Экономическая оценка городских земель

       где:

       Рсделкиn - цена n-ой сделки по объекту недвижимости (земельный участок с расположенными на нем зданиями (строениями));

       Sn - общая площадь здания (строения) в n-ой сделке;

       Р1 -базовая стоимость единицы площади  типичного объекта сделки, руб/кв.м.;

       Пхi,n -совокупность коэффициентов, характеризующих  как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка.²⁴

       Решение системы уравнений (по вышеприведенной  формуле) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для  приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

       При проведении расчетов на базе статистических данных по квартирному рынку в  многоквартирных жилых домах  приведение всех квартир к типичной осуществляется следующим образом:

       Робъекта = bk-1ПКкач.k,n,                                   (3)

       где:

       Робъекта -стоимость единицы площади объекта  сделки - квартиры (руб./кв.м);

       ПКкач.k,n - совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки, характеризующих  особенности объекта сделки, так  и местоположение земельного участка, в котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный коэффициент).

       Ккач.k,n - значение коэффициента качества для k-го признака одного из свойств n-го объекта  сделки (например: при свойстве "материал стен" Ккач. для признака "панельные  стены" равен 0,5, а для признака "кирпичные стены" - 0,3 и т.п.).²⁵

       Объект  сделки, для которого все коэффициенты качества (Ккач.k,n) равны единице  признается типичным для данного  поселения. Стоимость такого объекта (Р1) является базовой для поселения  в целом.

       СПО позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее  с учетом стоимости нового строительства  типичного объекта и коэффициента износа типичного объекта методом "извлечения" рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости  земли (УПКСЗ) под типичным объектом.

       Удельные  показатели кадастровой стоимости  земель по видам функционального  использования, по которым отсутствует  информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой  стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

       Расчет  удельного показателя кадастровой  стоимости земель по виду функционального  использования, по которому отсутствует  статистика рыночных сделок (Piц), осуществляется по следующей формуле:

       Piц  = Рi* · Кцi,                                              (4)

       где:

       Pi* - удельный показатель кадастровой  стоимости земель по виду функционального  использования, для которого существует  информация о сделках с земельными  участками и другими объектами  недвижимости;

       Кцi - коэффициент перехода от удельного  показателя кадастровой стоимости  земель по виду функционального использования, по которому существует информация о  сделках с земельными участками  и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок. ²⁶

       Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой  стоимости земель (Кiц) по виду функционального  использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:

       Кцi = Qцi / Q*i,                                               (5)

       где:

       Q*i - показатель рентного качества  объекта оценки, характеризующий  кадастровую стоимость единицы  площади земель по виду функционального  использования, по которому существует  информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

       Qцi - показатель рентного качества  объекта оценки, характеризующий  кадастровую стоимость единицы  площади земель по виду функционального  использования, по которому нет  данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости²⁷.

       Методические  рекомендации предусматривают выполнение ряда последовательных взаимосвязанных  действий.

       Первое - разбиение территории поселения  на оценочные (планировочные) участки  в целях необходимой и достаточной дифференциации её.

       Второе - установление состава факторов, формирующих  стоимость земельных участков и  количественных значений данных факторов.

       Третье - установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение  факторов на оценочный участок и уточнение границ последних.

       Четвертое - расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.

       Пятое - оценка рыночной стоимости земли  по тестовым оценочным участкам.

       Шестое - перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки поселения с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).

       Седьмое - увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов  и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участка к кадастровому кварталу.

       Кадастровая оценка начинается с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки).. 

2.5. Согласование результатов  оценки и выведение  итоговой стоимости 

      Согласование  результатов, полученных на основе различных  под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

      На  данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

      С учетом вышеизложенного, оценщиком  принимаются коэффициенты весомости  промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования различных  подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру

      Если  оценка проводится более чем одним  методом, то необходимо согласование результатов оценки. Согласование результатов проводится методом анализа иерархии (см. рис. 2)

Рисунок 2 Метод анализа иерархии 

      где,

      * верхний уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);

      * промежуточный уровень - критерии согласования:

      Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки рыночной стоимости, возможно применение следующих  критериев:  

      А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

      Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

      В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные  колебания;

      Г) способность учитывать специфические  особенности объекта, влияющие на его  стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

      * нижний уровень - набор альтернатив (например, результаты, полученные различными методами оценки).²⁸

      Строим  матрицу сравнения и рассчитываем значения весов критериев.

      Элементом матрицы а (1, j) является интенсивность проявления элемента иерархии 1 относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

      1 - равная важность;

      3 - умеренное превосходство одного  над другим;

      5 - существенное превосходство;

      7 - значительное превосходство; 

      9 - очень сильное превосходство;

      2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

      Если  при сравнении одного фактора 1 с  другим j получено а (j, 1) = Ь, то при сравнении  второго фактора с первым получаем а (j, 1) = 1/Ь.

      Пусть А1.Аn - множество из n элементов, тогда W1.Wп -соотносятся следующим образом (см. табл.1): 

      Таблица 1. – Построение матрицы весов

 

      Определение итогового значения весов каждой альтернативы. Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.(см.табл.2)

      Таблица 2 - Оценка весов альтернатив по каждому критерию согласовывания