Управление недвижимостью

    Ставка  доходности финансового менеджмента  предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или «круговую», ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности. 

      7.Формирование денежных потоков от эксплуатации объекта.

    Оценка  инвестиционной привлекательности  объекта коммерческой недвижимости проводиться с учетом доходов от аренды и продажи.

    Реализация  проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта –  эксплуатационные затраты. Различают:

• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные расходы.

    К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество.

    К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от  степени  эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Это расходы на управление, коммунальные расходы, расходы на уборку, на содержание территории.

    Доходы  образуются от продажи результатов  строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный  цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

    Различают:

• Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и  расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов. А также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
• Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД; ЭВД) –  ПВД за вычетом скидки на простой площадей и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
• Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов  по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
• Поток денежных средств до уплаты налогов – чистый эксплуатационный доход за вычетом псевдорасходов: амортизации (так, как не является расходом, а, напротив служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (так как эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).
• Поток денежных средств после уплаты налогов –  сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

 

      II.Практическая часть.

      1.Описание  объектов.

        Гостинично-торговый  комплекс.

      Нами  был приобретен гостинично-торговый комплекс за 379 859 200 руб.

     Высота  комплекса – 5 этажей. Многоэтажная часть представляет собой гостиницу  на 96 мест. Одноэтажная – учреждения торговли и служебно-бытовые помещения гостиницы.

            Район строительства  – г Воронеж на пересечении  Никитинской и Плехановской улиц возле Центрального рынка. Объект находится  непосредственно в центре города, что уже говорит о развитой инфраструктуре.

      Для обеспечения беспрепятственного проезда пожарных машин вокруг возводимого здания выполнены проезды с шириной дорожного полотна. Эти же проезды также служат для доставки товаров к разгрузочным платформам и доступа персонала к служебным парковкам.

            На генеральном  плане выделены:

      - здание гостинично-торгового комплекса

      - хозяйственные дворы

      - служебная зона гостиницы

      - служебные зоны учреждений торговли

      - зона посетителей

     Хозяйственные дворы служат для подвоза товаров  в учреждения торговли, снабжения предприятия питания и гостиницы, хранения отходов. Хоздворы расположены с тыльной стороны комплекса. Это позволяет разделить потоки посетителей и служебного транспорта.

     Служебная зона гостиницы предназначена для  сотрудников гостиницы. Она представляет собой автомобильную парковку на 20 машино-мест, расположенную вблизи служебного входа. Располагается эта зона с тыльной стороны объекта между двумя хоздворами.

            Служебные зоны учреждений торговли предназначены для служебного персонала. Они представляют собой автомобильные парковки, рассчитанные на 6 машино-мест. Зона посетителей состоит из автомобильной парковки на 130 машино-мест, зоны отдыха посетителей. Одно машино-место парковки представляет собой площадку размером 6х3 м. Еще 6 машино-мест остаются в распоряжении арендодателя. Остальные 150 мест сдаются в аренду.

        Доступ в зону для посетителей  возможен со стороны улицы  с двух въездов. Зона отдыха посетителей представляет собой цветник, расположенный по центру зоны посетителей. Вокруг цветника расположены скамьи.

            Зона центрального входа выполнена в виде мощеных  покрытий. Остальные пешеходные коммуникации, как и автомобильные проезды выполнены из асфальтобетона.

            Ширина основных транспортных коммуникаций – 6 м, ширина тротуаров – 3м.

      Объемно-планировочное  решение

     Здание  имеет неправильную форму в плане. Центральная пятиэтажная часть  выполнена в виде прямоугольника. По бокам от нее расположены одноэтажные части, имеющие закругления от центра к краям.

     Основные  габариты здания в осях 139х60 м. Второй и последующие этажи имеют габаритные размеры в осях 60х15 м.

     Общая высота здания от уровня чистого пола первого этажа – 24 м.

     Высота  типового жилого этажа гостиницы  – 3.6 м.

     Высота  торговых залов и первого этажа  – 4.2 м.

     Высота  технических этажей – 3 м.

     Технические этажи предназначены для размещения коммуникаций жилой части гостиницы и для размещения коммуникаций торговых учреждений.

     Гостиница.

     Гостиница в составе комплекса относится  к гостиницам общего типа, малой вместимости и малой этажности. Уровень комфорта – I разряда. Номерной фонд составляет 96 мест средства размещения.

     По  функциональному назначению различные  гостиничные помещения объединяются в жилую, общественную и служебно-хозяйственную  части. При этом основными составляющими являются жилая и общественная. Жилая и общественные части расположены в одном здании. При этом варианте помещения общественного назначения располагаются в нижних этажах, а жилая часть – над ними. Площадь застройки нижнего этажа, где располагаются общественные помещения, превышает площадь застройки жилой части. Планировочная структура жилых этажей принята в виде коридора, по обе стороны от которого располагаются номера.

            Для обеспечения  вертикальной взаимосвязи жилых  помещений с первым этажом применяются два лифта и лестничная клетка. Размеры лестничной клетки в осях 6х3 м.

            Для служебного персонала  предусмотрены отдельные лифт и  лестничная клетка. 

      Общая площадь жилых помещений составляет 1437.98 м²

      Общая площадь служебно-хозяйственных  помещений – 1197.06 м²

      Площадь жилого этажа – 940.68м²

      Площадь первого этажа – 6149,72м²

      На  каждом из жилых этажей располагаются  помещения поэтажного обслуживания общей площадью 52.99 м²

      В состав гостиницы включено предприятие  питания. Его служебные помещения располагаются на первом этаже.

     Общая площадь предприятия питания  составляет 429.03 м².

      Из  нее помещения для посетителей  включают:

      - обеденный зал площадью 133.38 м², оборудованный  двумя выходами.

      - бар площадью 16.93 м²

      - гардеробная с умывальней – 54.54 м

      Площадь, относящаяся к гостинице составляет 4 822,5 м². Из них сдается в аренду 3 881,82 м². Арендатором является владелец сетей гостиниц «Азимут Hotels».

      Торговые  залы

            Торговые залы размещаются  в одноэтажных частях комплекса. Они имеют естественное боковое  освещение. В каждом из залов предусмотрено по три рассредоточенных выхода.

        Высота торговых залов – 4.2м.

     Общая площадь каждого из учреждений торговли, сдаваемых в аренду – 1567,305 м². Общая площадь торговых арендуемых помещений составляет 3134,61 м².

       Площадь каждого из торговых залов – 942.41 м²

      Торгово-офисный  комплекс.

      После проведенной реконструкции мы из гостиничных номеров сделали офисные помещения, а учреждения питания и все, что относилось к гостинице на первом этаже, мы переконструировали в ресторан.

      Площадь торговых учреждений осталась прежней, т.е. для каждого по       1 567,305 м². Площадь ресторана составляет 2000,46 м², площадь концерна составляет 1 897,36 м².

      Для того, чтобы провести реконструкцию  части здания необходимы денежные средства. В данном случае мы воспользовались заемными средствами, которые взяли в банке на 7 лет под 12,5% годовых. Сумму кредита мы определили исходя из составленной сметы, она составила 9 719 788,55 тыс руб. 

      2.Выбор арендаторов и выбор арендных ставок.

     В первую очередь на принятие решения о выборе арендаторов повлиял анализ рынка города Воронеж. Так же необходимо было рассчитать экономическую эффективность возможных вариантов сдачи площадей в аренду. Изначально объект был куплен как гостинично-торговый комплекс, поэтому мы изначально сдали площади на наиболее выгодных условиях следующим арендаторам: торговые площади на первом этаже сдаются крупным представителями на рынке бытовой техники –«Ariston» и «Apple Store» - на рынке компьютерной техники, программного обеспечения и т.п., а 3 и 4 этажи сдаются сети гостиниц «Азимут Hotels».

     Да  и сам комплекс отвечает всем требованиям  для размещения торговых площадей и  гостиницы.

       Так же спрос на товары и  услуги, которые будут оказываться  в данном комплексе,  после  кризиса постепенно растет и возвращается на прежний уровень. Этот уровень уже достаточно высок.

     Все это повлияло на выбор арендаторов  в первом варианте расчета экономической эффективности.

     Во  втором варианте на первом этаже так  же остаются торговые площади и арендаторы не меняются. Так же часть первого этажа занимает ресторан. Гостиница была реконструирована в офисные помещения. Арендатором помещений является концерн «Удача».

     В настоящее время площадь под  офисы достаточно востребована и  при грамотном управление приносит неплохой доход собственнику площадей. Наш объект находится в центре города на одной из главных магистралей, что дает возможность успешного ведения бизнеса.

     После анализа рынка и рассмотрения факторов, влияющих на арендные ставки, мы приняли решения установить следующие ставки: для арендаторов

 «Ariston» и   «Apple Store»  3 000 руб за м², для «Азимут Hotels» на первом этаже арендная плата составит  2 800 руб за м², а на 3-ем и 4-ом этажах  1 500 руб за м².

      В дальнейшем мы взяли кредит на реконструкцию  части здания и чтобы  деньги, вложененные в реконструкцию,  окупились необходимо повысить арендные ставки.

     Арендная  плата после реконструкции будет  составлять: для арендаторов

 «Ariston» и   «Apple Store»  3 300 руб за м², для ресторана «Желаемое»  арендная плата составит  3 000 руб за м², а для концерна «Удача» 2 800 руб за м² для всех 2 (3и 4) этажей.