Проблема вида собственности на рынке земли

Собственники земельных участков - это лица, распоряжающиеся землей по своему усмотрению. Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся землей на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендаторы - лица, владеющие и пользующиеся участками земли по

договору аренды (субаренды).

Что касается права  безвозмездного постоянного бессрочного пользования, то оно предоставляется государством только государственным учреждениям. В ст. 15 и 16 гл. Ill Земельного кодекса определены субъекты права собственности на землю - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Из представленной информации видно, что практическое законодательство, выраженное в Земельном кодексе, несколько отличается от теоретического представления о субъективном праве на землю.

5

Спрос и предложение  земли

 

Предложение земли  ограничено не только на макро-, но и  на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Остановимся на этом подробнее.

Факторами, влияющими  на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного  опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю "привязывают" их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. "

В условиях мелкого (семейного) производства возможности  быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренымм образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйств качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

 
 
 

 
 
 

Рис. 1 Предложение  земли

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат — цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (см. рис. 1). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = Dсх + Dнесх, где: 

D — совокупный  спрос; 

Dсх — сельскохозяйственный  спрос; 

Dнесх — несельскохозяйственный  спрос.  
 

 

 
 

 

 
 

Рис. 2 Совокупный спрос на землю.  

Если на оси  абсцисс мы отложим количество акров  земли, а на си ординат — цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного  спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный  наклон. Это вязано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного  спроса также имеет отрицательный  наклон, так как связана главным  образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходим использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (Рис. 2).

Сельскохозяйственный  спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства  производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию  растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение — степень удаленности от центра потребления продовольствия и сырья.

Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут  жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продуты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность  спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера  сильно зависит от природных условий. Изменение погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает влияние  такой важный фактор, как постепенное  сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя — явление, типичное и населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия и бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю  несельскохозяйственный спрос имеет  устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже... из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него — местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

6

  Земельный рынок

 

Теперь, обратимся  к вопросу о рынке земли,  в последнее время в экономической  литературе дано более полное его определение.

Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю .

Представляется, что при анализе рынка земли  следует учитывать его особенности. Во-первых, через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит

небольшая часть  земельного фонда. Во-вторых, земля  закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях. В-третьих, большинство земельных участков редко меняют своего собственника.

В рыночной системе  земельный рынок играет двоякую  роль: с одной стороны, он создает  и поддерживает отношение к земле  как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться. С другой стороны, он не создает заслона бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

Принципиальное  значение для формирования рынка  земли в России имеют два момента: 1) закрепление права собственности  на все земли в обществе, так  как участниками рыночных отношений  могут быть только собственники земельных участков;

2) инвентаризация  земельного фонда, так как пока  земельные участки не будут  физически точно определены и зарегистрированы, вступать в отношения купли-продажи невозможно.

Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.

Специфика рынка  земли в городах, особенно крупных, выражена сильнее, чем специфика  сельскохозяйственных земель, и это  нашло отражение в новом Земельном  кодексе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 1

Рыночный  оборот земельных  участков несельскохозяйственного  назначения в Красноярском крае

Виды  сделок	1997год		1998 год		1999год
	Кол-во сделок (площадь Га)	Доля вида сделок от их общ числа, %	Кол-во сделок (площадь Га)	Доля вида сделок от их общ числа, %	Кол-во сделок (площадь Га)	Доля вида сделок от их общ числа, %
Всего	8029(1006.0)	100	7992(873,2)	100	8597(1006,4)	100
В т.ч; продажа местными органами власти	266(48,9)	3,3	266(25,6)	3,3	280(26,2)	3,2
Купля-продажа  гражданами и юр.лицами	5364(618,0)	66,8	5101(506,9)	63,8	5969(707,3)	69,4
Дарение	314(29,6)	3,9	424(40,3)	5,3	289(37,8)	3,4
Наследование	2008(290,1)	25,0	2090(258,3	26,2	2042(291,6	23,8
Залог	77(19,4)	1,0	111(42,1)	1,4	17(3,5)	0,2