Несоответствие  потенциального варианта использования  любому из критериев не позволяет  рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

     Анализ  наиболее эффективного использования  объекта оценки проводится в два  этапа: сначала для участка земли  как условно свободного (незастроенного), а затем – для этого же участка, но с существующими улучшениями.

     Проведении  анализа наиболее эффективного использования  земельного участка как условно  свободного, проводится в предположении, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем  сноса имеющихся сооружений).

     Однако  в рамках настоящей оценки объект оценки является встроенным жилым помещением многоэтажного жилого дома, в связи  с чем анализ земельного участка  как застроенного нецелесообразен. При эксплуатируемом жилом здании, не предполагаемом под снос в соответствии с действующим законодательством, максимальная стоимость всегда будет  достигаться только при продолжении  существующего использования.

     Анализ  наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

     Критерием наиболее эффективного использования  земельного участка с улучшениями, является максимизация стоимости собственности  при подходящей долгосрочной норме  отдачи и величине риска.

     Варианты  использования объекта оценки в  отличие от существующего варианта использования предполагают расходы  на реконструкцию или модернизацию объекта недвижимости, что, в свою очередь, может повлечь переоформление целевого назначения земельного участка  и его разрешенного использования.

     Вывод: Основываясь на изложенных особенностях земельного участка и расположенных  на нем улучшениях, а также принимая во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;
• перспективы развития района, в котором расположен объект оценки;
• ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
• физическое состояние объекта оценки, – можно сделать вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки является его текущее использование качестве жилого помещения (квартиры).

     Исходя  из критериев анализа наиболее эффективного использования, местоположения, физического  состояния и социально-экономической  ситуации, которая сложилась в  районе расположения объекта оценки, был сделан вывод о том, что  рыночная стоимость объекта оценки является максимальной при использовании  его в качестве жилого помещения (квартиры).

8. Описание процесса  оценки объекта  оценки

 

     Согласно  заданию целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости  объекта оценки, предполагаемое использование  результата оценки: для кредитования под залог объекта оценки.

     Основными документами при проведении оценки являются Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Приказом Минэкономразвития России.

1. Определение понятия рыночной стоимости

     Согласно  разделу III. «Виды стоимости» п. 6 ФСО  №2 «При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным  для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.  

     Разумность  действий сторон сделки означает, что  цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для  продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для  покупателя.

     Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной  степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь  условий сделки, наилучших с точки  зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о  состоянии рынка и объекте  оценки, доступным на дату оценки.

     Отсутствие  чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются  мотивы для совершения сделки, при  этом в отношении сторон нет принуждения  совершить сделку».

2. Согласно  п. 16. ФСО №1 проведение оценки включает следующие  этапы:

     а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

     б) сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки;

     в) применение подходов к оценке, включая  выбор методов оценки и осуществление  необходимых расчетов;

     г) согласование (обобщение) результатов  применения подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости объекта  оценки;

     д) составление отчета об оценке.

3. Общие понятия процесса  оценки

     Согласно  пунктам раздела II. «Общие понятия  оценки » ФСО №1:

     «… 5. При определении стоимости объекта  оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с  выбранным видом стоимости (итоговая стоимость объекта). Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым  условием для установления его стоимости.

     6. Итоговая стоимость объекта оценки  определяется путем расчета стоимости  объекта оценки при использовании  подходов к оценке и обоснованного  оценщиком согласования (обобщения)  результатов, полученных в рамках  применения различных подходов  к оценке.

     7. Подход к оценке представляет  собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность  процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».

4. Использование (или обоснование  отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

     Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:

     Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту  оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

     Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов  от использования объекта оценки.

     Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для воспроизводства либо замещения  объекта оценки с учетом износа и  устареваний. Затратами на воспроизводство  объекта оценки являются затраты, необходимые  для создания точной копии объекта  оценки с использованием применявшихся  при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение  объекта оценки являются затраты, необходимые  для создания аналогичного объекта  с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

     Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

     Подход  к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей  методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая  на основе существенной для данного  метода информации определить стоимость  объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

     Оценщик на основе полученных в рамках каждого  из подходов к оценке результатов  определяет итоговую величину стоимости  объекта оценки.

     Выбор (отказ) того или иного подхода  осуществляется исходя из специфики  оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава  сведений, содержащихся в собранной  информации.

     Затратный подход  оценки в классическом виде, по мнению Оценщика, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем отсутствует  возможность замены объекта оценки объектом, который является точной копией объекта оценки или имеет  аналогичные свойства. Отсутствие указанной  возможности замены (расчета затрат) на такой объект, как жилое помещение (квартира) обусловленное, в первую очередь тем, что он является небольшой  составной частью здания и имеет  участок, не выделенный в натуре. Расчет данным методом приведет к большой  погрешности при вычислениях. Поэтому  рассматривать затраты на формирование каждого объекта оценки отдельно от всего здания следует считать  некорректным.

     При применении доходного подхода анализируется  возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи  в конце периода владения. Доходный подход для оценки не применялся вследствие недостаточности достоверной информации о величине позволяющей прогнозировать будущие доходы, связанные с объектом оценки. 

     Выводы:

     Исходя  из имеющихся данных и цели оценки, для проведения расчетов был использован  один подход – сравнительный.

5. Определение рыночной стоимости  сравнительным подходом

 

     Методы  сравнительного подхода: 

     

• метод сравнительной  единицы (сравнения продаж);
• метод валового рентного мультипликатора.

 

     Наиболее  предпочтительным, по мнению Оценщика, в рамках сравнительного подхода  является метод сравнительной единицы, поскольку рынок жилой недвижимости г. Барнаула достаточно полно представлен  в открытых источниках информации частными объявлениями.

     Учитывая  объем и качество имеющейся информации, для определения рыночной стоимости  объекта оценки в рамках сравнительного подхода был использован метод  сравнения продаж. 

     Этапы применения сравнительного подхода к оценке: 

     

• выбор и  описание объектов-аналогов;
• выбор единицы сравнения;
• выбор элементов сравнения и расчет корректировок;
• расчет рыночной стоимости объекта оценки.

1. Выбор и описание объектов-аналогов

     Объекты-аналоги  для дальнейшего расчета выбраны  по принципу сопоставимости, который  основан на установлении сходства показателей  по трем уровням:  

     − функциональное;

     − конструктивное;

     − параметрическое. 

     Функциональное  сходство характеризует сходство в  назначении, т.е. способность выполнять  одинаковые функции (операции, действия, процессы).