Экономическая оценка городских земель

   Для расчета поправочного коэффициента оценщиками определялась стартовая цена по вышеуказанной методике и производился расчет по следующей формуле:

   

, где:

   К – поправочный коэффициент на изменение стоимости в процессе торгов;

   С₂ – цена предложения земельного участка на вторичном рынке, руб.;

   С₁ – цена предложения земельного участка на первичном рынке (стартовая цена), руб.³⁴

   Характеристика  объектов-аналогов - земельных участков, предлагаемых на продажу на вторичном  рынке, расчет их стартовой цены и  поправочного коэффициента представлен в таблице ниже.

      Таблица 5. Расчет корректировки, связанной с изменением стоимости в процессе торгов

 

       Таким образом, рыночная стоимость права  аренды оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2011 г. составляет, округленно, руб.:

       71 450 000 х 4,85

346 532 500

       346 532 500 руб.

       (Триста  сорок шесть миллионов  пятьсот тридцать  две тысячи пятьсот)  рублей,

       что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округлено:

       9 701 000 долл. США

       (Девять  миллионов семьсот  одна тысяча) долларов  США.

   Характеристики  объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости представлен в  таблице  ниже:

      Таблица 6. Результаты расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

 

    Таким образом, рыночная стоимость объекта  оценки – земельного участка общей площадью 1 647 м², расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках сравнительного подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно:

    37 786 000 долл. США

    (Тридцать  семь миллионов  семьсот восемьдесят  шесть тысяч) долларов  США,

    что по курсу Банка России на дату определения  стоимости составляет, округленно:

    1 349 740 000 руб.

    (Один  миллиард триста  сорок девять семьсот  сорок тысяч) рублей.

3.6. Согласование результатов  и определение  рыночной стоимости  объекта оценки 

      Согласование  результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

      Оценка  рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение  оцениваемого объекта и его техническое  состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Так же специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. В связи с этим результатам, полученным в рамках затратного подхода, оценщики считают возможным придать вес, равный 10%.

      Оценка недвижимости доходным подходом основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы. Она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости.

      Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества.

      В связи с этим оценщиками сравнительному и доходному подходу присваиваются равные удельные веса в размере 45%. 

      Таблица 7. Согласование результатов

 

      Таким образом, рыночная стоимость объекта  оценки - объекта недвижимости, представляющего  собой земельный участок общей площадью 1 647 м², расположенный по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию на 01.01.2011 г., составляет округленно:

      1 271 671 000 руб.

      (Один  миллиард двести  семьдесят один  миллион шестьсот  семьдесят одна  тысяча) рублей,

      что по курсу Банка России на дату определения  стоимости составляет, округленно:

      49 113 000 долл. США

      (Сорок  девять миллионов сто тринадцать тысяч) долларов США.

      В результате проведенных расчетов оценщики пришли к выводу, что рыночная стоимость  объекта оценки – земельного участка общей площадью 1 647 м², расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию на 01.01.2011 г., составляет округленно:

      1 271 671 000 руб.

      (Один  миллиард двести  семьдесят один  миллион шестьсот  семьдесят одна  тысяча) рублей,

      что по курсу Банка России на дату определения  стоимости составляет, округленно:

      49 113 000 долл. США

      (Сорок девять миллионов сто тринадцать тысяч) долларов США. 

 

      Заключение 

      Земля как основной базис всех процессов  жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

      На  сегодняшний день в Российской Федерации  сложились адекватные предпосылки  для реформирования механизмов налогообложения  земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной  и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:

      1. Совершенствование существующей  и разработка нормативной правовой  базы для реформирования налоговой и земельной политики.

      2. Создание методологического инструментария, необходимого для реализации  нормативной правовой базы, на  основе комплексного анализа  существующих методик и методологических  подходов по государственной  кадастровой оценке земли.

      Земельный кадастр – систематизированный  свод достоверных сведений о земле  как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном  кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли.

      Наиболее  совершенной принято считать  германскую систему земельного кадастра.

      Определенные  шаги в области создания нормативной  правовой базы уже сделаны. Так, проектом II части Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится на доработке.