Ипотечные банки: становление и развитие

     Также ЦБ считает необходимым усилить  государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

     Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья  для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2005 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т. п.

3. Проблемы внедрения системы ипотечного кредитования в условиях преодоления мирового финансового кризиса

     На  практическое развитие и организацию  ипотечного кредитования в той или  иной стране огромное влияние оказывает  целый комплекс условий и факторов. 

     Экономические факторы: 

• все факторы, которые влияют на развитие рынка ипотечных кредитов;
• общая ситуация на рынке финансового капитала;
• необходимые условия для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;
• процентные ставки по государственным ценным бумагам;
• наличие альтернативных финансовых инструментов;
• страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

     Политическими факторами, существенно влияющими  на развитие ипотечного кредитования, являются: стабильность системы экономических  отношений, стабильность и предсказуемость политической ситуации, наличие или отсутствие внешней угрозы, военная или экономическая экспансия других государств, возможность или недопустимость мер экспроприации, степень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к действиям органов власти.

     Экономические факторы: уровень развития кредитной  системы, рынка ценных бумаг, рынка  недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции; уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; соответствие уровней развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики; источники финансирования и стоимость создаваемых программ; наличие или отсутствие национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов; уровень экономической грамотности населения.

     Правовые  факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога. К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество.

     Как правило, успешное развитие ипотеки  становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.

     Исторические  условия и факторы также могут  оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют существующие в обществе традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения; наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования. Значительное влияние на конкретные формы ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли. Особенности Российской Федерации связаны с ее территориальными масштабами, региональными различиями, многонациональностью населения. Социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан со стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке.

     Организационные факторы — это прежде всего  теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны; существующий практический опыт применения различных схем ипотечного кредитования; существование единых национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, оценки платежеспособности; существование высокоразвитой системы подготовки кадров для разработки и осуществления системы ипотечного кредитования.

     Многообразие  всех рассмотренных выше факторов послужило  основой для образования в  мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования.

     Мировой финансовый кризис оказал существенное влияние на ипотечные банки всего  мира, включая Россию. Все крупные Российские банки в конце 2008 – начале 2009 гг. столкнулись со столь серьезными финансовыми проблемами, что потребовалось срочное вмешательство государства, принявшего меры по их спасению.

     Развитие  системы ипотечного кредитования до сих пор сдерживает ряд факторов. Это в первую очередь высокие  процентные ставки, неоправданная налоговая нагрузка для участников ипотечных сделок, и главным образом при продаже имеющейся квартиры. А люди часто делают это в расчете приобрести с помощью ипотеки новое жилье. Вызывает вопрос и нынешняя стоимость нотариального удостоверения договора ипотеки. Решение этих вопросов нельзя затягивать. Видно, какими темпами растет стоимость жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке. Многолетних семейных накоплений порой оказывается недостаточно даже для первоначального взноса на покупку квартиры, а объем необходимого кредита значительно возрастает. Значит, круг потенциальных платежеспособных заемщиков неуклонно сокращается. В условиях же финансового кризиса население оказывается неспособным поддерживать выплату даже минимальных потребительских кредитов, что уж говорить об ипотеке.

     Кризис  на рынке недвижимости усугубится в том случае, если государство устранится от регулирующих функций в этой сфере или будет развивать эти функции несбалансированно. На этом фоне в последнее время растет роль такого фактора, как огромные финансовые вливания в ипотеку, в том числе и с привлечением зарубежных капиталов.

     Развитие  ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы страны. А в условиях выхода из финансового кризиса именно ипотека (как не парадоксально) может стать «спасательным кругом» для многих банков. Создание и развитие современной и эффективной системы ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

     К сожалению, массовое распространение  ипотеки сдерживается рядом факторов, среди которых можно выделить: несовершенство законодательной и  нормативной базы; отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса в РФ на уровне государства.

     Правовое  обеспечение ипотечных операций в настоящее время является неполным и не отвечает требованиям современного имущественного оборота. Существующее законодательство оставляет нерешенным важнейший в настоящий момент вопрос о собственности на землю. Пока земля находится в собственности государства, предметом залога могут быть только права на пользование земельными участками и операции с этим видом недвижимости существенно затруднены. Необходимо принципиальное решение этой проблемы – принятие соответствующего Земельного кодекса. Вторым нерешенным вопросом является реализация прав кредитора на взыскание в случае неисполнения должником своих обязательств. Реальное исполнение ипотечных обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество. Сегодня право кредитора на взыскание трудно реализовать – только по решению суда, и здесь проблема есть и в исполнении судебных решений.

Глава 2. Анализ деятельности ипотечных банков

2.1 Основная деятельность  ипотечных банков

     Первоначально ипотечный кредит практически во всех странах возникал как государственный. Целью создания ипотечных государственных  банков было оказание финансовой поддержки  крупным помещичьим хозяйствам. Частные ипотечные банки появились позже. В Германии, «классической стране ипотечных банков», первый ипотечный банк - Силезское кредитное общество - был основан в 1770 г. королем Пруссии Фридрихом (в Бреславле). А первый частный акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте. В России первые государственные банки были созданы в Москве и Санкт-Петербурге в 1754 г. А первый негосударственный акционерный земельный банк - в 1864 г. в Одессе.

     Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств - закладных листов. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантируют своим держателям доход в виде фиксированных процентов. Это предполагает создание в стране нормально функционирующего вторичного рынка закладных, где можно в любое время продать залоговое обязательство и получить обратно свой капитал.

     Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. Они продаются на бирже по биржевому  курсу. Банк может периодически изымать свои ценные бумаги из биржевой торговли с целью предотвращения резких колебаний курса.

     Владелец  закладной может в любой момент получить кредит под залог ценных бумаг. Если их курс находится на низком уровне, а средства нужны немедленно, закладную выгоднее заложить, чем продавать.

     Закладные листы обеспечиваются совокупностью  ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся  в специальный регистр, который  находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

     Благодаря продаже закладных листов банк получает дополнительные средства для предоставления последующих кредитов. Условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курсовая разница, однако, не всегда соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки часто вынуждены продавать свои закладные листы через другие банковские учреждения. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию: 

Чистая  выручка = Курс продажи - Бонификация. 

     Так как ипотечный банк не меняет процент  выплат по закладным листам в течение  всего срока их действия, он может  своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты за счет продажи закладных листов от кредитов, предоставляемых другими банками.

     Как правило, закладные листы выпускаются  сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам обычно снижается процент по кредиту.

     Ипотечные банки при предоставлении ипотечного кредита кроме основных процентов  по кредиту взимают также так называемый кредит за предоставление, который в большинстве случаев составляет 0,25% в месяц. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

     В ряде случаев ипотечные банки  предоставляют кредиты совместно  со сберегательными банками. Это  сотрудничество выражается: