Ипотечные банки: становление и развитие

     В начале ХХ в. Россия имела широкую  сеть ипотечных банков. Сформировался  прогрессивный вторичный рынок  ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. 
Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества и прежде всего земли было приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

     Одним из первых шагов развития ипотеки  на современном российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них - ипотечные банки. Цель Ассоциации - лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием. 
В настоящее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Иркутск 

2.3. Механизм ипотечного  кредитования

     Процесс предоставления ипотечного кредита  состоит из шести основных этапов.

1. Этап. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит.
2. Этап. Сбор и подтверждение полученной информации.
3. Этап. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика).
4. Этап. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.
5. Этап. Заключение кредитной сделки.
6. Этап. Обслуживание ипотечного кредита.

Первый  этап

     На  этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование  с потенциальным заемщиком, в  ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется  круг клиентов, которые с точки  зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жилье.

2. Клиенты получают  необходимую информацию относительно  порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:

• требования банка к платеже- и кредитоспособности заемщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;
• список документов;
• порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заемщика и т. п.

3. Проводится  предварительный расчет максимально  допустимой суммы кредита, ежемесячных  платежей клиента в счет погашения  кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заемщик.

     Предварительная квалификация не предполагает обязательного  одобрения кредита.

Второй  этап

     Клиент, прошедший процедуру предварительной  квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:

• запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;
• запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.

Третий этап

     Основным  считается этап проведения оценки вероятности  погашения кредита потенциальным  заемщиком (андеррайтинг заемщика). На этом этапе проводится анализ собранной  и документально подтвержденной информации, который включает в себя:

• оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов);
• оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);
• оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

Критерии отбора заемщиков в различных банках могут отличаться, но, как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

1. Уровень платежеспособности  потенциального заемщика

Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.

• Отношение ежемесячного (аннуитетного) платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%.
• Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60.

     Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного  дохода заемщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его в совокупный доход заемщика необходимо соблюдать следующие формальности:

1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья  в аренду объекта недвижимости, должен пройти независимую оценку  лицензированным оценщиком, и  в случае, если оценочное значение  арендного дохода окажется менее документально подтвержденного, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.

2) заемщику надлежит  осуществить страхование:

• от риска повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%;
• своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости.

3) предоставить  справку из Единого государственного  реестра прав об отсутствии  обременения сдаваемого в аренду  объекта недвижимости.

2. Уровень кредитоспособности  потенциального заемщика

     На  основе изучения кредитной истории  заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при  выполнении принятых обязательств, а  также устанавливаются сумма  неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет его погашения.

3. Достаточность собственных  денежных средств,  которыми располагает  потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья

     Банк  определяет основные требования к финансовым возможностям заемщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

• комиссионные риелторской фирме (если необходимо);
• плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);
• сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога) (КМЖ) (Бюро технической инвентаризации, Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Московская областная регистрационная палата);
• сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);
• сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;
• страховые сборы;
• банковский сбор за подачу заявления на кредит;
• плата за открытие ссудного счета;
• плата за выдачу кредита наличными;
• другие расходы.

Банк также  оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются:

• сбережения заемщика;
• собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;
• подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
• подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
• подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4. Уровень обеспечения  кредита

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедится, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Кроме стоимости  недвижимого имущества банк проверяет:

• законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога;
• его физическое состояние.

     Только  при выполнении всех этих условий  может быть принято решение о  предоставлении ипотечного кредита.

     При решении вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются  так называемые компенсирующие факторы  и факторы риска. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

     Эксперт по андеррайтингу должен документировать  свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

     При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

Четвертый этап

     Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности  погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Пятый этап

     Заключение  кредитной сделки включает в себя три основных момента.

1. Заключение кредитного договора и договора залога.
2. Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.
3. Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

1. Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).

2. Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры — предмета залога (имущественное страхование).
3. Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры — предмета залога (имущественное страхование).

     Сегодня в России комбинированный пакет  страховых услуг при заключении ипотечной сделки обходится страхователю в 1-2% от остатка долга ежегодно.

     Сбор необходимой документации требует от страхователя огромных временных и материальных затрат. Надо учесть также отсутствие четкой отработанной схемы по сбору данных документов в условиях устаревшей жилищной инфраструктуры.

     Страховая компания проводит андеррайтинг заявления на страхование и предоставленных документов. В течение 7 дней страховщик уведомляет кредитора о принятом решении по ипотечному страхованию заемщика или отказе в заключении договора страхования с указанием причины отказа.

     Заключение  либо комбинированного договора ипотечного страхования, либо договоров личного  и имущественного страхования отдельно.

     Как правило, договор ипотечного страхования  заключается сроком на 1 год и  должен быть пролонгирован с перерасчетом страховой суммы и годовой страховой премии на новый срок.

Последний этап — обслуживание ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту. Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя: