Право собственности в анализе российского рынка земли

Академия бюджета и казначейства

Министерства финансов Российской Федерации

Кафедра Экономическая теория

по дисциплине «Экономическая теория»

«Применение теории прав собственности в анализе

российского рынка земли»

Курсовая работа

Галкиной Юлии Дмитриевны

студентки 1 курса, группы 1С1

Научный руководитель:

Заведующая кафедрой, доктор экономических наук, профессор

Николайчук Ольга Алексеевна

Москва

2011

Оглавление.

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Теоретико-экономическое обоснование рынка земли

1.1 История развития земельного рынка……………………………….…….…5

1.2 Рынок земли России в новых экономических условиях……….….……….7

1.3 Характеристика земельных отношений…………………………….…….....9

1.4 Специфика рентных отношений на рынке земли………………….………13

1.5 Цена земли и различия в ренте……………………………………………...15

Глава 2. Собственность на землю: экономический и юридический аспект

2.1 Социально-экономические аспекты проблемы собственности на землю……………………………………………………………………………...21

2.2 Экономические и юридические отношения собственности и права собственности на землю…………………………………………………………25

Глава 3. Анализ проблем земельного рынка в России и возможные способы их решения

3.1 Анализ проблем земельных отношений……………………………………29

3.2 Возможные способы решения проблем на российском рынке земли……33

Заключение……………………………………………………………………….35

Список использованной литературы и ресурсов Интернета………………….37

Введение

Прежде чем анализировать российский рынок земли, важно разобраться с такими понятиями как землевладение, землепользование и собственность на землю. Их необходимо отличать четко друг от друга.

              Итак, землевладение – это  земельный участок, на который его владелец имеет юридически, документально оформленные права собственности. Землевладельцами могут быть как юридические, так и физические лица.  Чаще всего под землевладением подразумевают право собственности на землю.

              Землепользование – в гражданском и земельном праве РФ одна из юридических форм использования земли главным образом в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством. Землепользователи имеют в отношении земли более узкий круг прав по сравнению с собственниками земельных участков и землевладельцами.

Собственность относится к числу наиболее важных и сложных проблем экономики и экономической теории. История экономической жизни общества в периоды повышенной социальной активности ведет, как правило, к перераспределению объектов и прав собственности. Пе­реходная экономика России служит подтверждением этой исторической традиции.

Экономика – это, прежде всего хозяйство. Но там, где есть хозяйство, должен быть и хозяин. Каждый экономический объект, каждый ресурс, каждый продукт должен иметь своего хозяина. С экономической точки зрения хозяин – лицо, вовлекающее объект в экономические процессы, стремящееся использовать его лучшим образом, извлечь из него больше пользы. Там, где есть экономическая деятельность, там всегда присутствует проблема собственности. Отношения собственности пронизывают всю систему экономических отношений.             

Собственность граждан на земельную долю не определена и ненадежна, собственник зависит от местных руководителей, которые распределяют участки в пользование. Сегодня большие площади земель брошены (не используются более 40 млн. гектар земли). Актуальность темы подтверждается также и тем, что многие из правовых проблем, связанных именно с реализацией права собственности на землю юридическими и физическими лицами, затрагивались частично и не были исследованы на достаточном уровне. Анализировались некоторые стороны, аспекты права собственности на землю.

Объектом курсовой работы является право собственности на землю юридических и физических лиц. Предметом являются правоотношения, возникающие по поводу реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами, а также анализ российского рынка земли.

              Основной целью является анализ проблем, связанных с реализацией прав собственности на землю. В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие основные задачи:

- выявить проблемы земельного рынка

- определить пути и способы развития высокой эффективности землепользования

- провести оценку формирующейся практики реализации права

- на основе комплексного анализа разработать возможные способы решения проблем российского рынка земли.

              При написании работы были использованы следующие методы научного исследования: сравнительный метод; изучение нормативно-правовой базы; изучение монографических публикаций и статей; аналитический метод.

Глава 1.  Теоретико-экономическое обоснование рынка земли.

1.1 История развития земельного рынка

В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

Московский земельный рынок является достаточно специфическим явлением на российском экономическом пространстве, поскольку представляет собой не только рынок субъекта федерации, но и рынок крупнейшего по численности населения города нашей страны.

Директивное назначение первоначальных цен на нем было вынужденным шагом со стороны столичной власти, поскольку необходимо было с чего-то начинать. Объектов-аналогов не было "в нашем отечестве", поэтому в качестве основного ценового ориентира был использованы аналогичные рынки крупных городов мира, в частности, земельный рынок Берлина.

Основной формой платного землепользования в столице в самом начале 1992 года была выбрана аренда земельных участков и власть приложила немало сил для перевода большинства землепользователей в разряд арендаторов.

Кроме того, для обеспечения максимального финансового потока исключительно в городскую казну столичной властью была введена процедура выкупа права аренды земельных участков. Этот процедура была официально введена столичной властью в сентябре 1994 года Распоряжением Мэра №471-РМ. Но фактически подобные платежи практиковались и ранее этого времени, хотя и имели несколько иное название - итоговая цена конкурса по предоставлению в аренду земельного участка.

Права на первые земельные участки на территории столицы были выкуплены в 1993 году. Первоначальные цены на московском земельном рынке были назначены исключительно привлекательные.

Постепенно цены на земельные участки достигли современного уровня, при этом основным способом их повышения было тривиальное повышение стоимости выкупа прав аренды, ставок арендной платы и индексация земельного налога.

1.2 Рынок земли России в новых экономических условиях.

Российский рынок земли один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный рынок еще только развивается. Во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1 процента от земельного фонда РФ.[1]

Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2008 году права аренды были выкуплены на 6 936 земельных участках площадью 24 533 гектаров в 46 субъектах РФ. Лидерство здесь принадлежало Москве (1 693 сделки, 217,5 гектаров) и Нижегородской области (1 172 сделки, 35 гектаров).

В 35 субъектах РФ приватизированные предприятия выкупили 473 участка общей площадью 1 125,6 гектара, в том числе в городах и поселках 415 участков площадью 1 006,7 гектара, что почти в два раза ниже показателей 2005 года и близко к значениям 2006 года.

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской областях, Ненецком и Таймырском автономных округах она имеет гибкую шкалу — от 10 до 800-кратной ставки. В других субъектах Федерации, например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога.

В среднем по России цена на незастроенные земельные участки, предоставленные для жилищного строительства в городах и поселках, в 2008 году колебалась от 3 до 130 рублей; соответственно для личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах—от 0,01 до 24 рублей за квадратный метр; для садоводства вне населенных пунктов — от 0,05 до 30 рублей за квадратный метр. Распределение земельных ресурсов приведено в приложении.

1.3 Характеристика земельных отношений.

Земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм.

Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, которые происходят из специфики самого товара - земли.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав собственности в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.

Ключевыми составляющими права собственности на землю и иные природные объекты являются: право владения, право пользования и право распоряжения.

Право владения природными объектами означает нахождение объекта природы во власти какого-либо субъекта, обладание и удержание этого объекта, фактическое господство над ним. Различают полное и частичное владение землей и природными объектами. Полное владение имеет место во всех случаях, когда природный объект размещается на территории республики и иного автономного образования.

Если природный объект находится на территории двух или нескольких субъектов РФ, то порядок владения определяется согласно достигнутому соглашению, а при необходимости - с участием Российской Федерации.

Право владения землей и природными объектами является абсолютным, а значит, распространяется на все земельные участки и природные объекты, которые находятся на территории соответствующего субъекта федерации - собственника данного земельного массива.