Экономическая оценка городских земель

1-й:  Оценка стоимости земельного  участка.

2-й:  Оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта.

3-й:  Оценка всех видов износа —  физического, функционального, внешнего.

4-й:  Оценка остаточной стоимости:  результат этапа 2 минус результат  этапа 3.

5-й:  Оценка стоимости объекта недвижимости - складываются результаты этапов 1 и 4.¹⁸

          На практике применяется несколько  вариантов затратного метода  оценки: метод сравнительной единицы  (метод удельной стоимости), поэлементный, индексный, сметный. Дадим краткую  характеристику каждого.

          Метод сравнительной единицы. Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (м², м³ и др.) на количество единиц оцениваемого объекта. Следует отметить, что не всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора аналогичного объекта. Тогда информацию, хотя она менее точна, можно получить в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений.

       Сравнительный метод оценки. менно такое название рекомендует ЕСО 2000¹⁹, а не распространенное название «метод сравнения продаж», поскольку этот метод используется «как для оценок капитала, так и оценок сумм арендной платы».

          Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя — не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности.

          Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

          Недостатки метода: требует большого  объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых  рынках недвижимости; при большом  числе корректирующих поправок  достоверность оценки снижается;  использует информацию о прошлых  событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

          Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

      Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риэлтерских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

          Технология оценки:

      — изучение нужного сегмента рынка  и выбор объектов недвижимости аналогичных  оцениваемому;

      — сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

      __выбор  необходимых единиц сравнения  и проведение сравнительного  анализа по каждой единице;

      __проведение  корректировки цен по каждому  объекту на основании установленных  отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;

      __согласование  скорректированных цен и определение  стоимости оцениваемого объекта²⁰.

       Доходный  метод оценки. Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях — чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

          Основные принципы, лежащие в  основе метода: полезность, спрос  и предложение, замещение и  ожидание. Последний является ведущим,  т.к. предполагает, что текущая  (сегодняшняя) оценка стоимости  является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.

          Достоинство: прямо связан с  основным мотивом предпринимательской  деятельности и, следовательно,  можно использовать обычный инструментарий  оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

          Недостаток: неопределенность результата  оценки, вытекающая из предпринимательского  риска в результате прогнозирования  количества и продолжительности  получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

          Область применения: самая широкая,  т.к. доход может иметь форму  аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива — недвижимости.

          Источники информации: отчет о  прибылях и убытках, бухгалтерский  баланс, а также результаты личных  переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.

          Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. Он позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов.

          Метод ДДП значительно точнее  метода ПКД²¹, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п.  

2.4. Методика проведения  массовой (кадастровой)  оценки земельного  участка 

       Основным  методическим принципом определения  кадастровой стоимости земель в  кадастровых кварталах поселений  в условиях ограниченной рыночной информации в соответствии с Методикой ГКОЗП  является совмещение результатов анализа  имеющихся данных о сделках с  земельными участками, как свободными от застройки, так и застроенными, с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель поселений для разных видов использования.

       Математический  аппарат, применяемый в Методике, - факторный анализ и кластеризация, которые реализуются через использование метода главных компонент и метода дендрограмм и осуществляются на основе специализированного программного обеспечения (СПО).

       Метод главных компонент позволяет  количественно оценить параметры  используемой модели, определить количество новых переменных, найти формулы связи факторов с измеренными показателями, оценить их значение для каждого исследуемого объекта.

       В основу процедуры кластеризации  положена предпосылка: одним из свойств  полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов в пространстве несколькими наиболее информативными факторами дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда количество факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информативных), то расположение объектов в пространстве легко анализируется даже визуально. При этом возможно выделить множества объектов, характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет априорно предположить и об общности критериев, влияющих на процессы ценообразования в каждом множестве объектов).

       Кадастровая стоимость определяется для каждого  из следующих видов функционального  использования земель:

       - земли под жилыми домами многоэтажной  и повышенной этажности застройки;

       - земли под домами индивидуальной  жилой застройкой;

       - земли дачных и садоводческих  объединений граждан; 

       - земли гаражей и автостоянок; 

       - земли под объектами торговли, общественного питания, бытового  обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;

       - земли учреждений и организаций  народного образования, земли  под объектами здравоохранения  и социального обеспечения физической  культуры и спорта, культуры и  искусства, религиозными объектами;

       - земли под промышленными объектами,  объектами коммунального хозяйства,  объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта  и заготовок, под объектами  транспорта (за исключением земельных  участков под автозаправочными  и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи;

       - земли под административно-управленческими  и общественными объектами и  земли предприятий, организаций,  учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

       - земли под военными объектами; 

       - земли под объектами оздоровительного  и рекреационного назначения;

       - земли сельскохозяйственного использования; 

       - земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

       - земли под обособленными водными  объектами; 

       - прочие земли поселений.²²

       В зависимости от местных условий  оцениваемого поселения данный перечень может быть расширен или сокращен.

       В общем виде расчет кадастровой стоимости  земельного участка (Р) может быть представлен  следующей формулой:

       P = Sзем.уч. * (Pпосi + Pсделкиi) * Кцi,                          (1)

       где:

       Sзем.уч. - площадь земельного участка  (кв.м);

       Pпосi - линейная функция от факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

       Pсделкиi - линейная функция параметров  сделки для i-го кластера, учитывающая  особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

       Кцi - коэффициент перехода от УПКСЗ  по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками  и другими объектами недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;

       i - номер кластера²³.

       По  результатам кластеризации стоимость  земли, полученная в поселении - центре кластера распространяется на те поселения  данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок.

       При ограниченности на территории поселений  сделок с незастроенными земельными участками, предусматривается возможность  использования данных о сделках  с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществляется приведение цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом:

       Рсделкиn = Sn * P1 * Пхi,n,                                  (2)