Оценка недвижимости

     Конструктивное  сходство разделяются на близкое (или  практически идентичное) и конструктивно  подобное.

     Параметрическое сходство устанавливается исходя из основных эксплуатационным показателям (количество комнат, площадь и пр.) 

     Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже  жилой недвижимости в г. Барнауле за Ноябрь - Декабрь 2011 года. Согласно анализу рынка на 06 ноября 2011 года на дату оценки к продаже предлагаются двухкомнатные квартиры в Ленинском районе  «464 серии» в домах с панельными стенами в жилмассиве «Дальние Черемушки». В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству. Перечень и описание объектов-аналогов представлены в таблице № 8.1. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Таблица № 8.1      Описание объектов-аналогов

2.   Выбор единицы сравнения

     Согласно  анализу рынка показателем цены является 1 кв. м. общей площади жилого помещения (квартиры). Таким образом, для дальнейших расчетов единицей сравнения является цена 1 кв. м общей площади.

3. Выбор элементов сравнения  и расчет корректировок

     Выбор элементов сравнения. Базой для внесения поправок является единица сравнения – цена продажи/предложения объекта-аналога.  

     Для дальнейших расчетов были выбраны следующие  основные элементы сравнения:

     передаваемые  права;

     условия финансирования;

     условия продажи;

     факт  сделки;

     время продажи/предложения;

     физические  характеристики.

 

     Допущение: в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Оценщика, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки. 

     Если  элемент объекта-аналога превосходит  по качеству тот же элемент объекта  оценки, то делается понижающая поправка, если же уступает – то вводится повышающая поправка.

     Различают относительные (процентные и коэффициентные) и абсолютные (денежные) корректировки (поправки), которые рассчитываются одним из пяти приведенных ниже методов:

• Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа одно объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики, если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах  может быть приписана этому различию.
• Метод прямого анализа характеристик. Суть метода заключается в анализе характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается: поправка на время продажи/предложения объекта или поправка на износ.
• Экспертный метод расчета. Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на данных о преимуществах или недостатках объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Экспертные поправки вносятся в цену объекта-аналога последовательно.
• Регрессионный анализ. В развитых секторах рынка недвижимости используются различные виды уравнений регрессии.
• Статистические методы. Например, метод анализа иерархий. В методе используется дерево критериев, в котором общие критерии разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы критериев определяются коэффициенты важности. Альтернативы также сравниваются между собой по отдельным критериям с целью определения каждой из них. Средством определения коэффициентов важности критериев либо критериальной ценности альтернатив является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по бальной шкале. На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив  и находится их общая оценка как взвешенная сумма оценок критериев. После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям.

 

     Расчет  корректировок. 

     1. Передаваемые права. Учитывая передачу идентичных прав у объекта оценки и объектов-аналогов – прав собственности, корректировка по данному фактору не проводилась.

     2. Условия финансирования. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки. Учитывая, отсутствие информации о наличии каких-либо особенных условий финансирования сделок по рассматриваемым объектам, условия совершения сделок принимаются как стандартные. Корректировка по данному элементу сравнения равна 0%.

     3. Условия продажи  (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Учитывая отсутствие данных о каких-либо специальных условиях, можно предположить, что все сделки проводятся в рыночных условиях, таким образом, введение поправки на особые условия продажи считается нецелесообразным. Корректировка по данному элементу сравнения равна 0%. 

       4. Факт сделки (уторговывание). Данная корректировка проводится для приведения цены предложения к цене сделки. Все объекты-аналоги были предложены к продаже на рынке недвижимости, факт сделки не установлен. Поскольку в процессе переговоров покупатель может уговорить продавца снизить запрашиваемую цену, то торг имеет место почти всегда. Оценщик ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости Объекта оценки по объектам – аналогам, которая индивидуальна для каждого объекта и определялась в результате переговоров с продавцом объекта.

     5. Время продажи/предложения. Поправка учитывает рост/падение цен на рынке недвижимости. Цены предложений всех объектов-аналогов представлены по состоянию на 06 ноября 2011 г., переговоры с представителем продавцов производились 07 ноября 2011г. Средний срок экспозиции жилой недвижимости в г. Барнауле составляет порядка 6 месяцев, поэтому в течение месяца цена на объект обычно не меняется. Корректировка по данному элементу сравнения равна 0%.

  6.1. Местоположение. Объекты-аналоги находятся в том же жилмассиве, что и объект оценки. Корректировка по данному элементу сравнения равна 0%.

  6.2. Материал стен. Все объекты-аналоги расположены в капитальных зданиях                               (с панельными стенами и железобетонными перекрытиями). Корректировка по данному элементу сравнения равна 0%.

  6.3. Расположение по  этажам. Квартиры, расположенные на средних этажах, всегда дороже аналогичных квартир, находящихся на крайних этажах. К объектам-аналогам № 1 и № 2, расположенным на 9-х этажах девятиэтажных домов, применяется корректировка в размере 2%  (поправка взята со слов экспертов п. 7.3 раздел 7).

     6.4. Планировка и  год постройки  здания жилого  дома. Объекты-аналоги расположены в жилых домах с планировкой, подобной объекту оценки. Корректировка по данному элементу сравнения равна 0%.

     6.5. Площадь. Анализ рынка жилой недвижимости показывает, что 1 кв.м. объекта большей площади стоит дешевле чем 1 кв.м. объекта меньшей площади. В нашем случае разница в площадях минимальна, корректировка не вносится.

   6.6 Корректировка на  наличие балкона/лоджии: в объекте-аналоге №2 имеется пластиковое остекление балкона, аналог №1 и № 3 имеет схожее с объектом оценки остекление – деревянное, корректировка не применяется. Корректировка к аналогу №2 составляет стоимость пластикового остекления в процентном соотношении к стоимости квартиры, что составляет около 1,5% (стоимость остекления балкона составляет 20-25 тыс. руб. «Консиб» 66-68-10, монтаж и доставка включены в данную стоимость).

   6.7 Корректировка на  наличие дополнительных  средств охраны: корректировка равна нулю, поскольку во всех объектах установлены металлические двери, подключен домофон.

   6.8. Тип и состояние  внутренней отделки. 

   Поправка  вносится исходя из того, что квартиры в лучшем состоянии стоят дороже, чем аналогичные по остальным параметрам квартиры, имеющие на момент продажи худшее состояние.

  Величина  данной поправки определяется экспертным путем на основе стоимости стройматериалов:

  -     небольшой косметический ремонт (замена обоев, напольного покрытия, побелка потолков) от 500 руб. до1000 руб. за кв.м.

• косметический ремонт (замена обоев, напольного покрытия, побелка потолков, замена сантехники, замена керамической плитки)- от 1500 руб. до 2000 руб. за кв.м.
• капитальный ремонт (перепланировка, выравнивание стен, замена обоев, напольного покрытия вместе с полом, штукатурка, побелка потолков, замена: сантехники, труб водопровода и канализации, керамической плитки, окон, дверей) - от 2000 руб. до 4000 руб. за кв.м.
• «евроремонт» (капитальный ремонт материалами высокого качества импортного производства) - от 5000 руб. до 20000 руб. за кв.м.

 

По словам продавца аналог № 1 находится в  обычном состоянии (линолеум, обои, потолки побелены, произведена замена всех окон на пластиковые стеклопакеты). К нему применяется поправка в  процентном соотношении равная стоимости  установки 2-х пластиковых окон. Аналог № 2 находится в хорошем состоянии (произведен частичный косметический  ремонт с применением современных  материалов). Аналог № 3 находится в  схожем с объектом оценки состоянии  – корректировка не применяется.  

     Допущение: Осмотр объектов-аналогов лично оценщиком не производится. Вывод о состоянии объектов-аналогов был сделан на основании данных продавцов, полученных при телефонном интервьюировании.

4. Расчет  рыночной стоимости  объекта оценки.

 

     Расчет  рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода  представлен в таблице 8.2. Рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки определялась как среднее арифметическое скорректированных  стоимостей объектов-аналогов. 

Таблица № 8.2      Расчёт стоимости объекта методом сравнительного подхода