Оценка недвижимости

    Именно  поэтому, как ни надеялись игроки, восстановление ипотеки не подстегнуло  рынок к новой гонке. Ипотека  действительно оживает: минимальные  ставки в рублях составляют уже 9,5%, банки снова готовы кредитовать  под первоначальный взнос в размере 10%, спрос на займы тоже выше. Но к  ипотечной гонке образца 2006 года покупатели не готовы ни финансово, ни морально.

    В предыдущие годы рынок разгоняла  не только ипотека, но и ценовые ожидания покупателей, надеявшихся на постоянный рост. По оценкам Михаила Задорнова, президента-председателя правления  банка ВТБ-24, в 2006–2008 годах инвестиции граждан в недвижимость превышали  объем вложения в банковскую систему. Сегодня ситуация полярная: люди предпочитают вклады, а не квартиры. Как результат  — почти полное отсутствие инвестиционного  спроса, который мог бы двигать  рынок.

    "Потенциальный  покупатель не уверен в своем  будущем, поскольку экономика  края не растет, — резюмирует  Геннадий Малков. — Поэтому без  учета макроэкономических факторов  подъем возможен, например, в случае  резкого сокращения предложения,  что приведет к повышению цены. В этом случае резко снизится  количество сделок. Но о подъеме  можно будет говорить только  тогда, когда увеличится оборот. А он зависит от карманов  потенциального покупателя, которые  сейчас пустые или полупустые. Поэтому объективных предпосылок  для роста нет.

    Нужна система привлечения средств.

    Сергей  Соколов, гендиректор "Алтайстройинвест":

    Основная  проблема российского рынка недвижимости заключается в отсутствии четко  отлаженных механизмов его финансирования. Поэтому главный вопрос, который  требует решения сегодня, — это  разработка контролируемой государством системы привлечения денежных средств  на рынок недвижимости.

    В этом случае на рынке появится гораздо  больше объектов, которые покупатели смогут приобретать с минимальными рисками. В условиях отсутствия такой  системы строительного бума, равно  как и восстановления рынка, не предвидится. 

    Доходность  недвижимости – отрицательная

    До 2008 года недвижимость была одним из самых популярных инвестиционных инструментов для россиян. Насколько привлекательны сегодня объекты недвижимости для  вложений?

    Какой срок инвестирования можно считать  оптимальным?

    Александр Осин, главный экономист "Финнам - менеджмент":

    Рассчитать  эффективность вложений в недвижимость можно, разделив доходы от сдачи жилья  в аренду на стоимость объекта  жилья. Для центральных регионов получим значение порядка 25, что  соответствует доходности в 4% годовых. Полагаю, что схожие цифры мы получим  и по остальным регионам. К этому  показателю следует добавить средний  прирост стоимости жилья, к примеру, за последние два года. Сейчас он составляет 0% для крупнейших городов  РФ и порядка 20% для регионов.

    Исходя  из среднего за последние два года уровня инфляции в размере 8,5% мы получим, что реальная оценочная доходность от вложений в недвижимость составит от –4,5% до –24,5%.

    Этот  показатель эффективности размещения средств приблизительно соответствует  эффективности вложений на фондовом рынке и ниже реальной доходности по вкладам, которая составила несколько  процентов годовых в реальном выражении за указанный период. Причина  сохранения высокого спроса на жилье  в данном случае, на мой взгляд, вызвана  тем, что недвижимость по-прежнему расценивается  рынком как надежное средство хеджирования инфляционных рисков.

    Впрочем, статистика не подтверждает такие расчеты. Мировая, российская практика показывает, что ценовая ситуация на рынке  жилья может активно ухудшаться при росте инфляции за счет спада  в реальных доходах населения  и прибылях корпораций.

    (http://www.land-crimea.com/,  09.11.2010г.) 

    Жители  Алтайского края неохотно покупают новые квартиры

 

    Основная  доля сделок с жилыми помещениями  в Алтайском крае совершается  на вторичном рынке, сообщает пресс-служба краевого управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

    По  данным управления, в этом году зарегистрировано 129 372 права собственности на жилые  помещения и 36 553 сделки.

    На  вторичном рынке в первом квартале зарегистрировано 6 139 договоров купли-продажи, заключенных физическими лицами.

    Как говорят в управлении, количество сделок на первичном рынке сильно отличается от вторичного. Так, за первый квартал на этом рынке зарегистрировано 275 сделок и 727 прав.

    Жители  Алтайского края стали активнее приобретать  жилье в кредит.

    (http://www.land-crimea.com/03.11.2010г.) 
 
 

      Аналитика за ноябрь 2011 г.

 
 

    По  данным сайта http://www.realtai.ru/analyt/2011/9 

7.3.  Выводы 

     Диапазон  цен. Основные выводы по ценам предложений на рынке двухкомнатных квартир «464 серии» в домах с панельными стенами в жилмассиве «Дальние Черемушки» в зависимости от их технического состояния представлены в таблице 7.1. 

Таблица  7.1.

       

     Дополнительная  информация по состоянию рынка недвижимости на дату оценки, по величине применения поправок и корректировок к стоимости  предложений, приведенных в  средствах  массовой информации, запрашивалась  у представителей агентств недвижимости. В качестве экспертов приняты:

     1) Общество с ограниченной ответственностью  «АН «Индустриальное», адрес: г.  Барнаул, Павловский тракт, 136: исполнительный  директор Ракина Марина Сергеевна,  стаж работы - 10 лет, тел. 8-903-949-56-57.

     2) Общество с ограниченной ответственностью  «АН «Грандэ», адрес: г. Барнаул,  пр. Красноармейский, 114: Авсюкевич Геннадий  Георгиевич, стаж работы - 15 лет, тел. 8-902-998-52-50.

     3) Общество с ограниченной ответственностью  «Вилль», адрес: г. Барнаул,  ул. Деповская, 12: Распопова Людмила  Юрьевна, зам.директора,  стаж  работы -15 лет, тел. 8-913-085-84-44.

     Степень доверия экспертам определена оценщиком  как равнозначная - в размере по 1/3 каждому, на основании изучения их опыта работы и многолетнего сотрудничества с БТИ.

4. Анализ  наиболее эффективного использования

 

     Объектом  оценки является двухкомнатная квартира общей площадью 43,5 кв.м., жилой площадью 27,4 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, д.246 кв.65.

     Наиболее  эффективное использование (НЭИ) определяется как наиболее вероятное использование  имущества, являющееся физически возможным, надлежаще оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого надлежащая оценка стоимости имущества  будет максимальной.

     Как видно из приведенного выше определения  наиболее эффективное использование  недвижимости определяется путем анализа  соответствия потенциальных вариантов  ее использования следующим критериям:

     Юридическая законность. Базируется на общественных юридических ограничениях обусловленных  правилами зонирования территории, градостроительными кодексами, законодательством  в области окружающей среды и  другими действующими нормативно-правовыми  актами, а также на частных ограничениях, привносимых застройщиками и  переходящими от владельца к владельцу.

     Физическая  возможность. Необходимость рассмотрения данного критерия в качестве одного из определяющих при определении  варианта наиболее эффективного использования  связано с такими факторами, как  конструктивные особенности объекта  оценки (материал конструкций), наличие  коммуникаций (отопления, водопровода, освещения), которые в каждом конкретном случае могут привести к невозможности  использования оцениваемого объекта  для одного из рассматриваемых ниже вариантов функционального использования.

     Финансовая  осуществимость. Рассмотрение того, какое  физически осуществимое и разрешенное  законом использование будет  давать приемлемый доход владельцу  участка.

     Максимальная  стоимость. Соответствие/несоответствие каждого из ниже рассматриваемых  вариантов функционального использования  объекта оценки варианту наиболее эффективного использования по данному критерию определяется итогом рассмотрения критерия «наибольшая вероятность» и определяет единственно возможный вариант  использования объекта оценки, который  обеспечивает единственно возможную  максимальную текущую стоимость  объекта оценки.