Становление оценочной деятельности в РФ

 

     2. Поскольку для приобретения объекта  недвижимости предлагается взять  ипотечный кредит, то необходимо  определить стоимость обслуживания  долга и остаточную плату за  кредит ОПК (остаток долга)  на год окончания прогнозного  периода (перепродажи оцениваемого  объекта). 

     2.1. Определяем  сумму кредита ИК  как произведение процента от  стоимости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70 %) и стоимости приобретения объекта С_пр:

ИК = 0, 3 · С_пр = 0,3 · 15 150 =  4545 тыс. руб.    

     2.2. Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и банковской ставки:

     ЕПЛ = ИК · /PМТ/

= ИК · /колонка № 6/ ,

где /PМТ/ – фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N.

      Тогда:

ЕПЛ =  4545 · /колонка № 6/

= 4545 · 0,01075 =  48,859 тыс. руб. 

     2.3. Определяем годовые расходы по  обслуживанию долга:

     РОД = ЕПЛ · 12  = 48,859  · 12  =  586,305 тыс. руб. 

     2.4. Определяем остаток платежей  по кредиту ОПК₍₁₀₎ на конец прогнозного периода (10 лет).

ОПК₍₁₀₎ = ЕПЛ · /PVA/

= ЕПЛ · /колонка № 5/ ,

где /PVA/ – фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи)     (N – n). Тогда:

ОПК₍₁₀₎ = 48,859 ·/колонка № 5/

=48,859·75,67116 = 3697,217тыс. руб.

     3. Определим денежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 3.3).  

     Таблица  3.3

     4. Определение ставки дисконтирования.

            Для расчета ставки дисконтирования используем метод  кумулятивного построения. Безрисковая  ставка выбрана по ставке рефинансирования Центрального банка. В настоящее время она составляет 7,5 %.  Расчет ставки премии за риски инвестирования в объект недвижимости осуществляется в табличной форме (таблица 3.4).  

Таблица 3.4

     Соответственно, ставка дисконтирования составит:  R = 7,5 + 6,1  =  13,6 %

     5. Определяем текущую стоимость  реверсии:

     С_рев. = (С_перепр – ОПК₍₁₀₎) / (1 + R)5  = (17 450 – 3697,217) / (1 + 0,136)

     = 7 276,605 тыс. руб. 

     6. Определяем рыночную стоимость  склада С_н как сумму годовых дисконтированных денежных потоков за прогнозный период и стоимости реверсии: 

     С_н =  626,859/ (1 + 0,136)1  + 777,186/ (1 + 0,136)2 + 945,443/ (1 + 0,136)3 + 1116,178/ (1 + 0,136)4  + 1286,652/ (1 + 0,136)5  + 7 276,605 =  551,812 + 597,817 + 645,353 + 670,78 + 680,768 + 7 276,605 = 10 423,135 тыс. руб.

     Таким образом, вследствие необходимости  в ипотечном кредите для реализации данного инвестиционного проекта цена спроса, выраженная стоимостью недвижимости  С_н (инвестиционной стоимостью) и определенная доходным подходом ниже, чем цена предложения, выраженная предполагаемой стоимостью приобретения объекта недвижимости С_пр (тыс. руб. 10 423,135 >15 450 тыс. руб.), что делает процесс инвестирования в данный объект недвижимости невыгодным. 
 
 

3.2.  Определение стоимости объекта недвижимости

сравнительным  подходом 

     Площадь оцениваемого объекта составляет 505 м², а характеристики условных объектов-аналогов представлены в таблице 3.5. 
 

     Таблица 3.5

       

     Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.

     1. Рассмотрим характеристики объектов-аналогов. Как видно из таблицы 3.2.5, цена  объекта оценки должна находиться  между ценами объектов-аналогов 1 и 2, поскольку по площади они идентичны оцениваемому объекту. Однако у объекта-аналога 1 есть офис и парковка, а у объекта-аналога 2 их нет.

     2. Определяем поправку на наличие  офиса и парковки. Для этого  сравниваем объекты-аналоги 1 и 2 по их стоимости сделки (С_сд1 и С_сд2):

     К_{оф+парк} = С_сд1 – С_сд2 =17 300  – 14 250 =  3 050 тыс.руб.

     3. Определяем поправку на наличие  офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и  4:

     К_оф = 13 600 – 13 100 = 500 тыс. руб.

     4. Определяем поправку на наличие парковки и благоустроенной территории:

     К_{оф+парк} – К_оф =  3 050 – 500 = 2 550 тыс.руб.

     5. Определяем стоимость оцениваемого  объекта недвижимости с учетом  поправок на наличие офиса  и парковки. Поскольку элемент объекта-аналога 1 превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у объекта аналога 1 есть парковка, а у оцениваемого объекта парковка отсутствует), то делается минусовая корректировка:

     С_{н(оф+парк)} = С_сд1 – К_парк = 17 300 – 2 550 = 14 750 тыс.руб.

     6. Поскольку в районе А, где  расположен объект-аналог 1, цены  рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 %  дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оцениваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где находится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5 % дороже, а, соответственно, его стоимость также будет на 5 % дороже):