Экономическая оценка городских земель

 

      Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив²⁹.

 

       Глава 3. Определение  рыночной стоимости  земельного участка  из состава земель населенных пунктов 

3.1. Задание на оценку 

        Наблюдаемые на местном рынке низкие ставки аренды коммерческих помещений в сочетании с завышенными городскими ставками аренды земли и финансовыми требованиями монополистов инженерной инфраструктуры убеждают в том, что аренда участка под коммерческие цели экономически невыгодна. Единственно привлекательной для инвестора в данных условиях могла быть лишь покупка участка. Анализ показывает, что высокие затраты на инженерную инфраструктуру являются в данном случае наиболее обременительными обстоятельствами для инвестора, которые делают аренду невыгодной.

      Необходимо  оценить стоимость земельного участка, учитывая различные методы его дальнейшего  применения.  

3.2. Описание объекта  оценки 

      Оценке  подлежит объект недвижимости, представляющий собой земельный участок общей  площадью 1 647 м², расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.

      Краткая характеристика объекта оценки представлена в таблице ниже. 

      Таблица 3. Краткая характеристика объекта оценки

 

      Оценивается право собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности», «…собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».

      Согласно  свидетельству о государственной  регистрации права серии 77 АГ №659517 от 10.07.2006 г., собственники объекта недвижимости и данные о нем, предусмотренные Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»

      Кроме того, оценивается право долгосрочной аренды (на 25 лет) земельного участка  площадью 1 647 м², расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, вл. 10.

      В рамках настоящей дипломной работы под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, арест, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

      Обременение прав на оцениваемое имущество исследуется  с точки зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора.

      В соответствии с предоставленным  свидетельством о государственной  регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение (обременение) права – доверительное управление.

      Доверительное управление – это ситуация, в  которой владелец имущества (Доверитель) передает право распоряжения своим  имуществом другому лицу (Управляющему). При этом соблюдаются следующие условия:

• передается только право распоряжения имущества. Собственником имущества остается его владелец.
• управляющий обязан управлять имуществом в интересах владельца.
• права и обязанности сторон закрепляются договором.

      Исходя  из того, что Управляющая компания (ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент») обязана управлять имуществом в интересах владельца (Доверителя), то, наличие данного обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора не влияет.

3.3. Основные этапы  процедуры оценки 

      Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

      Для расчета рыночной стоимости объекта  недвижимости возможно использование  трех основных подходов:

• затратного подхода;
• доходного подхода;
• сравнительного подхода.

      Мы  используем все три подхода к  определению рыночной стоимости  оцениваемого объекта.

      Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что рационально мыслящий покупатель не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с сопоставимой полезностью.

      Подход  к оценке имущества с точки  зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство  объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный  участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

      Затратный подход также, как и два других подхода к оценке недвижимости, основывается на сравнительном анализе, а именно – затрат, которые необходимы для  воссоздания объекта недвижимости – копии оцениваемого объекта, или аналогичного объекта, замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты далее корректируются на степень износа, состояние и полезность оцениваемого объекта.

      Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости  выглядит следующим  образом:

      РС = СЗ + С_в/з × (1 – И_ФИЗ)(1 – И_ФУН)(1 – И_Э), где:

      РС – рыночная стоимость;

      СЗ – стоимость прав на земельный участок;

      С_в/з – стоимость воспроизводства или замещения объекта недвижимости без учета износа;

      И_ФИЗ – физический износ;

      И_ФУН – функциональный износ;

      И_Э – экономический (внешний) износ³⁰.

      Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта собственности  определяется тем, за сколько он может  быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими  словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

      Сравнительный (рыночный) подход может быть реализован двумя методами:

• методом сравнения продаж;
• методом валового рентного мультипликатора.

      Метод сравнения продаж основан на сопоставлении  и анализе информации по продаже  аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения,  гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

      Доходный  подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

      Доходный  подход к оценке недвижимости включает два метода:

• метод прямой капитализации;
• метод дисконтированных денежных потоков.

      Метод прямой капитализации подразумевает  выражение рыночной стоимости объекта  через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

      Затратный подход к  оценке недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для  создания оцениваемого объекта в  его существующем состоянии или  воспроизведения его потребительских  свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

      Особенностью  применения затратного подхода является понимание оценщиком различия между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.

      Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство  точной копии оцениваемого объекта  с использованием таких же архитектурно-планировочных  решений, строительных конструкций и материалов и  с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

      Стоимость замещения определяется расходами  в текущих ценах на строительство  объекта, имеющего с оцениваемым  эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле  с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

      Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога.

      Граница между стоимостью воспроизводства  объекта и стоимостью его замещения  всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

      Стоимость земельного участка рассматривается  с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования.

      Существует  несколько методов определения  рыночной стоимости прав на земельный  участок:

• капитализация земельной ренты (доходный подход);
• метод соотнесения (переноса);
• метод развития (освоения);
• техника остатка для земли;
• метод сравнения продаж;
• оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости³¹.