Рынок земли

Введение

     Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни  и деятельности любого общества.

     Рынок земли обладает целым рядом специфических  особенностей. «Земля» является бесплатным даром природы, что не позволяет говорить об  ее стоимости в прямом смысле. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

     В зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

             Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

     Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный  свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне  наличия у государства банка  данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора. 
 

1. Земля как фактор производства.

     Во  все времена земля считалась  основным естественным (первичным) фактором производства, и объясняется это  её особой ролью в хозяйственной  деятельности. Земля - первоисточник  вещественных благ. Она не является продуктом труда, но, будучи вовлечена  в производственную деятельность людей, становится всеобщим средством труда. «Землёй» в экономической теории называют все естественные ресурсы(почва, вода…).

     Земля – специфический хозяйственный  ресурс, ценность которого постоянно  возрастает. Это связано с двумя  обстоятельствами:

     1) рост спроса на с/х продукцию;

     2) сокращение природных ресурсов.

     Земля является невоспроизводимым фактором производства (считается, что 90% природных  ресурсов невоспроизводимы).

     Формы собственности на землю обусловливают  способы хозяйственной деятельности на земле. Современные экономисты выделяют следующие формы землепользования:

     Прямое  землепользование, когда собственник  и предприниматель выступают  в одном лице. Полученный продукт  полностью принадлежит ему.

     Издольщина. Это контракт, по которому собственник  хозяйства уступает право обрабатывать землю издольщику. Созданный продукт  распределяется между собственником  и издольщиком на условиях контракта.

     Денежная  аренда. Это контракт, по которому собственник  уступает фермеру право пользования  своей землёй и свои права на готовый  продукт в обмен на фиксированную  договорную арендную плату.

     Ограниченность  земли, её невоспроизводимость и неподвижность (по сравнению с другими факторами производства) обусловили более или менее стабильное предложение на рынке земли. Предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю.

     Аграрная  сфера сильно зависит от природных  условий. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

     Экономическая рента – это доход от любого фактора, предложение которого ограничено. Земельная рента – это частный  случай экономической ренты, т.к. представляет собой доход от использования  земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено (это плата за использование этих ресурсов).

     Рента – особый вид относительно устойчивого  дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью. В связи с этим различают абсолютную и дифференциальную ренты.

     Собственник земли, обладая монопольным правом присваивать землю, получает экономическую (абсолютную) ренту – своеобразную дань, собираемую с худших и всех остальных участков земли. Т.о., монополия частной собственности на землю выступает причиной абсолютной ренты. Поскольку рыночная цена на сельскохозяйственные продукты включает абсолютную ренту, это ведёт к их удорожанию 

     2. Предложение и  спрос на землю

     Особенностью  земли как экономического ресурса  является ее ограниченность. В отличие  от капитала земля неподвижна. Возможности  расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. В большинстве  стран наблюдается тенденция  к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры.

     Предложение земли зависит от многих факторов, которые обобщенно можно свести к двум: качеству (или плодородию земли) и местоположению участка.

     Предложение земли на рынке неэластично, так  как количество земли (особенно пригодной  для обработки) является величиной  фиксированной. А фиксированный  объем совокупного предложения  земли определяет кривую предложения на землю как абсолютно неэластичную, т. е. предложение земли не может быть увеличено даже при увеличении ее цены (рис. 1).

     

     Спрос на землю, наоборот, эластичный и имеет  тенденцию возрастать, что предопределяет повышение цены на землю. Особенно быстро повышаются цены на земельные участки  в городах, поскольку возрастают спрос и рента на участки под  застройку (рис. 1).

     Спрос на землю включает 2 элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.

     Сельскохозяйственный  спрос на землю является производным  от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень  плодородия почвы и возможности  его повышения, а также местоположение (степень удаленности от центров  потребления продовольствия и сырья).

     Спрос на продукты питания неэластичен. В  условиях высокой инфляции спрос  на продукты питания уменьшается  меньше, чем на другие товары. Незначительное сокращение объемов предложения  продуктов питания может явиться  причиной роста цен на них. И наоборот, увеличение предложения (в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

     Аграрная  сфера сильно зависит от природных  условий. Изменения погоды, вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения.

     Несельскохозяйственный  спрос имеет устойчивую тенденцию  к росту. Он объединяет разнообразные  виды спроса (спрос на землю для  строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос, инфляционный спрос). Несельскохозяйственный спрос безразличен  к уровню плодородия участков, главное  для него – местоположение.

     Спрос на землю неоднороден. Он включает два  основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос: 

     D = Dcx    + Dнecx     ,                

     где   D     — совокупный спрос;

     Dcx — сельскохозяйственный спрос;

     Dнecx   — несельскохозяйственный спрос. 

     Многие  фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому  спрос на землю в аграрной сфере  носит комплексный характер. Чрезмерно  узкая специализация для большинства  ферм не является типичной.

     Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется особенностями  спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам

     Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой  привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного  изменения цен. В условиях высокой  инфляции спрос на продукты питания  уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

     Неэластичность  спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И  наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен  на сельскохозяйственную продукцию.

     Аграрная  сфера сильно зависит от природных  условий. Изменения погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

     На  сельскохозяйственный спрос на землю  оказывает серьезное влияние  и такой важный фактор, как постепенное  сокращение доли продовольствия в бюджете  потребителя — явление, типичное для населения подавляющего большинства  стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете  потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому  доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое  в аграрной сфере, не будет уменьшаться  теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут  неуклонно понижаться и, в конечном счете, это отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

     В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию  к росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного  спроса и из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного  богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает  одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

     Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него — местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных  районах города цена земли неодинакова  и обычно достигает максимума  в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли. 

     3.Цена земли и арендная плата.

     В условиях рыночной экономики земля  не только сдается в аренду, но и  является объектом купли-продажи. Цель покупки земли:

     - производство сельскохозяйственной  продукции;

     - добыча полезных ископаемых;

     - строительство предприятий, жилья;

     - сооружение автомагистралей, трубопроводов,  аэропортов и др.

     Цена  земли как ресурса природного происхождения основывается на том  доходе, который она приносит своему владельцу, т. е. на ренте.

     Цена  земли — это дисконтированный поток ее дохода (ренты).

     Дисконтирование — это метод определения текущей  стоимости (цены) любого капитального ресурса (в том числе и земли) с учетом принесения им будущей прибыли при существующей ставке банковского процента. Иначе говоря, дисконтирование позволяет определить, какую цену необходимо заплатить за капитальный ресурс (землю) сегодня, чтобы от его использования через определенное время получить желаемый результат (доход). Чтобы определить сегодняшнюю цену капитального ресурса, необходимо провести операцию по дисконтированию его дохода.

     Цена  земли прямо пропорциональна  величине ренты и обратно пропорциональна  ставке ссудного процента. Текущая  цена земельного участка будет определяться по формуле: