Становление оценочной деятельности в РФ

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 23 Января 2012 в 21:20, реферат

Краткое описание

Формирование гражданского общества, нового хозяйственного механизма на базе рыночных отношений, правового государства является основной целью проводимых в настоящее время реформ. Для достижения этой цели необходимо решить целый комплекс задач. Одной из основных задач на современном этапе является структурная перестройка хозяйственного механизма с целью формирования конкурентной рыночной среды.

Содержание работы

ВВЕДЕНИЕ 3
1. История и основные понятия 4
1.1. История оценочной деятельности 4
Основные понятия 7
Оценочная деятельность в РФ 11
Методическая база оценки 11
Отчет об оценке 14
Современное состояние регулирования оценочной деятельности
в России 15
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 18
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 19
3.Расчетная часть контрольной работы (сквозной расчетной задачи) 20 3.1. Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом 20
3.2. Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом 24
3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом 26
3.4. Определение согласованной стоимости объекта недвижимости 29

Скачать целиком (97.63 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Содержимое работы - 1 файл

реферат недвижимость.docx

— 103.68 Кб (Скачать файл)

     Сн(мест) = 14 750 · 1,05 = 15 487,5 тыс. руб.

     7. Поскольку годовой рост стоимости  объектов данного вида недвижимости за период 10 лет составит 65 % , то сделаем корректировку на время.

     Среднегодовая динамика роста стоимости – 6,5 % (65 /10). Соответственно, за полгода (6 месяцев) цена продажи недвижимости данного вида вырастит на 3,25 %. Поскольку рост цены прогнозируется равномерным, то скорректированная на время (окончательная) стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит:

     Сн = 15 487,5 · 1,0325 = 15 990,844 тыс. руб.

     Таким образом, стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, намного  больше цены предложения (по условиям задачи составляет 15 150 тыс.руб.). 

3.3. Определение стоимости объекта недвижимости

затратным  подходом 

     Для определения стоимости складского комплекса затратным подходом используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации следующих этапов оценки.

     1. Определение восстановительной  стоимости оцениваемого  объекта (складского  комплекса).

     1.1. Определяем объем здания складского  комплекса:

     Vзд = 505 × 6,5 = 3 282,5 м3.

     1.2. Определяем стоимость нового строительства складского комплекса как его полную восстановительную стоимость по сборнику УПВС.

     1.2.1. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 1969 года. По сборнику УПВС восстановительная стоимость 1м3 в ценах 1969 года здания складского комплекса объемом 3 282,5 м3 для группы капитальности II для седьмого территориального пояса составляет 30,9 руб. Тогда:

     Свосст1969 = V × C

= 3 282,5 × 30,9  = 101 429.25 руб. 

     1.2.2. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 1984 года. Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года К69-84 для данного вида объектов недвижимости составляет: = 1,19. Тогда:

     Свосст1984 = Свосст1969 × К69-84 = 101 429.25 × 1,19 = 120 700,807 руб. 

     1.2.3. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 2010 года. Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года К84-010 для данного вида объектов недвижимости составляет 69,74. Тогда:

       Свосст2010 = Свосст2010 × К84-010 = 120 700,807 × 69,74 = 7 814,17 тыс. руб. 

     1.2.4. Определяем величину восстановительной  стоимости с учетом коэффициентов косвенных издержек (Ккизд), прибыли предпринимателя (Кпр), и налога на добавленную стоимость (Кндс).

     Косвенные издержки составляют 20  % от восстановительной стоимости, значение норматива прибыли предпринимателя принимаются равным 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость составляет 18 %. Тогда:

     Ккизд = 1,2; Кпр = 1,25; Кндс = 1,18.

     Свосст = 7 814,17 × 1,2 × 1,25 × 1,18 =13 831,08 тыс. руб. 

     2. Определение износа.

     2.1. Определение физического износа. Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС. Полученные данные сводим в таблицу 3.6.

     Таблица  3.6

Наименование  элементов здания Удельный вес  конструктивного элемента здания

(для  здания объемом до 5000 м3   (т.к. наше здание – 3 282,5м3)

 Физический  износ конструктивного элемента здания, % Средневзвешенное  значение физического износа конструктивного элемента здания, 

%

1. Фундаменты 28 40 11,2 (40 · 28/100)
2. Стены 15 30 4,5
3. Перекрытия. 16 20 3,2
4. Крыши 4 30 1,2
5. Полы 23 40 9,2
6. Проемы 4 20 0,8
7. Отделочные работы 2 20 0,4
8. Санитарно-технические  и электротехнические работы 7 40 2,8
9. Прочие работы 1 30 0,3
Итого 100   33,6
Физический  износ здания, % 33,6
 

     3. Определение функционального  износа.

     Функциональный  износ определяется устранимыми  функциональными недостатками (т.е. устранимым функциональным износом). Определение  функционального износа  осуществляется табличным способом (таблица 3.7). 

     Таблица 3.7

Мероприятия по устранению функциональных недостатков здания Сумма затрат на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения), тыс. руб. Сумма затрат на добавление необходимых элементов при строительстве здания в прошлом (стоимость восстановления), тыс. руб. Устранимый  функциональный износ,

тыс. руб.

1. Установить систему кондиционирования 253 232 21
2. Установить охранную систему видеонаблюдения 142 132 10
3. Установить систему противопожарной  сигнализации и пожаротушения 557 532 26
4. Оборудовать офисное помещение 244 227 17
Итого 1 196 1 123 74
Устранимый  функциональный износ),   %  
    0,535 %
 

     Нахождение  данного объекта недвижимости в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса, т.е.  имеемые экономико-социальные показатели  не оказывают негативного влияния на стоимость данного объекта. Соответственно можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю. 

     4. Определение накопленного  износа.

     Накопленный износ определяется как сумма  физического, функционального и внешнего износа:

     Снак =  Сфиз + Сфукц + Свнеш  =  33,6  + 0,535  = 34,135 %.

     5. Определяем стоимость земельного  участка как произведение площади земельного участка (625 м2) и рыночной стоимости земельного участка за один квадратный метр (3 700 руб. / м2).

     Сзем =  625 · 3 700 = 2 312,5 тыс. руб.

     6. Определяем рыночную стоимость  складского комплекса затратным  подходом:

Сзат = Свосст – (Свосст · Снак / 100) + Сзем =

13 831,08 – (13 831,08 · 34,135/ 100)  + 2 312,5 = 11 422,341 тыс.руб. 

3.4. Определение согласованной  стоимости объекта

  недвижимости 

     При оценке использованы все три подхода  к оценке объекта недвижимости. Поскольку имеются три возможных величины стоимости объекта оценки (частных результатов оценки), то для определения его корректной цены каждому из подходов необходимо придать весовой коэффициент и определить согласованную стоимость объекта. Результаты согласования приводятся в таблице 3.8 в следующей форме.

Таблица 3.8

Подход  к оценке Стоимость,

тыс. руб.

 Вес, %

(согласно  условиям задачи)

 Значения стоимости  с учетом веса, тыс. руб.
  1. Доходный («в будущее»)
 19 479,828 35 6 817,65
  1. Сравнительный («настоящее»)
 15 990,844 50 7 995,422
  1. Затратный («в прошлом»)
 11 422,341 15 1 713,351
Итого (согласованная стоимость объекта  недвижимости) 100 16 526,423

(стр.1 + стр. 2 + стр. 3)

 

     Таким образом, окончательная (согласованная) стоимость складского комплекса  составляет 16 526,423 тыс. руб. 
 
 
 

Информация о работе Становление оценочной деятельности в РФ