Экономическая оценка городских земель

      Метод капитализации земельной ренты  предполагает расчет величины дохода за определенный период времени (как  правило, один год), создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка, определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода и расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

      Метод соотнесения (переноса) используется, как правило, при отсутствии данных о рыночных ценах продажи незастроенных  земельных участков. Метод состоит  в определении соотношения между  стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик определяет стоимость единого объекта недвижимости, затем вычитает из нее стоимость улучшений (зданий и сооружений) и получает стоимость земельного участка.

      Метод развития (освоения) представляет собой  упрощенную модель анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, который не имеет сопоставимых аналогов. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.

      Техника остатка для земли может быть эффективна при наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий и сооружений определяется часть чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. Оставшаяся часть чистого операционного дохода с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в рыночную стоимость земельного участка.

      Самым надежным из перечисленных методов  принято считать метод сравнения продаж. Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок методом сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи (или цен предложения) аналогичных земельных участков (сделок по переуступке прав аренды), сравнении их с оцениваемым участком и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость  оцениваемого земельного участка.

      Оценка  на базе нормативно рассчитанной стоимости  предполагает оценку стоимости земельного участка согласно утвержденным методикам, которые созданы для целей регулирования земельных отношений в сфере налогообложения, аренды земли, выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, к нормативным оценкам стоимости земельного участка относят кадастровую стоимость и нормативную цену земли.

      Подавляющее большинство сделок по купле-продаже  прав аренды земельных участков в  г. Москве происходит на первичном рынке, где покупателями выступают организации  – застройщики, а продавцом –  уполномоченные муниципальные структуры. Вторичный рынок прав аренды земельных участков в Москве практически отсутствует. При продаже прав аренды земельных участков в целях формирования цены предложения используются Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденные Постановлением Правительства г. Москвы от 20.06.2006 г. N 419-ПП. В настоящем Отчете расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка произведен с применением данных правил. 

3.4. Анализ внешней  среды 

   Оцениваемый объект недвижимости расположен в Центральном административном округе г. Москвы в Тверском районе по адресу: ул. М. Дмитровка, д. 10.

   Город Москва территориально делится на 10 административных округов и 123 района^. Схема деления г. Москвы на административные округа приведена на рисунке ниже. 

Рисунок 3 Деление г.Москва на административные округа 

           Площадь Центрального административного округа составляет 66,2 км², или 6,1% территории г. Москвы. Здесь проживает приблизительно 7% населения города. Округ разделен на 11 городских районов: Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Хамовники, Якиманка, Китай-город Наиболее густонаселенные районы — Арбат, Якиманка, Басманный. Плотность населения в них в пределах 20-60 тыс. человек на 1 км². Общая плотность населения округа составляет 8,7 тыс. человек на 1 км². ³²

    Население Центрального округа неравномерно распределено по территории. В пределах Садового кольца проживает не более 30% населения. Наиболее густонаселенными являются кварталы Арбата, Якиманки, Басманного, где многоэтажная жилая застройка внедрилась в исторические кварталы. Здесь плотность населения находится в пределах 20-60 тыс. человек на 1 км². В Мещанском плотность населения наименьшая (2-5 тыс.человек на 1 км²), в остальных районах она находится на среднем уровне (10 тыс.человек на 1 км²).

      Экологическая ситуация в округе, по оценкам экспертов, является неблагоприятной, а в отдельных  районах крайне неблагоприятной. Сложная экологическая ситуация в округе обусловлена работой большого числа промышленных предприятий, но особенно сильно воздействие автомобильного транспорта. Именно эта часть города (со старой сетью узких улиц, наиболее ярко выраженной радиально-кольцевой планировкой) оказалась наименее приспособленной к резкому росту числа автомобилей

      Сильное влияние автомобильного транспорта усугубляется особенностями застройки  и планировки. В Центральном округе много узких, плохо проветриваемых улиц. Во дворах домов также происходит накопление выбросов автомашин. Высокая интенсивность движения автотранспорта и густота дорожной сети создают высокое шумовое загрязнение.

      На  территории округа расположены такие  особо ценные объекты национального  наследия России, как: Московский Кремль, Государственный Академический Большой театр России, Государственный Академический Малый театр, Московская Государственная консерватория им. П.И. Чайковского, Российская Государственная библиотека, Российская академия художеств, Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова, Государственный Исторический музей, Государственный музей изобразительных искусств им. А.С. Пушкина, Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея», Центральный музей древнерусской культуры и искусства им. Андрея Рублёва, Государственный музей Востока, Государственный политехнический музей и многие другие.

      По  данным префектуры, на территории ЦАО  осуществляют свою деятельность 444 тыс. организаций различных форм собственности (33% от общей численности предприятий по г. Москве), из них 430 тыс. – предприятия малого бизнеса и общественные организации.

      ЦАО – деловой центр не только Москвы, но и России. Сосредоточие банковских учреждений, коммерческих и торговых организаций объясняется не только престижем, но и хорошей обеспеченностью округа общественным транспортом.

      Вместе  с тем, проходящие по территории ЦАО  транспортные магистрали играют роль важнейших коммуникационных каналов  Москвы. Прежде всего это Тверская и  1-я Тверская-Ямская ул., Охотный ряд, Новый Арбат, а также Новослободская ул., часть Комсомольского и Ленинского просп., Бульварное и Садовое кольцо. Кроме того, здесь располагаются шесть из девяти московских железнодорожных вокзалов: Ярославский, Ленинградский, Казанский, Курский, Белорусский и Павелецкий.

      На  приведенных ниже картах отмечено местоположение объекта оценки. 

Рисунок 4 Местоположение объекта оценки на карте г.Москва

Рисунок 5 Уточненное расположение объекта оценки на карте г.Москва 
 

3.5. Определение рыночной  стоимости объекта  оценки 

      В соответствии с вышеуказанными правилами, расчет размера платы за право  аренды  земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле: 

      С = С_уч x К_д x К_ср.а x К_у x К_оп, где:

      С – стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);

      С_уч – площадь земельного участка (м²);

      К_д – базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб./м²);

      К_ср.а.– безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;

      К_у – безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;

      К_оп – безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка).

      К_д = УД х К_пр х К_ц, где:

      УД  – удельный показатель кадастровой  стоимости земель по кадастровым  кварталам и видам функционального  использования (в руб./м²), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 N 356-ПП;

      К_пр – безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;

      К_ц – безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах К_ц = 1,0).³³

      Расчет  стоимости права аренды земельного участка, входящего в состав объекта оценки, приведен в таблице ниже.

      Таблица 4. Расчет стоимости земельного участка

   Таким образом, стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, вл. 10, составляет округленно 71 450 000 руб.

   Следует отметить, что рассчитанная на основании  представленной выше формулы стоимость  права аренды земельного участка  является стартовой при проведении торгов на первичном рынке. Цены на земельные участки на вторичном  рынке отличаются от стартовых цен, используемых на первичном рынке. В целях корректировки на изменение стоимости земельного участка в процессе торгов, оценщиками использована имеющаяся информация о предложении земельных участков на вторичном рынке.