Ипотечные банки: становление и развитие

     Предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого содержится в п. 1 ст. 130 ГК (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты). Закон об ипотеке конкретизировал этот перечень, включив в него также дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, предприятия, квартиры и жилые дома, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Недвижимость может быть предметом ипотеки лишь постольку, поскольку оборот этого имущества допускается федеральными законами. Так, п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке установлено, что не может быть предметом залога недвижимое имущество, изъятое из оборот, имущество, на которое, в соответствие с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

     Не  допускается ипотека жилых домов  и квартир, а также земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 и п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке). В п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке запрещается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше установленного субъектом РФ минимума. Данные ограничения следует учитывать при заключении договора об ипотеке. В п. 1 ст. 63 наложены ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.

     Ипотечный кредит — долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог (заклад) недвижимости, прежде всего земли. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды называют также ипотекой.

     Ипотечный кредит возник еще в рабовладельческом  обществе, где он представлял собой  разновидность ростовщического  капитала, получил развитие при феодализме, но особенно распространился при  капитализме. Этот кредит позволяет предпринимателям увеличивать размер производительного использования капитала, а землевладельцам — финансировать покупку дополнительных участков земли. Предоставляют его специальные ипотечные банки (в странах, где такие банки имеются), а также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.

     Для ипотечного кредита кроме долгосрочности характерно оставление заложенного  имущества в руках должника, который  продолжает его эксплуатировать. Допускается  повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет экономическую возможность уплачивать проценты и погашать долг.

     При залоге недвижимого имущества должник  лишь номинально сохраняет свое право  собственника. Фактически в этом случае земельная рента, являющаяся экономической формой реализации земельной собственности, присваивается кредитором.

     На  стадии монополистического капитализма  ипотечный кредит претерпевает существенные изменения. Расширяются сферы его  применения — ссуды идут в основном на строительство жилых домов, коммерческих сооружений и увеличение производственных фондов, т.е. растут масштабы операций, связанных с  городской недвижимостью,  ширится  городская ипотека.

     Процентные  ставки по ипотечным ссудам, как  правило, дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщиков. Нередко размер процентных ставок устанавливается государством применительно к сословным группам населения. Это наглядно прослеживается на процентной политике правительства дореволюционной России. Так, Государственный крестьянский поземельный банк выдавал долгосрочные ссуды крестьянам из расчета 7,5—8,5% годовых, а Государственный дворянский земельный банк с самого начала установил процентные ставки по ссудам для помещиков в размере 5,75, а затем эти ставки неоднократно снижались и в 1887 г. были доведены до 3,5% годовых.

     При неуплате задолженности в срок заемщик  терял недвижимость, которая являлась обеспечением кредита. Право на залоговое  имущество переходило к другому  собственнику или банку.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

• По объекту недвижимости.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: 
 
1. земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно: земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами; 
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; 
6. объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке; 
7. право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

• По целям кредитования:

- приобретение  готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома  на одну или несколько семей  в качестве основного или дополнительного  места жительства;

- приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По  виду кредитора: банковские и небанковские.

По  виду заемщиков (как субъектов кредитования):

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени  аффилированности заемщиков.

Кредиты могут  предоставляться:

- сотрудникам  банков;

- сотрудникам  фирм — клиентов банка;

• клиентам риэлторских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

• По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. табл. 1).

Таблица  1

Способы рефинансирования ипотечных  кредитов

 

• По  способу амортизации  долга:

- постоянный  ипотечный кредит;

- кредит с  переменными выплатами;

- кредит с  единовременным погашением, согласно  особым условиям.

• По виду процентной ставки:

- кредит с  фиксированной процентной ставкой;

- кредит с  переменной процентной ставкой.  По возможности досрочного погашения:

- с правом  досрочного погашения;

- без права  досрочного погашения;

- с правом  досрочного погашения при условии  уплаты штрафа.

• По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита  может составлять от 50 до 100% стоимости  заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Структура рынка  ипотечного капитала, его основные участники

     Рынок — совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение  и цена.

     Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

     Он  функционирует за счет ипотечных  кредитов, выдаваемых на первичном  ипотечном рынке и рефинансируемых  на вторичном ипотечном рынке.

     Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.

     Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.

     Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора (неуплата процентов, задержка погашения долга и т. д.) владелец закладной может продать недвижимость для возмещения потерь.

     Существует  понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Вторая закладная - закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге (младший залог).

     Закладные обычно имеют приоритет в том  порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств  путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет собой больший риск для кредитора, то он обычно предоставляется и под более высокий процент.

     Приоритет закладных может быть изменен  путем оформления субординационных соглашений (subordination agreement), в которых первый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть подписано обоими кредиторами. Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от ситуации, в которой они используются.

     Общая закладная - это закладная, при которой заем относится более чем к одной части недвижимого имущества и обычно применяется для финансирования модернизации имущества. Такие- займы включают положение «о частичном освобождении», которое означает, что при условии возврата определенной части кредита часть заложенного имущества может быть освобождена от залога. При этом заем гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.

     Комплексная закладная. Комплексный заем берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.

     Открытая  закладная - это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав должником. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине. Открытые закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течение определенного времени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы.