Рынок земли

Оглавление 
 

Введение 2

Особенности рынка земли 4

История развития рынка земли 7

Предложение земли 9

Спрос на землю 11

Земельная рента 16

Арендная  плата 20

Отношения купли-продажи земли,цена земли 22

Проблемы  регулирования рынка  земельных ресурсов в Российской Федерации 25

Заключение 31

Библиографический список 33 
 
 

 

     Введение

     «Землей»  в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную  почву, запасы пресной воды, месторождения  ископаемых). Для простоты под "землей" подразумевают только поверхность  почвы, которую можно использовать либо для земледелия, либо для строительства  зданий и сооружений. Она имеет ту особенность, что ее общее количество неизменно, площадь ее ограничена, и человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию. Термин «земля» употребляется в широком смысле слова как всеобщее условие производственной деятельности. Именно в силу ограниченности ресурса земли и вследствие того, что без нее невозможен ни один вид деятельности, собственность на землю является самым выгодным (доходным) видом собственности.

     Россия  обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти  богатства - её земли. Проблема совершенствования  правового регулирования земельных  отношений в России в последнее  время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе в  целом. Мнения участвующих в дискуссии  сторон порой противоположны, но все  сходятся в одном: действующее земельное  законодательство не соответствует  современным потребностям регулирования  земельных отношений, так как  Россия перешла на качественно новые  отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле. Глубокие трансформации, которые в настоящее  время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение  и нерешенность еще многих научных  и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных  отношений и рынка земли в России. Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком,. Отсутствие, по существу, концепции аграрной политики (во всяком случае в ясной и четкой форме), все это оставляет большую сферу неопределенности.

     Исходя  из всего этого можно сказать  что вопрос земли является актуальным на данный момент в России.

 

     Особенности рынка земли

     Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей:

     Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

     Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

     В-третьих, в следствие фиксированности  площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

     Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

     Однако  рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

     Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

 

     История развития рынка земли

     В России в девятнадцатом веке земельные  отношения развивались весьма ускоренными  темпами. Тогда в России можно  было усмотреть как феодальные так  и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности  и землевладения. Правовое регулирование  земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями  права. Так например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или  полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие  нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами  гражданского права. На этом этапе исторического  развития можно было сказать, что  рынок земли касался более  или менее состоятельных слоев  населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы  при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после  провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что  крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в  собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне  работали на своих наделах и платили  помещику как раз ту самую земельную  ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а  кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

     Спустя  полвека Россия была уже более  развитой в правовом смысле страной  и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так  и единолично, понимали, что земля  нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и  для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

 

     Предложение земли

     Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства  ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается  на определенные трудности.

     Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому  когда говорят об ограниченности земли, имеют в виду землю определенного  качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного  крупного города или даже отдельной  фермы ограниченно вдвойне: и  по качеству и по количеству.

     Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле и т.д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени.

     Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно  неэластична. Если на оси абсцисс  отложить количество акров земли, а  на оси ординат - цену акра земли, то кривая предложения земли будет  представлять линию, параллельную оси  ординат (рис. 1). Это означает, что  предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного  роста цен на землю. Для того чтобы  определить, какая цена реально устанавливается, необходимо проанализировать спрос, который  в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

       
 
 
 
 
 

Рисунок 1. Предложение Земли

 

     Спрос на землю

     Спрос на землю неоднороден. Он включает два  основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

     D = D_сх + D_несх,

     где D - совокупный спрос;

     D_сх - сельскохозяйственный спрос;

     D_несх - несельскохозяйственный спрос.

      Если на оси  абсцисс отложим количество акров  земли, а на оси ординат - цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного  спроса на землю D_сх будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим. 
 
 
 
 

     Рисунок 2. Совокупный спрос  на землю.

     Идея  уменьшающегося плодородия почв встречается  уже у А.Серра в 1963 г., а более  или менее четкое обоснование  этой идеи в качестве закона - у А.Тюрго (1727 - 1781) в 1766 - 1768 гг. И Джеймса Андерсона (1739 - 1808) в 1775 - 1777 гг. Тюрго А. Избранные экономические произведения. М.: Соцэгиз, 1961. Закон уменьшающегося плодородия почвы получает широкое распространение в политической экономии XIX в. благодаря работам Д.Рикардо (1772 - 1823).

     Кривая  несельскохозяйственного спроса также  имеет отрицательный наклон, так  как связана главным образом  с местоположением, и здесь также  есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного  строительства и офисов), но и  на окраинах. Совокупный спрос D на землю  определяется путем сложения по горизонтали  кривых сельскохозяйственного и  несельскохозяйственного спроса (рис. 2).

     Сельскохозяйственный  спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства  производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию  растениеводства, животноводства и  т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение - степень  удаленности от центров потребления  продовольствия и сырья.

     Многие  фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому  спрос на землю в аграрной сфере  носит комплексный характер. Чрезмерно  узкая специализация для большинства  фирм не является типичной.

     Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется особенностями  спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична  ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.