Кредитная система РФ

Одним из важнейших элементов  рынка ипотечных денег является рефинансирование ипотечных кредитов. Мы с Вами берем в банках ипотечные  кредиты и отдаем в залог купленные  квартиры, оформляя закладные, и одновременно платим за пользование кредитом процент  и погасительные платежи. Доходность ипотечного кредитования для банка  не очень велика, но надежность ипотечного кредита велика и даже очень. Эту  самую надежность обеспечивает наличие  залога.

Банк накапливает определенный пакет закладных, такой пакет  называется пулом и начинает использовать их для привлечения дополнительных средств под залог этих пулов, рефинансирует кредиты. Дополнительные деньги можно опять использовать для выдачи ипотечных кредитов следующим  заемщикам. Если в настоящее время  в основном рефинансирование идет по пути перепродажи пулов ипотечных кредитов АИЖК или крупным банкам, то в ближайшие несколько лет мы станем свидетелями появления на рынке и других каналов рефинансирования ипотечных кредитов:

• Паевые инвестиционные ипотечные фонды. Паевые инвестиционные ипотечные фонды – фонды для консервативных вкладчиков, с одной стороны они не могут обеспечить высокую доходность, с другой стороны этот доход стабилен и гарантирован, поскольку в основе своей формируется за счет платежей ипотечных заемщиков. Риск по взносам в такой фонд минимален, поскольку каждый пай обеспечен недвижимостью.
• Продажа стандартных пулов.
• Эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Накопленные банками пулы закладных могут использоваться в качестве обеспечения для выпуска эмиссионных ценных бумаг. В упрощенном виде выглядит это следующим образом: пул закладывается в депозитарий в обеспечение выпуска ценных бумаг, а на сумму, не превышающую стоимость пула, выпускаются ценные бумаги, которые продаются на рынке. Деньги от продажи таких ценных бумаг можно использовать для выдачи ипотечных кредитов следующим заемщикам. Доходность по этим бумагам будут обеспечивать наши с вами платежи, как заемщиков ипотечных кредитов.

 Таким образом, создается  двухуровневая модель финансирования  ипотеки. На первом уровне обращаются  пулы закладных, на втором уровне  производные от таких пулов  эмиссионные ценные бумаги. Чем  большее развитие получил такой  рынок, тем дешевле ипотечные  кредиты. Функция государственного  АИЖК состоит в поддержке частных  банков. АИЖК является крупнейшим  покупателем ипотечных пулов,  помогая банкам рефинансировать  ипотечные кредиты и восполнять  нехватку на рынке длинных  денег.

Ипотечный словарь  для заемщика по ипотеке

Андеррайтинг - Оценка банком вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика в порядке, установленном кредитором (банком), а также принятия положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды. При оценке вероятности погашения кредита устанавливаются три основных момента:

• Способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика)
• Готовность заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика)
• Анализ результатов независимой оценки имущества (чтобы определить, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита)

Виндикация заложенного  имущества - В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у Залогодателя  в установленном Федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Возврат – 1. Возвращение любого кредита, в том числе ипотечного, а также долга, или полученных на время в прокат вещей

2. Возвращение ошибочно, не законно взысканных денежных  средств, налогов пострадавшим  лицам.

Дисконт, скидка - Денежная сумма, выплачиваемая с целью получения обычно льготного кредита. Во время предоставления ипотечного кредита вычитается из его основной суммы.

Доход - Финансовые или другие выгоды от инвестирования (в частности, в недвижимость)

Залогодатель, Залогодержатель - По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Затратный метод  оценки -Подход к оценке недвижимости, основанный на предположении о том, что информированный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость реального строительства замещающего объекта той же полезности. Требует оценки текущей полной стоимости воспроизводства, в некоторых случаях полной стоимости замещения.

Заемщик -Должник ипотечного кредита, выдающий кредитору (залогодержателю) закладную в качестве обеспечения взятого им кредита (гарантии о возврате долга), обычно является и залогодателем.

Заем промежуточный - Кредит, покрывающий период с наступления срока погашения строительной ссуды до продажи недвижимости, любая ссуда, восполняющая недостаток средств, когда постоянное финансирование и собственные средства инвестора не покрывают затраты на покупку недвижимости, в частности в период между продажей старой недвижимости и покупкой новой.

Закладная -Именная ценная бумага, удостоверяющая права владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке.

Залог -Денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Имущество, на которое  не допускается ипотека - Изъятое из оборота имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Имущество, которое  может быть предметом ипотеки-  

По договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права  на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

• земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно: земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• 6. объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
• 7. право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Инвестор - Юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним могут относиться инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды.

Ипотека первичная - Создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного.

Ипотека вторичная -Кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости.

Ипотечные ценные бумаги - Долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам.

Ипотечное покрытие - Права требований по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой.

Оценка предмета ипотеки -Является обязательной в случае ипотечного кредитования физических и юридических лиц при возникновении спора о стоимости предмета ипотеки.

Оценочная деятельность -Совокупность отношений юридического, экономического, организационно - технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой).

Последующая ипотека -Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному Залогодержателю (последующая ипотека).

Рефинансирование -Погашение задолженности по одному или более ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового ипотечного кредита.

Регистрация ипотеки -   1. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на Залогодателя, если соглашением между ним и Залогодержателем не установлено иное.

2. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется на основании  заявления Залогодателя. Для государственной  регистрации ипотеки должны быть  представлены:

• а) нотариально удостоверенный (по требованию банка) договор об ипотеке и его копия;
• б) документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• в) доказательства уплаты регистрационного сбора;
• г) документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

3. Если в договоре об  ипотеке указано, что права  Залогодержателя удостоверяются  закладной, в орган, осуществляющий  государственную регистрацию ипотеки,  одновременно с документами, указанными  в пункте 2, представляются также  закладная и ее копия, документы,  названные в закладной в качестве  приложений, и их копии.

4. Ипотека должна быть  зарегистрирована в течение 5 дней со дня поступления необходимых  для ее регистрации документов  в орган, осуществляющий государственную  регистрацию ипотеки.

5. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется путем  совершения регистрационной записи  об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое  имущество. Датой государственной  регистрации ипотеки является  день совершения указанной регистрационной  записи.

6. Для третьих лиц ипотека  считается возникшей с момента  ее государственной регистрации.

Система ипотечного кредитования -Совокупность отношений, обеспечивающая прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов.

Требования, обеспечиваемые ипотекой - 

1. Ипотека обеспечивает  уплату залогодержателю основной  суммы долга по кредитному  договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству полностью  либо в части, предусмотренной  договором об ипотеке.

2. Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного  договора или договора займа  с условием выплаты процентов,  обеспечивает также уплату кредитору  (заимодавцу) причитающихся ему процентов  за пользование кредитом (заемными  средствами).

3. Если договором не  предусмотрено иное, ипотека обеспечивает  также уплату залогодержателю  сумм, причитающихся ему: 

• а) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• б) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
• в) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• г) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах собственности на жилье на всей территории регистрационного округа, ведущий Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.