Управление недвижимостью

    СДП = ПД / ПР 

    По  экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций.

    Если  индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Однако предпочтение отдается проекту с максимальнойСДП.

    При принятии инвестиционных решений аналитики  отдают предпочтение показателю СДП, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова. Показатель ЧТСД является абсолютным, поэтому возможна ситуация, когда проекты будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

    Преимущества  ставки доходности проекта заключаются  в том, что этот показатель является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель.

    Основной  недостаток показателя — зависимость  результатов расчета от ставки дисконта. 

    Внутренняя  ставка доходности проекта 

    Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) представляет собой ставку дисконтирования, приравнивающую сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций (затрат). ВСДП обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Оценка инвестиционных проектов с помощью ВСДП основана на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

    Расчет  ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемок, так как основан на использовании метода интерполяции и таблиц дисконтирования.

    При расчете внутренней ставки доходности проекта:

    1)выбирается  произвольная ставка дисконтирования,  и на ее базе вычисляется суммарная текущая стоимость доходов по проекту;

    2)затраты  по проекту сопоставляются с  полученной приведенной суммой доходов;

    3)когда  первоначальная произвольная ставка  дисконтирования не дает 
нулевой чистой текущей стоимости доходов, выбирается вторая ставка 
дисконтирования по следующему правилу:

    если  ЧТСД >О, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

    если  ЧТСД <О, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;

    4)подбор  второй ставки дисконтирования  проводится до тех пор, пока  не получают суммарную текущую  стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту;

    5)находится  внутренняя ставка доходности  проекта методом интерполяции:

      а) определяется интервал 

      

    б) составляется пропорция и решается уравнение

      

  

    в) рассчитывается

    ВСДП = ст. д. 1 + X. 

    Предпочтение  отдается проекту, имеющему наибольшую величину данного показателя. Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. ВСДП является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как по величине каждого элемента потока, так и по времени возникновения.

    ВСДП  можно интерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.

    Возможна  и другая интерпретация: ВСДП рассматривается как единая депозитная ставка, обеспечивающая равную инвестиционную привлекательность для двух вариантов вложений. В первом варианте депозит открывается в год осуществления проекта на сумму, равную его стоимости. Во втором варианте на пополняемый депозитный счет помещаются средства, совпадающие по сумме и периоду возникновения с потоком доходов по анализируемому проекту. Величина депозитной ставки должна обеспечить совпадение накопленной суммы в конце жизненного цикла проекта.

    Расчет  показателей ВСДП в мировой практике проектного финансового анализа является важным этапом. Сравнение расчетной величины ВСДП с требуемой нормой дохода на капитал в данной конкретной сфере позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты.

    Тем не менее методу оценки проектов, основанному  на сравнении ВСДП, присущи серьезные недостатки, вытекающие из экономического содержания показателя:

    •  ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как он в отличие от показателя ЧТСД не суммируется и характеризует только конкретный проект;

    •  ВСДП требует особого применения при анализе проектов, имеющих несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение экономической жизни проекта. Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно, ВСДП будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней ставки доходности проекта;

    • оценка проекта исходит из гипотетического  предложения о том, что свободные денежные потоки реинвестируются по расчетной ставке, равной ВСДП. На практике ликвидные депозитные вложения приносят минимальный доход, уровень которого обычно ниже требуемой нормы дохода на капитал.

    Таким образом, ВСДП является абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов дает хорошие результаты.

      Модифицированная  ставка доходности 

    Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств. Примером такого неоднократного оттока являются инвестиции в недвижимость, предусматривающие приобретение в рассрочку или строительство, осуществляемое в течение нескольких лет. Методика расчета ВСДП предполагает реинвестирование сумм, предназначенных для вложения в инвестиционный проект в последующие годы, по ставке, равной ВСДП. Однако на практике это маловероятно.

    Если  затраты по проекту осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен будет вложить в проект в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Главные требования к временным инвестициям — это безопасность и ликвидность, так как вложенные средства должны быть возвращены точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

    Величина  безопасной ликвидной ставки определяется путем анализа финансового рынка. В каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

    Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке дает возможность рассчитать их суммарную текущую стоимость, величина которой позволяет более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

    При расчете модифицированной ставки доходности:

    1)определяется  величина безопасной ликвидной ставки доходности;

    2)затраты  по проекту, распределенные по  годам инвестирования, дисконтируются по безопасной, ликвидной ставке;

    3)составляется  модифицированный денежный поток;

    4)рассчитывается  МСД аналогично расчету внутренней  ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.

    Ставка  доходности финансового  менеджмента 

    Улучшение методов оценки привлекательности  инвестиционных проектов затрагивает проблему использования инвестором доходов, получаемых от реализации проектов. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты, исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта. Кроме того, возможны диверсификация инвестиций и, следовательно, множественность ставок доходности вложений. Финансовый менеджер, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, или «круговую», ставку доходности будущих инвестиций.

    При расчете ставки доходности финансового  менеджмента (СДФМ):

    1)определяется  безопасная ликвидная ставка  доходности;

    2)рассчитывается  сумма затрат по инвестиционному  проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке;

    3)определяется  «круговая» ставка доходности;

    4)рассчитывается  суммарная будущая стоимость  доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по «круговой» ставке доходности;

    5)составляется  модифицированный денежный поток;

      6)рассчитывается  ставка доходности финансового менеджмента аналогично  расчету  ВСДП на  основе  модифицированного  денежного потока.

    Оценка  инвестиционной привлекательности  проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом фактора времени.

    Ставка  дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта.

    Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта. Окончательное решение об инвестиционной привлекательности может быть принято только на основе интегральной информации, получаемой при использовании всей системы показателей.

    Период (срок) окупаемости проекта информирует  о временном периоде, необходимом для возврата вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период.

    Чистая  текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает величины затрат по проекту.

    Ставка  доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемую на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние.

    Внутренняя ставка доходности проекта отражает «запас прочности» проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, показатель имеет множественное решение.

    Модифицированная  ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект в последующие периоды, можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.