Кредитная система РФ

В течение 2 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов.

Порядок получения  кредита 

Получить кредит можно  в течение 30 календарных дней с  даты принятия Банком положительного решения о предоставлении кредита.

Порядок предоставления кредита 

Предоставление кредита  осуществляется путем единовременного  перечисления одобренной Банком суммы  кредита в день подписания кредитного договора на вклад, позволяющий осуществлять приходные и расходные операции (например, «Универсальный Сбербанка  России») или на счет банковской карты1, открытой в ОАО «Сбербанк России».

Порядок погашения  кредита 

Аннуитетными (равными) платежами.

Условия досрочного погашения 

Осуществляется в платежные  даты, установленные графиком платежей, без комиссий и ограничения минимальной  части досрочно возвращаемого кредита.

Неустойка за несвоевременное  погашение кредита 

0,5 процента от суммы  просроченного платежа за каждый  день просрочки с даты, следующей  за датой наступления исполнения  обязательства, установленной кредитным  договором, по дату погашения  просроченной задолженности (включительно).

1 Информация о подразделениях Банка, в которых реализована возможность предоставления и погашения кредита с использованием банковской карты, может быть получена в отделениях ОАО «Сбербанк России» или по телефону справочной службы.

 

 

Ипотечный кредит

Ипотечный кредит выдается на приобретение либо строительство жилья, покупку земли. Предоставляют его банки (кроме инвестиционных) и специализированные кредитно- финансовые институты. Кредит выдается также в рассрочку. Наиболее высокий уровень ипотечного кредита - в США, Канаде, Англии. Процент по кредиту колеблется в зависимости от экономической конъюнктуры - от 15 до 30 и более.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью, соответственно ипотечное кредитование— это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Договор является основной формой возникновения ипотеки. В  ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона.

В частности, если жилой дом  или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной  организации в собственность  заемщика (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке), то приобретенная недвижимость считается  находящейся в залоге с момента  государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение является чрезвычайно важным для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имущество  является основным обеспечением возвратности кредитных средств. Банки предоставляют  жилищные ипотечные кредиты как  в рублях, так и в валюте.

Требования, предъявляемые  к потенциальным клиентам, могут  изменяться в зависимости от банка, но, как правило, это: — наличие  постоянной работы в том регионе, где проживает заемщик; — достаточный  совокупный доход семьи для погашения  кредита; — наличие собственных  денежных средств для внесения первоначального  взноса. Размер такого взноса может  изменяться в зависимости от приобретаемого жилого помещения.

Так, для покупки квартиры необходимо иметь не менее 20% от стоимости  приобретаемого жилья, а для жилого дома размер взноса составит не менее 40% от его стоимости. Ипотечные программы, кроме конечной суммы получаемого  кредита, различаются процентной ставкой, наличием или отсутствием поручителей, возможностью кредитовать тот или  иной тип жилья, а также сроками  рассрочки.

Зарождение института  ипотеки

Ипотека как элемент хозяйственной  жизни уходит глубокими корнями  в историю. Само понятие «ипотека»  пришло в мировую финансово-экономическую  систему из древней Греции. Его  ввел архонт Солон в VI веке до н.э., предшественник солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. До н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу  завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно  переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в  случае невозможности заплатить  долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную  Солон и предложил ставить  на имени должника (обычно на пограничной  меже) столб с надписью, что эта  земля служит на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой  столб и назвали ипотекой.

На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все  долги собственника земли.

Позже для этой цели стали  использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая  каждому заинтересованному лица беспрепятственно удостовериться в  состоянии данной земельной собственности. Новое развитие института ипотеки  получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под  залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония  Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились  специализированными. Развивались различные банковские институту: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, представляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в.).

 

Первичный рынок  ипотечных кредитов.

Реализация экономических  отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей,приравненных к нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки  может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

В сущности, первичный рынок  ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим в большинстве  случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков. В последнем случае для банка (кредитной организации) реализуется в единичном или значительном числе двусторонних отношений  заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

 

 Вторичный рынок ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет  трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Например, Сбербанк может выдать ипотечный кредит без залога. Но при этом сумма не должна превышать — 25 тыс. долл. При этом условии для получения кредита достаточно лишь поручителей. Однако если кредит банком предоставляется по очень низкой ставке, вполне возможно, что оформление и обслуживание кредита будут максимально затратными.

Вообще говоря, чем больше рискует банк в вашем случае, тем  большую процентную ставку он предлагает. Кроме того, на размер расходов, связанных  с обслуживанием кредита, могут  повлиять следующие факторы: проблемы с домом (старый), перекрытиями (деревянные), предельный возраст или какая-либо болезнь заемщика. Все это сегодня  может стать не причиной отказа от выдачи кредита, но мотивом для увеличения страховой премии страховой компанией, которая страхует заемщика и квартиру.

Необходимо отметить, что  страхование, а также оценка квартиры сертифицированным оценщиком являются обязательными требованиями банков при выдаче кредита.

Но при всем том, имея столь  богатый выбор (35 банков- партнеров), всегда есть возможность найти оптимальную  программу.

Ипотечный кредит отличается от обычного кредита целевым назначением, предоставляется исключительно  для приобретения жилья.

Основным обеспечением по такому кредиту является ипотека  приобретаемой недвижимости. Обычно ипотечный кредит предоставляется  на срок от 5 до 20 лет, как правило, это 15 лет. Ставка кредита зависит от валюты, в которой предоставляется кредит, и от того, для покупки какой недвижимости он берется.

Так, ставка кредита в  рублях составляет от 9 до 15% годовых, в  валюте — от 14 до 20% годовых.

Ставка кредита для  покупки квартиры на первичном рынке  недвижимости составляет 14—17% годовых  до регистрации права собственности  на жилье, после такой регистрации  — 12-15%) годовых.

Ставка кредита на вторичном  рынке недвижимости составляет 12—15 % годовых.

Ставка кредита на покупку  жилого дома составит примерно 16—17% годовых, а при строительстве собственного дома— 18—20%.

Выплата долга должна осуществляться равномерными платежами ежемесячно и составлять не менее 20%, но не более 60% от совокупного дохода семьи.

Размер предоставляемого кредита заемщик определяет самостоятельно. Минимальный размер кредита для  приобретения квартиры составляет 10 тыс. долл., а максимальный размер 300 тыс. долл.

Кредит для покупки  жилого дома составляет соответственно 30 тыс. и 1 млн. долл.

Главными особенностями  ипотечного кредита являются:

• наличие залога. В качестве залога выступает объект недвижимости.
• собственником квартиры является не кредитор, а заемщик. Если ипотечный кредит берете Вы, значит, Вы и становитесь собственником.
• сразу после получения документов о регистрации собственности, Вы и члены Вашей семьи можете прописываться в своей квартире или доме.

Откуда банк берет  деньги на ипотеку?

Если рассматривать ипотеку, как систему, то ипотечное кредитование в России построено на основе американской двухуровневой системы. Обращение  к американскому опыту связано, как с особенностями российского  рынка – большой дефицит длинных  денег, так и с очень высокой  степенью участия государства в  построении системы ипотечного кредитования. Самостоятельно решить проблему дефицита длинных денег без государственного участия финансовый рынок оказался не в состоянии. Кроме того, ипотечное кредитование в России – программа государственная, это прежде всего социальная программа. Создан в России и аналог государственной американской Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации – находящееся в 100% собственности российского государства Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

Главная проблема банковской системы - это проблема, где взять  деньги? Денег в стране на первый взгляд много, но все эти деньги либо краткосрочные, либо среднесрочные (не более 3-х лет), а ипотечные кредиты  берутся на срок от 10 до 20 лет. И вот  именно таких денег в стране и  нет. Основным источником длинных денег  в мире являются страховые компании и пенсионные фонды, в России эти  источники находятся пока в зачаточном состоянии и не могут существенно  влиять на ипотечный рынок.

Основными источниками  средств для выдачи ипотечных  кредитов в настоящее время являются:

• Государственные фонды, распределяемые по программам АИЖК.
• Собственные средства банков. Эти средства весьма ограничены, их не хватает даже для финансирования рынка жилья, что уж там говорить об ипотеке.
• Средства от продажи кредитных портфелей. Что это такое? Банк выдает нам с вами кредиты, набирает определенный пакет кредитов и перепродает его оптом. Основными покупателями является государство в лице АИЖК, либо крупные банки – оптовые покупатели ипотечных кредитов.
• Целевые займы.