8838,72 9722,592 10694,851 11764,336 12940,77 14234,847
Степень загрузки торговых площадей   0,9 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 7231,68 8396,784 9236,462 10160,109 11176,12 12293,731 13523,105
Общая сумма ЭВД тыс,руб 227688,4 279428,8 307371,7 338108,89 371919,78 409111,75 450022,93
Стоимость покупки тыс,руб 389579 389579 389579 389579 389579 389579 389579
                 
Расходы
1.Отчисления  на страхование 1% от стоимости покупки   тыс,руб 3895,79 3895,79 3895,79 3895,79 3895,79 3895,79 3895,79
3. Налог на имущество 2,2% от стоимости покупки   тыс,руб 8570,738 8570,738 8570,738 8570,738 8570,738 8570,738 8570,738
5. Расходы на управление 20% от ЭВД   тыс,руб 45537,67 55885,77 61474,34 67621,777 74383,955 81822,351 90004,586
7. Амортизация 1,5% от стоимости покупки   тыс,руб 5843,685 5843,685 5843,685 5843,685 5843,685 5843,685 5843,685
Сумма на погашение долга(12,5%годовых) тыс,руб 2163,665 2163,665 2163,665 2163,665 2163,665 2163,665 2163,665
Итого тыс,руб 66011,55 76359,64 81948,22 88095,655 94857,833 102296,23 110478,46
                 
ЧОД тыс,руб 161676,8 203069,2 225423,5 250013,23 277061,94 306815,52 339544,47
Налог на прибыль 20 % от ЧОД тыс,руб 32335,36 40613,84 45084,7 50002,646 55412,389 61363,105 67908,893
ЧОД за вычетом налога на прибыль тыс,руб 129341,5 162455,4 180338,8 200010,59 221649,55 245452,42 271635,57
                 
Денежный  поток тыс,руб 129341,5 162455,4 180338,8 200010,59 221649,55 245452,42 271635,57
Коэффициент дисконтирования   0,82 0,672 0,551 0,451 0,37 0,303 0,249
Дисконтированный денежный поток тыс,руб 106060 109170 99366,68 90204,774 82010,335 74372,083 67637,257
Накопленный дисконтированный денежный поток тыс,руб -283519 -174349 -74982,34 15222,439 97232,774 171604,86 239242,11
Срок  окупаемости мес 3+74982,34/90204,774=3, 3г и10м          
Чистый  дисконтированный доход тыс,руб 239242,1            
Индекс  доходности   1,614104            

      Расчет  внутренней нормы  доходности. 

Денежный поток тыс,руб 129341,5 162455,4 180338,8 200010,59 221649,55 245452,42 271635,57 ∑
Коэффициент дисконтирования(Е=25%)   0,8 0,64 0,512 0,41 0,328 0,262 0,21
Дисконтированный денежный поток тыс,руб 103473,2 103971,46 92333,466 82004,342 72701,052 64308,534 57043,47 575835,52
ЧТСД 186256,5196
 
Денежный поток тыс,руб 129341,5 162455,4 180338,8 200010,59 221649,55 245452,42 271635,57 ∑
Коэффициент дисконтирования(Е=60%)   0,625 0,391 0,244 0,153 0,095 0,06 0,037
Дисконтированный денежный поток тыс,руб 80838,438 63520,061 44002,667 30601,62 21056,707 14727,145 10050,516 264797,15
ЧТСД -124781,8451

ВНД=48,87% 

      Расчет  показателей инвестиционной привлекательности  при управлении торгово-офисным центром УК. 

Показатели Ед-цы измерения 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
1-ый  этаж.(расчет для  арендатора ARISTON)
Площадь м2 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная ставка тыс,руб 39,6 43,56 47,916 52,7076 57,97836 63,776196 70,153816
ПВД тыс,руб 62065,28 68271,81 75098,99 82608,885 90869,774 99956,751 109952,43
Степень загрузки торговых площадей   0,85 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 52755,49 64858,22 71344,04 78478,441 86326,285 94958,913 104454,8
                 
1-ый  этаж(расчет для  арендатора Apple Store)
Площадь м2 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305 1567,305
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная ставка тыс,руб 39,6 43,56 47,916 52,7076 57,97836 63,776196 70,153816
ПВД тыс,руб 62065,28 68271,81 75098,99 82608,885 90869,774 99956,751 109952,43
Степень загрузки торговых площадей   0,85 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 52755,49 64858,22 71344,04 78478,441 86326,285 94958,913 104454,8
         
1-ый  этаж (ресторан "Желаемое")
Площадь м2 2000,46 2000,46 2000,46 2000,46 2000,46 2000,46 2000,46
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная ставка тыс,руб 36 39,6 43,56 47,916 52,7076 57,97836 63,776196
ПВД тыс,руб 72016,56 79218,22 87140,04 95854,041 105439,45 115983,39 127581,73
Степень загрузки торговых площадей   0,85 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 61214,08 75257,31 82783,04 91061,339 100167,47 110184,22 121202,64
                 
3-ий  этаж (концерн "Удача")
Площадь м2 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная ставка тыс,руб 33,6 36,96 40,656 44,7216 49,19376 54,113136 59,52445
ПВД тыс,руб 31606,85 34767,53 38244,29 42068,715 46275,586 50903,145 55993,459
Степень загрузки торговых площадей   0,85 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 26865,82 33029,16 36332,07 39965,279 43961,807 48357,988 53193,786
                 
4-ий  этаж (концерн "Удача")
Площадь м2 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68 940,68
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная ставка тыс,руб 33,6 36,96 40,656 44,7216 49,19376 54,113136 59,52445
ПВД тыс,руб 31606,85 34767,53 38244,29 42068,715 46275,586 50903,145 55993,459
Степень загрузки торговых площадей   0,85 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 26865,82 33029,16 36332,07 39965,279 43961,807 48357,988 53193,786
                 
Прочие  доходы
Количество парковочных мест шт 186 186 186 186 186 186 186
Изменение арендных ставок % - 10 10 10 10 10 10
Арендная ставка тыс,руб 43,2 47,52 52,272 57,4992 63,24912 69,574032 76,531435
ПВД тыс,руб 8035,2 8838,72 9722,592 10694,851 11764,336 12940,77 14234,847
Степень загрузки торговых площадей   0,9 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
ЭВД тыс,руб 7231,68 8396,784 9236,462 10160,109 11176,12 12293,731 13523,105
Общая сумма ЭВД тыс,руб 227688,4 279428,8 307371,7 338108,89 371919,78 409111,75 450022,93
Стоимость покупки тыс,руб 389579 389579 389579 389579 389579 389579 389579
                 
Расходы
1.Отчисления  на страхование 1% от стоимости покупки   тыс,руб 3895,79 3895,79 3895,79 3895,79 3895,79 3895,79 3895,79
3. Налог на имущество 2,2% от стоимости покупки   тыс,руб 8570,738 8570,738 8570,738 8570,738 8570,738 8570,738 8570,738
5. Расходы на управление 20% от ЭВД   тыс,руб 45537,67 55885,77 61474,34 67621,777 74383,955 81822,351 90004,586
7. Амортизация 1,5% от стоимости покупки   тыс,руб 5843,685 5843,685 5843,685 5843,685 5843,685 5843,685 5843,685
Сумма на погашение долга(12,5%годовых) тыс,руб 2163,665 2163,665 2163,665 2163,665 2163,665 2163,665 2163,665
Итого тыс,руб 66011,55 76359,64 81948,22 88095,655 94857,833 102296,23 110478,46
                 
ЧОД тыс,руб 161676,8 203069,2 225423,5 250013,23 277061,94 306815,52 339544,47
Налог на прибыль 20 % от ЧОД тыс,руб 32335,36 40613,84 45084,7 50002,646 55412,389 61363,105 67908,893
ЧОД за вычетом налога на прибыль тыс,руб 129341,5 162455,4 180338,8 200010,59 221649,55 245452,42 271635,57
                 
Денежный поток тыс,руб 129341,5 162455,4 180338,8 200010,59 221649,55 245452,42 271635,57
Коэффициент дисконтирования   0,82 0,672 0,551 0,451 0,37 0,303 0,249
Дисконтированный денежный поток тыс,руб 106060 109170 99366,68 90204,774 82010,335 74372,083 67637,257
Накопленный дисконтированный денежный поток тыс,руб -283519 -174349 -74982,34 15222,439 97232,774 171604,86 239242,11
Срок  окупаемости мес 3+74982,34/90204,774=3, 3г и10м          
Чистый  дисконтированный доход тыс,руб 239242,1            
Индекс  доходности   1,614104            

Информация о работе Управление недвижимостью