Управление недвижимостью

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Января 2012 в 23:05, курсовая работа

Краткое описание

По ходу курсового проекта нам необходимо рассчитать, а главное понять, по каким критериям и показателям делается выбор по оптимальному использованию объекта недвижимости. Так же нам необходимо рассмотреть, как лучше управлять объектом, самому собственнику или же предоставить это управляющей компании.

Содержание работы

Введение
I Теоретическая часть
1 Анализ рынка недвижимости города Воронеж.
2 Анализ аналогичных объектов
3 Анализ арендных ставок на торговые и офисные помещения за последние три года.
4 Спрос на рынке торговой, гостиничной и офисной недвижимости в 2011 году.
5 Предложение на рынке торговой, и офисной недвижимости в 2011 году
6 Факторы, влияющие на арендную ставку и на выбор арендатором арендной площади.
7 Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимости
8 Формирование денежных потоков от эксплуатации объекта.
II Практическая часть
1 Формирование денежных потоков от эксплуатации объекта.
2 Выбор арендаторов и выбор арендных ставок.
3 Факторы, повлиявшие на выбор арендных ставок для рассматриваемого объекта.
4 Расчеты для выявления наиболее эффективного варианта управления при различных вариантах использования объекта.
Заключение
Список используемых источников

Скачать целиком (652.16 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Содержимое работы - 1 файл

готовая курс по упр нед.doc

— 1.44 Мб (Скачать файл)

После описания факторов, влияющих на арендные ставки, станет понятен наш выбор.

3.Факторы, повлиявшие на выбор арендных ставок для рассматриваемого объекта.

1. Месторасположение помещения. Объект расположен в центре города на пересечении Плехановской и Никитинской улиц.

       2. Отдалённое нахождение от автомобильных дорог и остановок транспорта и одновременно доступность к ним. Оптимальное время подхода к зданию, а это примерно пять минут неспешной ходьбы. Объект расположен в шаговой доступности от общественного транспорта, на котором можно уехать в разные концы города.

          3. Размещение относительно транспортных путей. Объект находится в первой линии от дороги.
          4. Расположение помещения на этаже. Арендные ставки уменьшаются в зависимости от увеличения этажей.
          5. Большое значение имеет парковка. Наличие на парковке мест для автомобилей сотрудников арендатора и клиентов. Парковка имеется на 150 машино-мест.

          6. Особо важным в бизнесе является соседство. Для магазинов, расположенных на первом этаже хорошим фактором является то, что рядом расположен рынок, что говорит о большом наплыве людей. Так же рядом расположен театр, что говорит о возможности их проживания в гостинице.

          7. Внутренняя отделка здания.

         8. На фасаде здания возможность расположения рекламы.

          9. Наличие стационарного телефона (персонального) и реальность выбора Интернет-провайдера.

         10. Также должен быть санузел и место для приема пищи. В первом варианте имеется столовая гостиницы, а во втором ресторан.

         11. Хорошая освещенность (имеются витрины), высота помещения составляет 4,2 м, имеются зоны погрузки/разгрузки, доступные электрические мощности.

4.Расчеты для выявления наиболее эффективного варианта управления при различных вариантах использования объекта.

Объекты недвижимости могут управляться как самим собственником, так и Управляющей компанией. Необходимо рассчитать все возможные варианты и выявить наилучший.

Исходные данные о рыночной ситуации

№	Данные о рынке	Ед. измер.	Величина	Примечание
	Изменение арендных ставок (прогноз)	%	10	Для всех вар.
	Налог на прибыль	%	20	Для всех вар.
	Единый социальный налог от ФОТ	%	34	Для всех вар.
	Налог на имущество	%	2,2	Для всех вар.
	Степень загрузки площадей	%	85	По вариантам
	Коэф. Дисконтирования	-	Для Е=21,9	Расчетный по вариантам
	Премия за риск связанный с недостатками управления	%	3,5	По вариантам
	Премия за риск, связанный с неликвидностью проектов	%	3,7	По вариантам
	Премия за риск связанный с правовой нестабильностью в стране	%	4,5	По вариантам
	Премия за финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы	%	5,2	По вариантам
	Кредит (величина реконструкции по смете)	Кол-во лет	7	По вариантам
	Процент по кредиту	%	12,5	По вариантам

Исходные данные для рассматриваемых вариантов (Подробное описание объекта до и после реконструкции)

Исходные данные по объекту	Ед. измер	Вариант
Исходные данные по объекту	Ед. измер	1	2
Арендуемая общая площадь общая	м²	7 016,43	7 016,43
Стоимость объекта недвижимости до реконструкции (рыночная стоимость покупки или сметная стоимость строительства) в начале 2012 года	тыс. руб.	379 859,2	-
Стоимость объекта недвижимости после реконструкции (рыночная стоимость покупки или сметная стоимость строительства включая стоимость ремонтных работ) в начале 2012 года	тыс. руб.	-	389 579

Описание площадей и арендаторов до и после проведения реконструкции

Показатель	До реконструкции		Показатель	После реконструкции
Показатель	Площадь	Ар.ставка,год тыс руб	Показатель	Ар.ставка	Площадь
Арендатор 1: «Ariston»	1567,305	36	Арендатор 1: «Ariston»	39,6	1567,305
Арендатор 2«Apple Store»	1567,305	36	Арендатор 2«Apple Store»	39,6	1567,305
Арендатор 3«Азимут Hotels»	2000,46	33,6	Арендатор 3«Желаемое»	36	2000,46
Арендатор 4«Азимут Hotels»	940,68	18	Арендатор 4«Удача»	33,6	940,68
Арендатор 5«Азимут Hotels»	940,68	18	Арендатор 5«Удача»	33,6	940,68

Расчет показателей инвестиционной привлекательности при самостоятельном управлении гостинично-торговоговым комплексом.

Показатели	Ед-цы измерения	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017
1-ый этаж.(расчет для арендатора ARISTON)
Площадь	м²	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	10
Арендная ставка	тыс,руб	36	39,6	43,56	47,916	52,7076	57,97836	63,776196
ПВД	тыс,руб	56422,98	62065,278	68271,8058	75098,9864	82608,885	90869,7735	99956,751
Степень загрузки торговых площадей		0,85	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	47959,53	58962,0141	64858,2155	71344,0371	78478,441	86326,2848	94958,913

1-ый этаж(расчет для арендатора Apple Store)
Площадь	м²	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	10
Арендная ставка	тыс,руб	36	39,6	43,56	47,916	52,7076	57,97836	63,776196
ПВД	тыс,руб	56422,98	62065,278	68271,8058	75098,9864	82608,885	90869,7735	99956,751
Степень загрузки торговых площадей		0,85	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	47959,53	58962,0141	64858,2155	71344,0371	78478,441	86326,2848	94958,913

1-ый этаж (арендатор "Азимут")
Площадь	м²	2000,46	2000,46	2000,46	2000,46	2000,46	2000,46	2000,46
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	10
Арендная ставка	тыс,руб	33,6	36,96	40,656	44,7216	49,19376	54,113136	59,52445
ПВД	тыс,руб	67215,46	73937,0016	81330,7018	89463,7719	98410,149	108251,164	119076,28
Степень загрузки торговых площадей		0,85	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	57133,14	70240,15152	77264,1667	84990,5833	93489,642	102838,606	113122,47

3-ий этаж (арендатор "Азимут")
Площадь	м²	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	8
Арендная ставка	тыс,руб	18	19,8	21,78	23,958	26,3538	28,98918	31,888098
ПВД	тыс,руб	16932,24	18625,464	20488,0104	22536,8114	24790,493	27269,5418	29996,496
Степень загрузки торговых площадей		0,85	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	14392,4	17694,1908	19463,6099	21409,9709	23550,968	25906,0648	28496,671

4-ий этаж (арендатор "Азимут")
Площадь	м²	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	10
Арендная ставка	тыс,руб	18	19,8	21,78	23,958	26,3538	28,98918	31,888098
ПВД	тыс,руб	16932,24	18625,464	20488,0104	22536,8114	24790,493	27269,5418	29996,496
Степень загрузки торговых площадей		0,85	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	14392,4	17694,1908	19463,6099	21409,9709	23550,968	25906,0648	28496,671

Прочие доходы
Количество парковочных мест	шт	150	150	150	150	150	150	150
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	10
Арендная ставка	тыс,руб	43,2	47,52	52,272	57,4992	63,24912	69,574032	76,531435
ПВД	тыс,руб	6480	7128	7840,8	8624,88	9487,368	10436,1048	11479,715
Степень загрузки торговых площадей		0,9	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	5832	6771,6	7448,76	8193,636	9012,9996	9914,29956	10905,73
Общая сумма ЭВД	тыс,руб	187669	230324,1613	253356,577	278692,235	306561,46	337217,605	370939,37
Стоимость покупки	тыс,руб	379859,2	379859,2	379859,2	379859,2	379859,2	379859,2	379859,2

Расходы
1.Отчисления на страхование 1% от стоимости покупки	тыс,руб	3798,592	3798,592	3798,592	3798,592	3798,592	3798,592	3798,592
2.Расходы на реламу 5% от ЭВД	тыс,руб	9383,451	11516,20807	12667,8289	13934,6118	15328,073	16860,8802	18546,968
3. Налог на имущество 2,2% от стоимости покупки	тыс,руб	8356,902	8356,9024	8356,9024	8356,9024	8356,9024	8356,9024	8356,9024
4. Затраты на охрану 5% от ЭВД	тыс,руб	9383,451	11516,20807	12667,8289	13934,6118	15328,073	16860,8802	18546,968
6.Расходы на з/п персоналу (увеличивается каждый год на 10%)	тыс,руб	2388	2626,8	2889,48	3178,428	3496,2708	3845,89788	4230,4877
7. Амортизация 1,5% от стоимости покупки	тыс,руб	5697,888	5697,888	5697,888	5697,888	5697,888	5697,888	5697,888
8.Прочие расходы 1% от ЭВД	тыс,руб	1876,69	2303,241613	2533,56577	2786,92235	3065,6146	3372,17605	3709,3937
9. Коммунальные платежи 2% от ЭВД	тыс,руб	3753,38	4606,483226	5067,13155	5573,8447	6131,2292	6744,35209	7418,7873
10. Единый социальный налог (34%)	тыс,руб	811,92	893,112	982,4232	1080,66552	1188,7321	1307,60528	1438,3658
Итого	тыс,руб	45450,27	51315,43537	54661,6407	58342,4665	62391,375	66845,1742	71744,353

ЧОД	тыс,руб	142218,7	179008,7259	198694,937	220349,769	244170,08	270372,43	299195,01
Налог на прибыль 20 % от ЧОД	тыс,руб	28443,75	35801,74519	39738,9874	44069,9537	48834,017	54074,4861	59839,002
ЧОД за вычетом налога на прибыль	тыс,руб	113775	143206,9808	158955,949	176279,815	195336,07	216297,944	239356,01

Денежный поток	тыс,руб	113775	143206,9808	158955,949	176279,815	195336,07	216297,944	239356,01
Коэффициент дисконтирования		0,82	0,673	0,552	0,453	0,372	0,305	0,25
Дисконтированный денежный поток	тыс,руб	93295,49	96378,29805	87743,6841	79854,7562	72665,017	65970,873	59839,002
Накопленный дисконтированный денежный поток	тыс,руб	-286563,7	-190185,41	-102441,726	-22586,9698	50078,047	116048,92	175887,92
Срок окупаемости	мес	4+22586,9698/72665,017=4,31	4г и 4 м
Чистый дисконтированный доход	тыс,руб	175887,9
*Индекс доходности**		1,463035

*индекс доходности=стоимость покупки/ЧДД=175887,9/379859,2

Расчет внутренней нормы доходности.

Период	год	1	2	3	4	5	6	7	∑
Денежный поток	тыс,руб	113774,99	143206,981	158955,949	176279,815	195336,07	216297,94	239356,01
Коэффициент дисконтирования (Е=25%)		0,8	0,64	0,512	0,41	0,328	0,262	0,21
Дисконтированный денежный поток	тыс,руб	91019,992	91652,4677	81385,4459	72274,7242	64070,231	56670,061	50264,762	507337,68
ЧТСД	127478,4841

Период	год	1	2	3	4	5	6	7	∑
Денежный поток	тыс,руб	113 774,99	143 206,98	158 955,95	176 279,82	195 336,07	216 297,94	239 356,01
Коэффициент дисконтирования (Е=40%)		0,714	0,51	0,364	0,26	0,186	0,133	0,095
Дисконтированный денежный поток	тыс,руб	81235,34286	73035,56021	57859,9654	45832,7519	36332,509	28767,6266	22738,821	345802,58
ЧТСД	-34056,62307

ВНД=36,84%

Расчет показателей инвестиционной привлекательности при управлении гостинично-торгового комплекса УК.

Показатели	Ед-цы измерения	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017
1-ый этаж.(расчет для арендатора ARISTON)
Площадь	м²	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	10
Арендная ставка	тыс,руб	36	39,6	43,56	47,916	52,7076	57,97836	63,7762
ПВД	тыс,руб	56422,98	62065,28	68271,81	75098,99	82608,89	90869,77	99956,75
Степень загрузки торговых площадей		0,85	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	47959,53	58962,01	64858,22	71344,04	78478,44	86326,28	94958,91

1-ый этаж(расчет для арендатора Apple Store)
Площадь	м²	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305	1567,305
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	10
Арендная ставка	тыс,руб	36	42,48	46,728	51,4008	56,54088	62,19497	68,41446
ПВД	тыс,руб	56422,98	66579,12	73237,03	80560,73	88616,8	97478,48	107226,3
Степень загрузки торговых площадей		0,85	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	47959,53	63250,16	69575,18	76532,69	84185,96	92604,56	101865

1-ыймэтаж (арендатор "Азимут")
Площадь	м²	2000,46	2000,46	2000,46	2000,46	2000,46	2000,46	2000,46
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	10
Арендная ставка	тыс,руб	33,6	36,96	40,656	44,7216	49,19376	54,11314	59,52445
ПВД	тыс,руб	67215,46	73937	81330,7	89463,77	98410,15	108251,2	119076,3
Степень загрузки торговых площадей		0,85	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	57133,14	70240,15	77264,17	84990,58	93489,64	102838,6	113122,5

3-ий этаж (арендатор "Азимут")
Площадь	м²	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	10
Арендная ставка	тыс,руб	18	19,8	21,78	23,958	26,3538	28,98918	31,8881
ПВД	тыс,руб	16932,24	18625,46	20488,01	22536,81	24790,49	27269,54	29996,5
Степень загрузки торговых площадей		0,85	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	14392,4	17694,19	19463,61	21409,97	23550,97	25906,06	28496,67

4-ий этаж (арендатор "Азимут")
Площадь	м²	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68	940,68
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	10
Арендная ставка	тыс,руб	18	19,8	21,78	23,958	26,3538	28,98918	31,8881
ПВД	тыс,руб	16932,24	18625,46	20488,01	22536,81	24790,49	27269,54	29996,5
Степень загрузки торговых площадей		0,85	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	14392,4	17694,19	19463,61	21409,97	23550,97	25906,06	28496,67

Прочие доходы
Количество парковочных мест	шт	150	150	150	150	150	150	150
Изменение арендных ставок	%	-	10	10	10	10	10	10
Арендная ставка	тыс,руб	43,2	47,52	52,272	57,4992	63,24912	69,57403	76,53144
ПВД	тыс,руб	6480	7128	7840,8	8624,88	9487,368	10436,1	11479,72
Степень загрузки торговых площадей		0,9	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
ЭВД	тыс,руб	5832	6771,6	7448,76	8193,636	9013	9914,3	10905,73
Общая сумма ЭВД	тыс,руб	187669	234612,3	258073,5	283880,9	312269	343495,9	377845,5
Стоимость покупки	тыс,руб	379859,2	379859,2	379859,2	379859,2	379859,2	379859,2	379859,2


Расходы
1.Отчисления на страхование 1% от стоимости покупки	тыс,руб	3798,592	3798,592	3798,592	3798,592	3798,592	3798,592	3798,592
2.Расходы на реламу 5% от ЭВД	тыс,руб	9383,451	11730,62	12903,68	14194,04	15613,45	17174,79	18892,27
3. Налог на имущество 2,2% от стоимости покупки	тыс,руб	8356,902	8356,902	8356,902	8356,902	8356,902	8356,902	8356,902
5. Расходы на управление 20% от ЭВД	тыс,руб	37533,8	46922,46	51614,71	56776,18	62453,8	68699,18	75569,09
7. Амортизация 1,5% от стоимости покупки	тыс,руб	5697,888	5697,888	5697,888	5697,888	5697,888	5697,888	5697,888
Итого	тыс,руб	64770,64	76506,46	82371,77	88823,61	95920,63	103727,4	112314,7

ЧОД	тыс,руб	122898,4	158105,8	175701,8	195057,3	216348,4	239768,5	265530,7
Налог на прибыль 20 % от ЧОД	тыс,руб	24579,68	31621,17	35140,35	39011,46	43269,67	47953,71	53106,14
ЧОД за вычетом налога на прибыль	тыс,руб	98318,7	126484,7	140561,4	156045,8	173078,7	191814,8	212424,6

Денежный поток	тыс,руб	98318,7	126484,7	140561,4	156045,8	173078,7	191814,8	212424,6
Коэффициент дисконтирования		0,82	0,673	0,552	0,453	0,372	0,305	0,25
Дисконтированный денежный поток	тыс,руб	80621,33	85124,19	77589,9	70688,76	64385,27	58503,52	53106,14
Накопленный дисконтированный денежный поток	тыс,руб	-299238	-214114	-136524	-65835	-1449,74	57053,78	110159,9
Срок окупаемости	мес	5+1449,74/58503,52=5	5
Чистый дисконтированный доход	тыс,руб	110159,9
Индекс доходности		1,290002

Информация о работе Управление недвижимостью