Ипотечные банки: становление и развитие

Основными источниками финансирования ипотечных операций в Российской Федерации являются:

• бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке;
• средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих объемы ипотечного кредитования;
• средства некредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т. п.), которые на данный момент очень незначительны, так как вышеперечисленные институты не обладают необходимыми долгосрочными ресурсами и не готовы вкладывать их в достаточно рискованный ипотечный сектор;
• иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. начали активно осваивать ипотечный рынок России. Приток иностранного (в основном американского) капитала на российский рынок связан как с наличием у иностранных инвесторов свободных денежных ресурсов, так и с постепенно стабилизирующейся экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в России значительно выше подобных ставок в большинстве западных стран.

     Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (табл. 7.1).

     Более 50% пассивных операций составляет эмиссия  в виде долгосрочных облигаций, затем  идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих  кредитов, а также собственные  средства (включающие акционерный .капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%). 

Таблица 3

Баланс  частного и государственного ипотечного банка (западная модель). 

     Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с  ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился также закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

     В процессе реализации закладных ипотечные  банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

     Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ - 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а  иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.

     Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые — мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.

     В послевоенные годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие кредиты".

     Основной  тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой  войны стало падение доли собственных  средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.

     Острая  конкуренция между ипотечными и  коммерческими банками, а также  другими кредитными институтами  за сферу привлечения денежных сбережений, и предоставление ипотечного кредита  создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов. 

2.2 Организационная  структура ипотечных  банков (на примере  развития системы  ипотечных банков в Западной Европе) 

     В зарубежной практике ипотечным банком называют институт, специализирующийся на выдаче долгосрочных кредитов под  залог недвижимости для покупки  жилья, который мобилизует  средства на рынке капитала, а не с помощью  привлечения депозитов. Поэтому ипотечные банки считаются недепозитными институтами.

     В зависимости от формы собственности  зарубежные ипотечные банки подразделяются на два вида, каждому из которых  присущи свои методы мобилизации  капитала и методы кредитования, - это  государственные и частные ипотечные банки. Последние принято делить, в свою очередь на две группы: банки, которые являются частью крупных финансовых групп, и независимые частные ипотечные банки.

     К государственным ипотечным банкам относятся, например, State Housing Bank в Норвегии, Credit Foncier во Франции, который, по сути, является земельным банком, Mortgage Bank of Spain в Испании, Государственная корпорация по жилищному кредитованию в Японии.

     Государственные ипотечные банки мобилизуют средства прежде всего у депозитных финансовых институтов, таких, как коммерческие и сберегательные банки. Вторым источником их средств являются бюджетные ассигнования. Во Франции крупнейший Земельный банк ("Креди фонсье де Франс") и его филиалы предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Он получает значительные бюджетные ассигнования, также как «Жилищная корпорация» в Новой Зеландии. Ипотечные операции осуществляет также основанный еще в 1852 г. Банк земельного кредита ("Французский поземельный кредит"). Этот Банк выдает кредиты в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилое и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

     Третьим возможным источником средств государственных  ипотечных банков является выпуск облигаций, которые приобретаются инвестиционными и депозитарными институтами. В некоторых странах центральные банки даже обязывали покупать определённое количество этих облигаций . Например, в Швеции финансовые институты были обязаны покупать так называемые привилегированные облигации у правительства и ипотечных банков. Полученные средства использовались для предоставления кредитов на приобретение жилья. подобная ситуация характерна для Италии.

     Если  государственные ипотечные банки  осуществляют свои операции в основном за счет бюджетных средств, то у них обычно не возникает проблем с тем, как найти заемщиков, поскольку ипотечные кредиты в рамках государственных программ предоставляются на более выгодных для заемщика условиях. если же они в большей степени мобилизуют средства за счет выпуска облигаций, то им приходится налаживать связи в различными институтами, реализующими эти облигации среди индивидуальных инвесторов.

     Что касается частных ипотечных банков, а именно банков, которые являются частью крупных финансовых групп, то ярким примером таких банков являются ипотечные банки в Германии. Контрольный пакет акций большинства германских банков принадлежит государству, что не мешает банкам заключать различные сделки с землей, в том числе, конечно, и залоговые. Крупные коммерческие банки – так называемые гроссбанки – являются собственниками частных ипотечных банков. Такие ипотечные банки, занимающиеся обслуживанием своих финансовых групп, в которые они входят, получают от них как клиентов, так и финансирование в форме долгосрочного или краткосрочного кредитования. Кроме того, использование имени крупных финансовых групп служит дополнительной гарантией надежности банка. К числу таких институтов относится «Союз по кредитованию жилищного строительства» во Франции, который является частью банковской группы «Париба» (Paribas), и ипотечный банк в Нидерландах, который является подразделением «Рабобанка» (Rabobank).

     Однако  прямое кредитование такого рода не является единственным источником финансирования. Эти ипотечные банки также могут выпускать ипотечные облигации.

     И наконец, существуют независимые частные  ипотечные банки, которые никак  не связаны с какими-либо финансовыми  группами. В Дании, например три частных  независимых ипотечных банка  осуществляют почти все ипотечное кредитование в стране. В Швеции есть один крупный ипотечный банк, на долю которого приходится более половины всего ипотечного кредитования в стране. Основным источником мобилизации средств таких банков является выпуск облигаций. Клиентами таких частных банков являются преимущественно граждане, так как институциональные инвесторы предпочитают приобретать облигации у государственных ипотечных банков, поддерживаемых правительством, и у ипотечных банков, входящих в состав крупных финансовых групп. Частные ипотечные банки могут также пополнять свои ресурсы за счет долгосрочных займов у других кредиторов.

     Предоставлением ипотечного кредита в США занимаются в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и  мелкие фермерские банки регионального значения. В Канаде ипотечные банки занимаются, главным образом, кредитованием операций с недвижимостью. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследствии - преимущественно жилищного строительства. В небольших странах Западной Европы с сельскохозяйственной ориентацией, таких, как Финляндия, Швеция, Бельгия, Нидерланды, имеются как частные, так и государственные ипотечные банки. Так, в Финляндии ипотечный кредит предоставляют пять частных ипотечных банков под залог недвижимости - земли и строений как производственных, так и непроизводственных. Более 70% средств банки мобилизуют путем выпуска ипотечных облигаций.

В России

     Первые  банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 - 70% стоимости имущества.

     Первый  такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк. Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.

     Роль  дворянских банков играли также сохранные  казны, созданные в 1772 г. при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 г. система казенных кредитных  учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы. 
После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк, который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента и предоставлял помещикам отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины ХIХ в., когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

     Тем не менее ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения - городские Кредитные общества и Земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома []. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).