Оценка недвижимости

     * жилая;

     * общественно-деловая;

     * производственная;

     * инженерных и транспортных инфраструктур;

     *  рекреационная;

     * сельскохозяйственного использования;

     * специального назначения;

     * военных объектов;

     * иные территориальные зоны.

     2. жилье (жилые здания  и помещения):

       * многоквартирные жилые дома, квартиры  в них и др. помещения для  постоянного проживания (в домах  отдыха, гостиницах, больницах, школах  и т.п.);

       * индивидуальные и одно - одно семейные  малоэтажные жилые дома (старая  застройка и дома традиционного  типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы);

    3. коммерческая недвижимость:

       * офисные здания и помещения  административно-офисного назначения;

       гостиницы, мотели, дома отдыха;

       магазины, торговые центры;

       рестораны, кафе и др. пункты общепита;

       пункты  бытового обслуживания, сервиса. 

    4. промышленная недвижимость:

       * заводские и фабричные помещения,  здания и сооружения производственного  назначения;

       * мосты, трубопроводы, дороги, дамбы  и др. инженерные сооружения;

       * паркинги, гаражи;

       * склады, складские помещения.

    5. недвижимость социально-культурного  назначения:

       * здания правительственных и административных  учреждений;

       * культурно-оздоровительные, образовательные,  спортивные объекты;

       * религиозные объекты. 

2. Анализ  рынка/сегмента рынка, к которому относится  Объект оценки и обоснование  значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

    Рынок недвижимости вышел из кризиса?

    Наметившийся в начале 2010 года тренд стабилизации столичного рынка недвижимости к концу весны приобрел все черты вполне уверенного возрастания по всем показателям.  
По данным московского отделения Росреестра, в столице в январе-марте 2010 было зарегистрировано 14,9 тысяч сделок купли-продажи жилья, что на 65% больше, чем за аналогичный период 2009 года, и на 10% больше, чем в 2007 году.  
Аналитики объясняют такой рост реализацией отложенного спроса, который накопился в течение кризисного 2009 года. В конце 2009 начале 2010 года, когда стало понятно, что цены на столичном рынке жилья более или менее стабилизировались и могут начать расти, все кто откладывал долгожданное приобретение видимо, наконец, решились.  
По данным компании «ПИК» в 1 квартале 2010 года, она в среднем продавала 14,8 квартиры в день, а в 2009 году - 3,4. В денежном выражении общий объем сделок увеличился с 732 миллионов рублей в январе до 1,4 миллиарда рублей в апреле.

    Рос и объем предложений квартир. Естественно, что увеличение спроса привело к резкому росту цен.

    По разным оценкам в рублях цены с начала 2010 года выросли на 9-10%.

    По данным «Индикаторов рынка недвижимости» (irn.ru), индекс стоимости жилья в Москве по сравнению с минимумом, наблюдавшимся в октябре 2009 года, вырос более чем на 450 долларов, то есть набрал свыше 10%. В апреле 2010г.  индекс составлял 4418 долларов, что приблизительно соответствует уровню начала 2008 года. Статистика свидетельствует, что от момента пика падения цен летом 2009 года до мая 2010г. стоимость квадратного метра выросла на 20% с 3900 до 4880 долларов.

    Апрельское распределение прироста цен по типам жилья не сильно отличается от февраля и марта. Лидируют в основном недорогие квартиры эконом-класса: панельные и блочные дома, однокомнатные квартиры. Впрочем, следует отметить, что разрыв с подорожанием более дорогих сегментов сократился и стал уже не столь существенным, как в прежние месяцы.  
Спрос отразился и на рынке ипотечного кредитования. В марте с привлечением ипотеки было куплено 1609 квартир, тогда как в марте 2009 года на ипотечные деньги было куплено всего 249 квартир. Однако средний размер выдаваемых кредитов снизился, это может быть связано и с осторожностью банков (спрос на квартиры и платежеспособность заемщика, все-таки разные вещи) и с относительно снизившейся ценой на квадратный метр.

    Согласно индексу компании «Фосборн Хоум», ставки по кредитам за апрель успели сократиться на 0,5% для кредитов в рублях (к маю 2010г. предложения банков находились в «коридоре» 11,20–14,25%), а вот в кредиты в долларах практически не дешевели. Осторожно следя за поведением американской валюты, банки стали активнее предлагать программы с плавающими и комбинированными ставками. Сейчас ставки по таким программам, как правило, держатся в коридоре 7-9% для долларовых кредитов и 11,5–13,5% для рублевых. Средняя сумма кредита на покупку недвижимости составляет от 2 600 000 до 3 800 000 рублей

    .

    Как отмечают эксперты предпочтения ипотечных заемщиков за кризисный 2009 год сильно не изменились. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются рублевые кредиты - в марте месяце 80% ипотечных кредитов выдано именно в рублях. Если говорить о долларовой ипотеке, то ее как правило берут на 10-15 лет и с плавающей ставкой.  
Некоторое оживление можно наблюдать и в сегменте арендного жилья, однако оно скорее объясняется сезонными факторами – например, продолжением вывода на рынок аренды «квартир на лето», предлагаемых в найм на 4-5 месяцев.

    В целом большинство аналитиков смотрит на развитие ситуации с оптимизмом.. Но тот же аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» связывая ситуацию с макроэкономическим фоном и курсами основных валют, говорит, о вероятной стагнации в конце 2010-2011 гг.. Эксперты центра считают, что рост цен, если и будит происходить, то гораздо более низкими темпами, чем это было в первом полугодии 2010 г..

    Что же касается рынка жилья в Алтайском  крае, он подвержен общим изменениям, происходящим на рынке  жилой недвижимости страны в целом.

    Обзор сегмента рынка, к которому относится  Объект оценки.

    Уровень цен на жилье в городе Барнаула, как и других городах страны, сильно зависит от местоположения объекта, при этом особое значение придается  престижности района.  

    Под престижностью понимается оценка той  или иной зоны города с точки зрения наиболее удобной и с минимальными затратами сил и средств возможности:

    - посетить предприятия и учреждения культуры, развлекательного и досугового назначения;

    - обеспечить контакты с органами  управления краевого и городского  значения;

    - приобрести качественные товары  и услуги с большим выбором  в крупных торговых  центрах   и учреждениях сферы обслуживания;

    - более легко обеспечить связь  с местами приложения труда,  отдыха и проживания. 

    Наиболее  престижными считаются районы, расположенные ближе к центру города Барнаула.

     

    Рынок жилой недвижимости делится на первичный  и вторичный. К первичному рынку  в основном относятся вновь возведенные  и принятые в эксплуатацию жилые  дома, а также объекты муниципальной  собственности. Вторичный рынок  формируется на основе предложений  различного рода организаций, фирм, физических лиц, желающих продать принадлежащую  им недвижимость.

    В 2010 году недвижимость в Барнауле имела  относительно стабильную цену. Однако спрос и предложение в разных сегментах рынка значительно  отличаются. В частности элитная  недвижимость на данный момент не пользуется достаточным спросом. Бизнесмены, которые  могут позволить себе приобрести элитные квартиры, оглядываясь на нестабильную экономическую ситуацию в стране, не торопятся с покупкой жилья, предпочитая вкладывать средства в бизнес, надеясь оставить его  на плаву. Таким образом, элитная  недвижимость остается невостребованной – отстроенные в Нагорной части  города жилые комплексы элитного жилья простаивают в ожидании изменений на рынке. Картина не меняется даже, несмотря на значительное снижение цен в этом сегменте. Элитные дома в Барнауле сейчас могут быть приобретены  по цене от 50 тысяч за квадратный метр. Как комментируют эксперты, возможна и дальнейшая корректировка цен  в сторону снижения.

    Недвижимость  среднего класса имеет более стабильную стоимость, однако и в этом сегменте предложение также несколько  опережает спрос. Чего нельзя сказать  о самом бюджетном классе –  недвижимость эконом-класса по-прежнему пользуется высоким спросом. Влияние  на него, в том числе оказывает  сезонное повышение интереса к жилью  – студенты и рабочие, желающие снять  квартиру в Барнауле, выбирают именно малобюджетное жилье. И если аренда продолжает  пользоваться популярностью, то с покупкой жилья дело обстоит  сложнее.

      На фоне мирового кризиса, изменений  в ипотечных программах и ужесточения  условий приобретения по ипотеке  недвижимость Барнаула продается  недостаточными темпами. Виной  тому не только отсутствие  покупателей, но и нежелание  собственников недвижимости продавать  ее в условиях нестабильности  и снижения цен.

Получается, недвижимость в Барнауле хоть и постоянно  дешевеет, не становится при этом доступнее. Владельцы квартир и домов  желают повременить с продажей, в  то время как потенциальные покупатели надеются, с течением времени купить недвижимость по еще более низкой цене. В связи со сложившейся ситуацией  недвижимость в Барнауле теперь не продается, а все чаще предлагается на обмен. Выгода подобных сделок очевидна  для обеих сторон, но многие, тем  не менее, боятся идти на такие шаги, поэтому процент обменных сделок на данный момент составляет не более 10-12% от всех операций с недвижимостью.

    Осенью  рынок жилья восстанавливается, цены растут, активность покупателей  увеличивается. Подобное утверждение  могло бы быть правдой, если бы сбылись  прогнозы экспертов, которые не раз  обещали скорый подъем рынка недвижимости. В реальности в текущем году этот сектор продолжает стагнировать, цены не растут, хотя количество сделок все  же увеличивается. Однако до полного  восстановления рынку далеко.

    В благополучные "нулевые" на рынке  недвижимости работал простой механизм. Цены росли на 50–70% в год, банки  раздавали ипотеку, инвесторы, имея хорошую рентабельность, активно  вкладывали в амбициозные строительные проекты.

    Механизм  дал сбой в 2008-м, когда с приходом кризиса цены обрушились, а спрос  упал примерно на 70%. К осени 2009 года стоимость квадратного метра  достигла дна и к настоящему моменту  остается примерно на том же уровне.

    Впрочем, отдельные подъемы у рынка  были. Весной риэлторы зафиксировали  кратковременный всплеск цены (+15%) на малогабаритное жилье, небольшие  вспышки активности возникают после  выдачи жилищных сертификатов по госпрограммам. 
         Статистика по количеству сделок тоже оптимистична: по данным алтайского управления Росреестра, в этом году в крае зарегистрировано 36,5 тыс. сделок с объектами жилой недвижимости, что несколько выше, чем год назад, но ниже докризисных показателей. 
"Прирост по сделкам действительно есть, но отчасти он виртуальный, поэтому не отражает всей картины на рынке недвижимости, — считает Геннадий Малков, директор агентства "Дом". — Вместе с тем мы чувствуем оживление, но по сравнению с докризисным периодом уровень не тот". 
            Не радует риэлторов и стоимость квадратного метра. По данным RID Analytics, в октябре его цена на вторичном рынке Барнаула составила 34,1 тыс. рублей, что на 0,8% меньше, чем год назад. Но это номинальные цифры: с учетом инфляции, которая к концу года составит 8,5%, де-факто цены просели.

    "Федеральные  программы немного шевелят рынок,  но поводов для титанического  роста сейчас нет, — констатирует  Елена Завадская, директор агентства  недвижимости "Позитив". — С  другой стороны, пусть рынок  и не растет, но его можно  назвать более здоровым. Люди  более разумно стали брать  ипотеку, задумываются о будущей  стоимости квартиры, на рынке  есть хорошие предложения".

    К ипотечной гонке не готовы.

    И все-таки почему прогнозы о серьезном  росте не сбылись? Во многом потому, что они основаны исключительно  на ожиданиях игроков. Удивительно, что даже после одно лет стагнации  многие считают цены на недвижимость незыблемыми — дескать, рано или  поздно рынок вернется к прежним  позициям. Ожидания основываются на возвращении  к прежней модели роста, но предпосылок  для нее сейчас просто нет.

    Рынок недвижимости живет по обычным законам. На него также влияют общая экономическая  ситуация, доходы населения и инфляция. Если экономика стагнирует, то цены на недвижимость падают. Сейчас идет только восстановительный рост экономики, соответственно, стоимость квартир  замерла, и предпосылок для ее повышения пока нет.