Управление недвижимостью

      Спрос на гостиничную недвижимость.

      Здесь на спрос нужно посмотреть с точки зрения пользователей данного вида услуг и тогда можно будет понять, выгодно ли заниматься бизнесом такого рода.

      С развитием Воронежа увеличивается  и количество гостей города. Каждый приезжает по своим делам, и каждому необходимо где-то остановиться. Все люди разные и требуют разного уровня комфорт, поэтому надо это разнообразие создавать.

      Сегодня наиболее востребованным и заполняемыми остаются мини-гостиницы с высоким уровнем сервиса. Помимо количества таких гостиниц в Воронеже, существует и проблема качества гостиничных услуг в таких гостиницах. Многие мини-гостиницы вкладывают большие деньги в реконструкцию, но проблемы с сервисом остаются в стороне, а это в гостиничном бизнесе одна из главных составляющих. 

      5.Предложение на рынке торговой, и офисной недвижимости в 2011 году.

      Предложение торговой площади.

      В I квартале 2011 года средний уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах г. Воронежа оставался на уровне 10-15%, что соответствует показателю конца 2010 года. При этом в зависимости от конкретного торгового центра этот показатель может варьироваться.  
 
           Торговые центры, открытие которых состоялось в 2010 году, вышли на рынок с максимальной заполняемостью, что объясняется их привлекательным местоположением, масштабностью и удачной концепцией. В среднем по рынку доля свободных площадей в новых торговых объектах составляет до 25-30%.  
Низколиквидные торговые центры с неудачным расположением, непродуманной концепцией, невнятной маркетинговой политикой, проблемой с парковочными местами, в результате продолжающегося оттока арендаторов до сих пор испытывают трудности с заполняемостью. Доля вакантных площадей в них может составлять 30% арендопригодной площади и более. Снижение вакантности в таких объектах маловероятно даже после поглощения более качественного предложения.  

     Таблица3.Основные показатели рынка торговой недвижимости г. Воронеж на 2011 год. 

     

      Диаграмма 2.Распределение предложения торговых площадей в г. Воронеж в зависимости от размеров торговых центров в 2011 году. 
 
 
 
 
 

       

        Лидерами с точки зрения предложения качественной торговой недвижимости являются Коминтерновский (35%) и Ленинский (25%) районы. Кроме того, в связи с открытием в начале 2010 года ТРЦ «МаксиМир» к ним вплотную подтянулся Железнодорожный район (22%). По-прежнему наименее обеспеченные качественными торговыми площадями Советский и Центральный районы (лишь 11% и 7% соответственно). Обеспеченность населения качественными торговыми площадями на конец I квартала 2011г. составила 399 кв. м на 1 000 жителей. 
           До настоящего времени пороговый показатель насыщенности (500 кв м на 1000 жителей) преодолели пока лишь 11 городов-Казань, Новосибирск, Самара, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Челябинск, Нижний Новгород, Уфа, Ростов-на- Дону, Волгоград.

      С учетом ввода в эксплуатацию заявленных торговых объектов в ближайшие два года к этому списку присоединится Воронеж.

       Принимая во внимание высокий показатель обеспеченности отдельных районов города торговыми площадями (в первую очередь Ленинский, Железнодорожный и Коминтерновский районы), дальнейшее их развитие, на наш взгляд, будет происходить, главным образом, в направлении реконцепции и редевелопмента устаревших и неэффективных объектов.  
 
Предложение офисной недвижимости.

      Достаточно большой объем предложения составляют офисы старых форматов. Они, как правило, расположены на первых этажах жилых домов - в помещениях, выведенных из жилого фонда, в цокольных этажах, в основном в центральной части города на основных транспортных магистралях. Также офисы предлагают в административных зданиях, в бывших административных зданиях промышленных и складских предприятий и не попавших под реконструкцию НИИ.  

     Диаграмма    .Распределений предложений аренды офисов по районам г. Воронежа в 2011 году. 

      

 
 

       6.Факторы, влияющие на арендную ставку и на выбор арендатором арендной площади.

       1. Месторасположение помещения. Это могут быть окраины города, обычно они востребованы под производство и склады, спальный район, под офисные центры в основном выделяются офисные центры, сгруппированные в определенных частях города. От расположения помещения можно узнать, чем планирует заниматься данный арендатор.

       2. Отдалённое нахождение от автомобильных дорог и остановок транспорта и одновременно доступность к ним. Оптимальное время подхода к зданию, а это примерно пять минут неспешной ходьбы. 
 
            3. Размещение относительно транспортных путей. Если здание расположено в 1 ряду от дороги и хорошо видимая, то это первая линия (обычно высокооплачиваемая и наиболее желанна арендаторами). Если здание частично просматривается с дороги это вторая линия. Третья и далее линии – это все, что находится внутри жилых районов.  
 
             4. Расположение помещения на этаже. Чаще всего преимущество отдается первым этажам, а все что выше, отдается более мелким компаниям с низкой платежеспособностью. Ценность же в верхних этажах зависит от наличия лифта или эскалаторов в здании, если это торговые площадки. 
 
              5. Большое значение имеет парковка. Наличие на парковке мест для автомобилей сотрудников арендатора и клиентов. 
 
               6. Особо важным в бизнесе является соседство, так как соседи могут стать хорошей поддержкой в привлечении клиентов и в развитии. Именно для этого существует главный арендатор, который привлекает большое количество клиентов, которые способны будут удовлетворить потребности всех присутствующих фирм в данном комплексе. 
 
               7. Желательна внутренняя отделка здания. 
 
               8. На фасаде здания возможность расположения рекламы. 
 
               9. Наличие стационарного телефона (персонального) и реальность выбора Интернет-провайдера. 
 
               10. Также должен быть санузел и место для приема пищи. 
 
               11. Для торговых и складских площадей имеет значение технические характеристики, например: освещенность, высота помещения, зоны погрузки/разгрузки, доступные электрические мощности и так далее в зависимости от потребностей арендатора.

 
 

    7 .Показатели  инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

    Оценка  инвестиционной привлекательности  объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

    Потенциальному  собственнику необходимо:

    1. Определить срок, требуемый для возврата первоначальной инвестированной суммы;

    2. Рассчитать реальный прирост  активов от приобретения собственности;

    3.    Оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности. 

    Показатели  инвестиционной привлекательности.

    Оценка  инвестиционной привлекательности  с учетом временного фактора основана на использовании показателей:

    -  период окупаемости,

    -  чистая текущая стоимость доходов,

    -  ставка доходности проекта,

    - внутренняя ставка доходности проекта,

    - модифицированная ставка доходности,

    - ставка доходности финансового менеджмента.

    Оценка  инвестиционной привлекательности  предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково.  

    Период (срок) окупаемости проекта

    Период  окупаемости определяется как ожидаемое  число лет, необходимое для полного возмещения инвестиционных затрат. Период окупаемости

      T_ок  =  Число лет, предшествующих году окупаемости + (Невозмещенная стоимость на начало года окупаемости / Приток наличности в течение года окупаемости) 

    Для определения срока окупаемости  необходимо:

    1)рассчитать  дисконтированный денежный поток  доходов по проекту, 
исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов;

    2)вычислить  накопленный дисконтированный денежный поток как 
алгебраическую сумму затрат и потока доходов по проекту. Накопленный 
дисконтированный денежный поток рассчитывается до получения первой 
положительной величины;

    3)найти  срок окупаемости по формуле.

    Период, реально необходимый для возмещения инвестированной суммы, с учетом фактора времени, на 0,6 года больше срока, определенного простым методом.

    Данный  показатель определяет срок, в течение  которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного  проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.

    Период  окупаемости целесообразно рассчитывать по проектам, финансируемым за счет долгосрочных обязательств. Срок окупаемости по проекту должен быть короче периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.

    Показатель  является приоритетным в том случае, если для инвестора главным является максимально быстрый возврат инвестиций, например выбор путей финансового оздоровления обанкротившихся предприятий.

    Недостатки  данного показателя заключаются  в следующем:

    •  в расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе вариантов проектов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя;

    •  использование его для анализа инвестиционного портфеля требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть рассчитан как простая средняя величина.

    Чистая  текущая стоимость  доходов 

    Метод чистой стоимости доходов позволяет  классифицировать проекты и принимать решения на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту, приведенными к текущей стоимости.

    Для расчета показателя чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД) требуется:

    1)определить  текущую стоимость каждой суммы  потока доходов, исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов;

    2)суммировать  приведенные доходы по проекту;

    3)сравнить  суммарные приведенные доходы с величиной затрат по проекту и рассчитать чистую текущую стоимость доходов:

    4) 

    ЧТСД = ПД - ПР,

    где ПД — суммарные приведенные доходы;

    ПР— приведенные затраты по проекту.

    Проекты, имеющие отрицательную величину ЧТСД, инвестор отклоняет. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается проекту с максимальной величиной данного показателя.

    Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора от реализации данного проекта. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным проектам для определения ЧТСД по инвестиционному портфелю в целом. 

    Недостатки данного показателя таковы:

    •   абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиционных проектов не учитывает объема вложений по каждому варианту;

    •   величина ЧТСД по проекту зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенно влияет применяемая аналитиками ставка дисконтирования. Оценка же уровня риска проводится субъективно. 

    Увеличение  ставки дисконта снижает величину реального  прироста активов. Следовательно, один и тот же проект в разных условиях, оцененный ставкой дисконта, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

    Ставка  доходности (коэффициент  рентабельности) проекта 

    Этот  показатель отражает эффективность  сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов.

    Ставка  доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

    СДП = ЧТСД /  ПР * 100 % 

    Возможен  иной вариант расчета этого показателя как отношение суммы приведенных доходов к приведенным расходам: