Жилищная ипотека

В недавно принятом Государственной  думой Законе «О страховании вкладов  физических лиц в банках Российской Федерации» также предусматривается  возможность размещения временно свободных денежных средств фонда обязательного страхования вкладов в ипотечные и иные бумаги.

Развитие ипотечного кредитования возможно только за счет привлечения  средств финансов рынка.

Обобщая вышесказанное, следует  заметить, что в деле развития ипотеки  в России сохраняются серьезные  трудности как общеэкономического характера, так и законодательного характера (неурегулированность отношений собственности залога, отсутствие условий для обращения заклад) на рынке ценных бумаг, несовершенство системы государственных гарантий на рынке ипотечных ценных бумаг) и т. д. Без решительной борьбы с коррупцией, снижения административных барьеров, совершенствования налоговой системы и многого другого говорить о дальнейшем развитии ипотечного кредитования в России, преждевременно.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был  принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным  актом, непосредственно связанным  с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

Ø вводится единая система  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

Ø государственная регистрация  является единственным доказательством  осуществления зарегистрированного  права;

Ø государственной регистрации  подлежат

Ø право собственности  на недвижимое имущество;

Ø сделки с недвижимостью

Ø ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное  управление);

Ø создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

Ø государственная регистрация  прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты  недвижимого имущества предоставляется  по любому письменному запросу физического  или юридического лица;

Ø государственная регистрация  проводится учреждением юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом  стал принятый в 1998 году Федеральный  закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет  возможность использования ипотеки  в качестве средства обеспечения  кредита:

Ø в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению  сохранности заложенного имущества  в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите притязаний третьих лиц и  т.п.)

Ø в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;

Ø изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое  обращено взыскание кредитором, допускается  его продаже не только с публичных  торгов, но и аукциона или по конкурсу, А также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования  отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении  ипотеки могут быть предусмотрены  иные правила, чем в ГК РФ применительно  к залогу в целом, имеющие приоритет  над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

В конце 2005 года было принято  ряд законов многие, из которых  еще не вступили в Перечень изменений  в федеральных законодательных  актах в рамках пакета законов по формированию рынка доступного жилья и некоторых других законодательных актов, относящихся к регулированию деятельности на рынке ипотечного жилищного кредитования (на июнь 2005г.) Закон «Об ипотечных ценных бумагах» [редакция от 14.10.03] Закон «О внесении изменений в ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"» [редакция от 22,12.04]

Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"» [редакция от 22.12.04] Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [редакция от 24.12.02] Закон «О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"» [редакция от 22.12.04] Закон «О кредитных историях» [редакция от 22.12.04]

Закон «О внесении изменений  в некоторые законодательные  акты Российской Федерации в связи  с принятием Федерального закона "О кредитных историях"» [редакция от 22.12.04] Закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» [редакция от 11.04.02] Закон «О внесении изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» [редакция от 22.12.04] Закон «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса» [редакция от 22.12.04] Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [редакция от 22.12.04] Закон «Жилищный кодекс Российской Федерации» [редакция от 22.12.04]

3.2 Роль Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию  и перспективы его развития

На сегодняшний день в  России развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных  моделей в регионах РФ.

Формирование государственной  программы, которая связана с  наличием инициативы на федеральном  уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный  рынок ипотечных кредитов и отношения  «банк-заемщик», но и на вторичный  рынок ипотечных кредитов, в который  средства направляются с помощью  соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой  системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному  комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов  и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство  РФ приняло постановление №1010 о  создании Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного  капитала, который на 100% принадлежит  Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество  России.

Целью Агентства является обеспечение доступности приобретения жилья, а также создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, что достигается за счет решения  следующих основных задач:

- пополнять жилой фонд  за счет вновь возводимого  жилья и приобретения его на  вторичном рынке;

- предоставлять участникам  программы возможность выбора  варианта жилья в соответствии  с их приоритетом;

- подготавливать пакеты  документов для государственной  регистрации прав собственности  покупателей на приобретаемую  недвижимость.

Из региональных операторов одним из первых начало свою деятельность Северо-Западное отделение Федерального агентства ипотечного жилищного  кредитования, которое весной 2002 года приостановило свою деятельность в  связи с реорганизацией. В целях  оказания содействия становлению и  развитию системы ипотечного жилищного  кредитования на территории Санкт-Петербурга была создана ОАО «Санкт-Петербургское  ипотечное агентство» (СПбИА) на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 48 от 02.12.2003г. 100% акций Агентства находятся в государственной собственности субъекта РФ – Санкт-Петербурга.

Правительством города уже  проведен ряд мероприятий по развитию долгосрочного жилищного кредитования в Петербурге. В частности, в программе  по ипотеке город берет на себя предоставление субсидий тем, кто стоит  в городской очереди на улучшение  жилищных условий – до 40% стоимости  будущей квартиры. Подписано трехстороннее  соглашение о сотрудничестве между  Правительством Санкт-Петербурга, ОАО  «Санкт-Петербургское ипотечное  агентство» и коммерческими банками  по развитию системы долгосрочного  ипотечного кредитования. Это должно сделать реальным для жителей  города принятый во всем мире способ улучшения  жилищных условий. Соглашение с правительством города подписали представители 24 банков.15

Агентством разработаны  и одобрены две основополагающие программы: программа «Рефинансирование  кредиторов» и программа «Гарантирование  кредитов».

ПРОГРАММА «РЕФИНАНСИРОВАНИЕ  КРЕДИТОРОВ»

В основе программы лежит  концепция привлечения Агентством досрочных и дешевых кредитных  ресурсов на рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербурга посредством взаимодействия с Федеральным ОАО «Агентством  по ипотечному жилищному кредитованию»  в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК и одобренными Правительством РФ. Деятельность АИЖК направлена на содействие формированию надежных процедур ипотечного жилищного кредитования путем их унификации и стандартизации для всех участников ипотечного рынка; организацию методической и консультационной помощи региональным ипотечным структурам посредством развития сети региональных операторов во всех регионах России; обеспечение возможности рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотек.

В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств  выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:

1.Обеспечение кредита:

· Кредит предоставляется  под залог приобретаемого жилья  на вторичном рынке недвижимости;

· Права кредитора по обеспеченному  ипотекой обязательству должны быть удовлетворены закладной;

· Дополнительное обеспечение  – обязательство страхования  жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья и права собственности  на приобретаемое жилье;

· В случае. Если заемщик  состоит в браке, то супруг выступает  в качестве созаемщика по кредитному договору.

2.Параметры кредита:

· Срок кредита – 62, 122, 182 или 242 месяца (возможно увеличение сроков до 28 лет);

· Процентная ставка по Кредитному договору – 15% годовых, фиксированная на весь срок кредитования, с возможностью снижения ставки по решению АИЖК;

· Валюта кредита – российские рубли;

· Порядок погашения кредита  и уплаты процентов – ежемесячные  аннуитетные (равномерные) платежи;

· Досрочное погашение  –мораторий 6 месяцев, далее без взимания штрафов, минимальная сумма частичного досрочного погашения – 300000 российских рублей.

3.Размер кредита:

· Не менее 30% и не более 70% от рыночной стоимости приобретаемого жилья;

· Не менее 300 000 рублей;

· Размер кредита зависит  от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со стандартами Агентства.

Разработанными стандартами  Агентства строго регламентированы с целью стандартизации и унификации требования:

· К анализу платежеспособности заемщика;

· К предмету залога;

· К порядку оформления ипотечной сделки;

· К процедуре выдачи кредита.

Агентство берет на себя обязательство  рефинансировать выданный банком ипотечный  кредит, соответствующий стандартам Агентства, путем приобретения закладной.

Результатом реализации Программы  будет появление на рынке финансовых услуг Санкт-Петербурга конкурентоспособного и доступного для широкого населения  кредитного продукта, номинированного  в национальной валюте.

Одним из достоинств Программы является то, что в ней может принять участие любой банк, обладающий необходимыми лицензиями и материально-технической базой, независимо от показателей финансовой деятельности, так как выданные ипотечные кредиты выкупаются Агентством в течение календарного месяца, и, соответственно, с точки зрения банковского учета не относятся к долгосрочным кредитам.

ПРОГРАММА «ГАРАНТИРОВАНИЕ  КРЕДИТОВ»

В основе программы лежит  концепция эффективного перераспределения  рисков кредиторов. Предполагается принятие Агентством на себя обязательств по выкупу у банков кредитов, по которым обнаружились признаки неплатежеспособности заемщиков.

В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств  выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:

1.Обеспечение кредита:

· Кредит предоставляется  под залог приобретаемого жилья  на вторичном рынке недвижимости;

· Права кредитора по обеспеченному  ипотекой обязательству должны быть удостоверены закладной;