Ипотечные банки: становление и развитие

     Успешное  формирование и развитие систем ипотечного кредитования стало возможным благодаря  активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы.

     Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита. В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая  законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

     Рассмотрим  основные методы проведения экономической  политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования.

     Методы  кредитно-денежной политики направлены на изменения денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен:

• регулирование ставки рефинансирования;
• проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами;
• регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков.

     Методы  налоговой политики направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами в  ипотечные бумага и заключаются  в снижении или отмене отдельных  налогов.

     К специальным методам правительства относятся:

     1. Инициирование создания специальных  организаций — операторов вторичного  рынка, основными активами которых  являются закладные банков, предоставляющих  ипотечные кредиты (США, Канада). Определенная степень специализации  для таких учреждений вполне оправдана, так как оценка закладных, связанных с жильем, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства (кредитную линию казначейства).

     2. Стимулирование специализированных  кредиторов (ипотечные банки) —  разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные (Германия, Дания, Франция и др.). Через правительственные агентства частные эмитенты ипотек могут получать путем федерального страхования банковских рисков дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заемщиками взятых на себя обязательств. Эти программы содержат в себе элементы скрытого субсидирования. Они существуют наряду с частным страхованием ипотечной задолженности.

     3. Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая нацелена на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов (США, Германия, Канада, Дания Франция и др.). Выпускаемые ипотечные облигации отвечают определенным стандартным характеристикам:

• они выпускаются только ипотечными банками;
• их оборот регулируется специальными органами надзора;
• они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости;
• удовлетворение держателей облигаций производится в первоочередном порядке в случае банкротства банка;
• качество облигаций должно быть подтверждено в комиссии ЕЭС.

4. Создание  благоприятных условий для функционирования  системы ипотечного кредитования. Речь идет о создании инфраструктуры  ипотечного рынка, которая включает  в себя:

• создание и контроль исполнения законодательной базы, регулирующей отношения между участниками рынка;
• разработанный порядок лицензирования ипотечных банков;
• функционирование экономически обоснованной системы оценки стоимости недвижимости;
• развитие системы страхования сделок с недвижимой собственностью;
• эффективно работающий рынок недвижимости;
• единую систему регистрации не только недвижимости и прав на нее, но и всех сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;
• разработанный и опробованный на практике порядок обращения взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения должником своих обязательств;
• эффективную организацию работы жилищной инфраструктуры;
• обеспечение государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;
• создание системы учета и хранения ипотечных ценных бумаг;
• организацию работы статистических служб, собирающих и анализирующих статистические материалы о состоянии рынка ипотечного кредита;
• создание служб информации о кредитоспособности возможных заемщиков (кредитные бюро);
• создание рейтинговых агентств по оценке деятельности ипотечных банков;
• дальнейшее развитие учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов.

     5. Прямое регулирование процентных  ставок. В Великобритании, например, ипотечная ставка процента, взимаемая строительными компаниями, является одним из основных вопросов государственной политики. В США федеральное правительство пытается прямо не устанавливать ставки ссудного процента по закладным, однако во многих штатах устанавливается верхний ее предел, который называется «потолком ростовщичества».

     6. Стимулирование заемщиков при  получении кредита: субсидирование  ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого  взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия и др.).

     7. Выпуск облигаций, обеспеченных  закладными под недвижимость, с  целью субсидирования жилищного  строительства. Облигации обычно  выпускаются правительством (властями  штата), органами местного самоуправления  или специализированными агентствами для размещения ипотечных займов, для выдачи ссуд под залог недвижимости по ставкам процента ниже рыночных с целью сбора средств.

     8. Осуществление программ ипотечного  кредитования за счет средств  бюджета. 

Выводы  и предложения

     История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под  залог недвижимости, появились в  России в 50 – х гг. XIII в.

     Развитие  системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, приостановлено в октябре 1917г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

     В настоящее время, спустя 70 с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт  - Петербурге, Новосибирске) созданы первые ипотечные банки.  Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране, - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.

     Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности, одну из основополагающих в ипотеке – оценку недвижимости.

     Формирование  рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода в несколько  лет. Таким образом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт – Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.

     Сегодняшний день с высоким уровнем инфляции - не лучшее время для деятельности в области ипотеки. Ипотечное  кредитование в существующей системе  практически невыгодно. Вот почему в нынешней ситуации необходимо банковское законодательство, которое способствовало бы направлению капиталов прежде всего в сферу ипотечного кредитования. Кроме того, и это главное, должен быть четкий, отлажено работающий механизм по реализации предмета ипотеки при нарушении кредитных договоров. Следовательно, необходимо действенное законодательство, регулирующее рынок недвижимости.

     Ипотечные банки имеют в экономике двойное  значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

     Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно сопряжено с  преодолением ряда существенных трудностей, в числе которых:

• высокая стоимость заемных средств и, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 12 – 15 % годовых в валюте)
• несоответствие между необходимой длительностью ипотечных кредитов (5 и более лет) и неготовностью отечественных инвесторов к вложению в «длинные» эмиссионные бумаги.
• недоверие потенциальных инвесторов к непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числе из-за недооценки их реальной надежности
• высокая степень инфляционных ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые финансовые инструменты
• сложности формирования системы гарантийного обеспечения по облигационным ипотечным займам

     Сравнительный анализ перечисленных систем (см. раздел 3.1) позволяет сделать вывод о  необходимости первоочередного применения в РФ расширенной открытой модели ипотеки с возможностью альтернативного использования «немецкой» системы стройсбережений. Выбор «американской» модели обусловлен прежде всего возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как немецкая система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц (от 2 до 10 лет).

     Дополнительным  подтверждением выбора модели ипотеки  служит последовательность этапов решения  в СССР-РФ проблемы финансирования жилищного строительства с привлечением средств населения. Логика этого развития привела к появлению таких инструментов, как облигации жилищных займов, являющихся прямым прообразом ипотечных облигаций.

     Необходимо  однако заметить что облигации жилищных займов не позволяют выдавать долгосрочные кредиты на приобретение жилья (на 10 – 15 и  более лет), так как срок их обращения равен сроку осуществления строительства. кроме того, реализация ОЖЗ на открытом рынке затруднена, эмитенты этих облигаций – инвестиционно-строительные компании, как правило не готовы к тому, чтобы отвечать требованиям профучастников рынка в части прозрачности, финансовых показателей, и т.д.

     В связи с этим становится ясно, что  привлечение финансирования в строительство  жилья необходимо организовывать с помощью обезличенных финансовых инструментов. Этот же путь способен разрешить проблему сроков обращения ОЖЗ.

     Сегодня Российская экономика уже прошла период высокой инфляции и спада  темпов промышленного развития. относительная  политическая стабильность позволяет прогнозировать дальнейшие позитивные экономические процессы, которые дадут возможность обеспечить расширенную открытую систему ипотечного кредитования благодаря более дешевым ресурсам и, следовательно, снизить кредитное бремя каждого конкретного заемщика.

     Более того, на последующих этапах стабилизации экономики вполне целесообразным представляется параллельное развитие сбалансированной автономной системы, черпающей финансовые ресурсы из нерыночных источников, а значит, не подверженной воздействию рыночных рисков. Совокупность двух альтернативных моделей будет представлять собой устойчивую саморегулирующуюся систему, имеющую высокий удельный вес в экономике страны.

     Однако  массовое ипотечное кредитование в  достаточной мере востребовано уже сегодня, таким образом, необходим мощный начальный импульс, в качестве которого должна быть использована в первую очередь расширенная открытая модель ипотечного кредитования и с использованием механизма секьюритизации ипотеки.

     Также очевидно, что для полноты и качества нормативно-правового обеспечения в большой степени зависит эффективность ипотечных операций. В области недвижимости особенность заключается в том, что инвестиции имеют долгосрочный характер: и для и для инвесторов и для заемщиков необходима высокая степень правовой надежности. Для расширения масштабов ипотечных операций ипотечными банками  представляется необходимым: