Становление оценочной деятельности в РФ

     д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

     е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

     ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

     з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

     и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

     Подходы к оценке:

     затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

     сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

     доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

     Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.[11]

     Оценка  во всем мире рассматривается как  один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников  встает проблема ее эффективного использования  и соответственно возникает потребность  в услугах оценщика.

     Основные  проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой  стоимости. Она имеет большое  значение для потенциального покупателя или продавца при определении  обоснованной цены сделки, для кредитора  – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой  компании – при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться  ее оценка, чтобы оспорить предложение  правительства о “справедливой  компенсации”.

     При заключении арендного договора с  включением положения о повышении  уровня арендной платы последняя  устанавливается в процентах  от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей  стоимости недвижимости, принадлежащей  последней. Оценка может проводиться  в целях оптимизации налогообложения  и т.д.

     Потребность в оценке стоимости может возникать  в ряде случаев. Так, если гражданин  или организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности  государства или правительства  Москвы на правах хозяйственного ведения, то при приватизации данного объекта  необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо другом изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например, если частный гараж стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильного кольца, и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.

     Наиболее  часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятия. Оценка необходима также при привлечении  инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств –  кредит. Обеспечением по кредиту может  быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при  определении залоговой стоимости  является рыночная стоимость объекта  залога. Для оценки уровня риска, который  берет на себя кредитное учреждение, обеспечивающая себя возможностью возместить достаточную сумму средств в  случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между  рыночной стоимостью залога и размера  кредита.

     Необходима  оценка и в случае страхования  имущества, так как требуется  определить страховую стоимость  этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.

     В соответствии с новым законодательством  при заключении брачного контракта  можно привлечь оценщика для определения  стоимости имущества, что в случае развода значительно облегчит решение  имущественных споров.

     Цели  оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного  метода оценки объекта в большой  степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.[13]

     В стандартах оценки оценщикам рекомендуется  определять стоимость объектов, применяя как можно большее число методов  оценки, ограниченное лишь отсутствием  необходимой информации. Тогда при  согласовании результатов оценки по различным методам вероятность  получить более точное значение стоимости  объекта значительно возрастает.

     Методы  оценки недвижимости могут быть сгруппированы  в соответствии с затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходом.

     Методы  затратного подхода подразумевают знание оценщиком специфики, правильно оценивать физический, функциональный, экономический износ, стоимость объекта при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Для определения стоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации и дисконтирования, умения адекватно оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта в зависимости от внешних факторов. Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуется знание рынка, аналитики достаточного количества реальных сделок и правильное применение необходимых поправок (на дату продажи, местоположение, назначение и т.д.).

     Рассматривая  сферы применения этих методов, можно  заключить, что если объект не является доходным, то для его оценки целесообразно  применять затратный и сравнительный  подходы. В случае, если объект приносит доход, то основным методом становится доходный, а вспомогательными - затратный  и сравнительный. Комплексное использование  всех трех методов позволяет более  точно обосновать рыночную стоимость  объекта. В рамках каждого из подходов существуют целый ряд методик  расчета рыночной стоимости.

2. Отчет об оценке

     Надлежащим  исполнением оценщиком своих  обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное  составление в письменной форме  и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. Общие требования к содержанию отчета об оценке⁸ таковы.

     В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в  отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности  определения рыночной стоимости  объекта оценки.

     В отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

     Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, важными  для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного  объекта оценки.

     Для проведения оценки отдельных видов  объектов оценки законодательством  Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы  отчетов.

     Отчет собственноручно подписывается  оценщиком и заверяется его печатью.

     Итоговая  величина рыночной или иной стоимости  объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным  законом⁹, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

     В случае наличия спора о достоверности  величины рыночной или иной стоимости  объекта оценки, установленной в  отчете, в том числе и в связи  с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным  судом в соответствии с установленной  подведомственностью, третейским судом  по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации¹⁰, регулирующим оценочную деятельность.

     Суд, арбитражный суд, третейский суд  вправе обязать стороны совершить  сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с  законодательством Российской Федерации. [12]

     Таким образом, отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

2.3. Современное состояние  регулирования оценочной  деятельности в  России

     “Положение  о лицензировании оценочной деятельности”  было утверждено Постановлением Правительства  Российской Федерации № 285 от 11 апреля 2009г., а “Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности” были утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 г.

     Положение о лицензировании устанавливает  порядок лицензирования и условия  выдачи лицензий на осуществление оценочной  деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений  Российской Федерации (лицензирующий  орган). Оценочная деятельность в  соответствии с выданной лицензией  может осуществляться на всей территории Российской Федерации.

     Согласно  Положению, лицензирующий орган  вправе по согласованию с органами государственной власти субъектов  Российской Федерации делегировать часть своих полномочий по лицензированию оценочной деятельности органам  исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Такие полномочия в настоящее  время переданы более половине субъектов  Российской Федерации.

     Лицензия  выдается на осуществление следующих  работ (услуг) в области оценочной  деятельности:

     а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого  имущества, за исключением предприятий  как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных  и морских судов, судов внутреннего  плавания, космических объектов;