Жилищная ипотека

Наряду с политической, правовой и банковской системами  важнейшим элементом в развитии ипотечных программ в развитой экономике  должна стать система страхования. Развитие страхового бизнеса позволит эффективно развивать ипотечные  программы. Денежные ресурсы страховщиков при надежном инструменте инвестирования можно эффективно использовать для  финансирования ипотечных программ.

Все это доказывает огромное значение экономического механизма  страхования в развитии и росте  эффективности рыночной экономики, а следовательно, и ипотечных программ – как экономического метода решения одной из важных социальных задач населения любого государства.

2.4 Управления рисками  ипотечных кредитов

Ипотечные риски могут  быть вызваны разными причинами  – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками  ценных бумаг, рисками неполучения  прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.14

Риски подразделяются на:

Ø Систематические риски  – риски, которые не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Следует отметить, что именно к  ним относятся большинство ипотечных рисков;

Ø Несистематические риски - риски, свойственные конкретной местной  экономике.

Схема рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности, представлена на рис. 2.4

 

Рис. 2.4 Риски ипотечной  деятельности

Внедрение операций по долгосрочному  жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики  данного вида кредитования, требующая  принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в следующем:

Ø долгосрочный характер кредита;

Ø обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

Ø способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего  срока кредита.

Рассмотрим наиболее характерные  риски, присущие данным кредитным операциям.

Ипотечное кредитование выполняет  важные функции в экономике, предоставляет  определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков, основными из которых являются следующие:

1. кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер (безработица). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимо проводить тщательный андеррайтинг. Также риск неплатежа снижается за счет механизма страхования заемщика и процедуры переселения Заемщика в более дешевую квартиру на условиях коммерческого краткосрочного займа.

2. процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения. Основным методом снижения процентного риска является использование моделей ипотечных кредитов с корректируемой ставкой процента.

3. риск досрочного погашения. Этот риск связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения, тогда в период падения процентных ставок кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом. При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. В качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в кредитный договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Или в кредитном договоре оговариваются штрафные санкции за досрочное погашение. В РФ Закон «О залоге» допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.

4. риск ликвидности. Связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (то есть процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.)

5. законодательный риск. Связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.

Одним из существенных условий  предоставления Банком Кредита является страхование, которое позволяет  максимально снизить риски неплатежеспособности кредитора, а также риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога.

Ст. 343 ГК РФ предусмотрено, что  залогодатель или залогодержатель  в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Причем при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

 

ГЛАВА III. ПРЕСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

3.1 Нормативно-правовое  регулирование ипотечного кредитования  в Российской Федерации

Основными положениями, определяющими  нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в Российской Федерации, являются:

Ø Гражданский кодекс;

Ø Федеральный закон РФ «О залоге» от 29.05.1992г № 2872-1 с изменениями  и дополнениями;

Ø Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.

№ 102-ФЗ

Ø Федеральный закон «Об  ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 152-ФЗ с изменениями от 29.12.2004г. ;

Ø Постановление Правительства  РФ от 11.01.2000 № 28 « О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» с изменениями  и дополнениями и др.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом.

Предметом ипотеки могут  быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в  предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых  домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных  комнат, дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические  объекты.

Законом установлено, что  договор об ипотеке должен нотариально  удостоверяться и подлежать государственной  регистрации. Несоблюдение этих правил влечет его недействительность. Государственная  регистрация договора об ипотеке  является основанием для внесения в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. После  государственной регистрации ипотеки  органом регистрации первоначальному  залогодержателю выдается закладная. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления  других доказательств существования  этого обязательства, а также  право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закон предусматривает возможность  обращения закладных. Залогодержатель  вправе передать свои права другому  лицу. Лицо, которому переданы права  по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя  по этому договору. При этом уступка  прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному  ипотекой обязательству (основному  обязательству). Кроме того, предусматривается  возможность залога закладной как  с передачей ее другому лицу (залогодержателю  закладной), так и без ее передачи в обеспечение обязательства  по кредитному договору (или иного  обязательства).

Таким образом, Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг-закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.

Одновременно устанавливается, что брокерская деятельность на рынке  закладных может осуществляться на основании заключенного между  брокером и его клиентом договора поручения или комиссии. При этом договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать  право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи  на отчуждаемых клиентом закладных  в пользу их приобретателей. Таким  образом, существующее законодательство позволяет формировать пулы закладных  и привлекать средства институциональных  инвесторов

В настоящее время закладные  сложно рассматривать как широко распространенные ценные бумаги, поскольку  закладные не являются эмиссионными ценными бумагами и инвестор при  приобретении закладной вынужден в  каждом случае изучать конкретные условия  обязательства и его обеспечение. Следовательно, ликвидность таких  ценных бумаг невысока. Для инвестора  могут представлять определенный интерес  вторичные бумаги, пул закладных. Это эмиссионные ценные бумаги, инвестиционный риск по которым, соответственно, диверсифицирован и не связан с одним конкретным заемщиком. В связи с этим, для  нас полезен опыт ипотечного кредитования в развитых странах, в частности, США.

В развитии ипотеки существенную роль играет страхование рисков. Выдача ипотечных закладных сопровождается двумя видами рисков - кредитным  риском и риск ликвидности.

Риск дефолта заемщика присутствует в любой модели ипотечного кредитования, хотя немецкая модель является более устойчивой к данному виду риска. Вероятность дефолта во многом зависит и от доли выплат в его  доходе.

Риск залога возникает  при падении цен на недвижимость, высоких судебных и прочих издержках  при выселении жильцов в случае дефолта. Так, ст. 108.1 Жилищного кодекса  Российской Федерации предусматривает, что жилые помещения из фонда  жилья предоставляются и для  временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения  взыскания на жилое помещение, которое  приобретено за счет кредита банка  или иной кредитной организации  и заложено в обеспечение возврата кредита.

Увеличение доли первоначального  взноса из собственных накоплений заемщика в стоимости жилья снижает  риск залога и дефолта. Так, вероятность  дефолтов заемщиков, вложивших более 20% своих средств в покупку жилья, оценивается в 5 раз меньше вероятности дефолта заемщиков, вложивших от 5 до 9% собственных средств. Хотя в России подобные статистические наблюдения отсутствуют, американская статистика позволяет выявить общие закономерности и способы снижения рисков при ипотечном кредитовании.

Еще один риск - риск ликвидности, связанный с возможностью быстро реализовать закладную без существенного  снижения стоимости. Данный риск связан не с конкретным заемщиком, а определяется развитостью рыночной инфраструктуры - скоростью реализации бумаг на рынке. Устранению риска способствует стандартизация бумаг, когда на вторичном  рынке обращаются не сами закладные, а производные от них инструменты - ипотечные ценные бумаги (секьюритизация).

Что касается Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», его  цель - способствовать развитию системы  ипотечного кредитования, законодательно установить инструменты привлечения  денежных средств для ипотеки - ипотечные специализированные ценные бумаги. Эти бумаги позволят получить заемщикам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, а благодаря надежности этих бумаг (основанной на залоге недвижимости) выплачивать достаточно низкие проценты по сравнению с банковским процентом. Под ипотечными ценными бумагами подразумеваются облигации с ипотечным покрытием (облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия) и ипотечные сертификаты участия (именные ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств). Владельцы облигаций с ипотечным покрытием обладают наряду со стандартными правами владельцев обычных облигаций (возврат основной суммы долга по определенному графику платежей, право на фиксированный процент от их номинальной стоимости) также правом на удовлетворение из ипотечного покрытия в первоочередном порядке, если условия погашения долга нарушены, в то время как владельцы стандартных облигаций в случае банкротства эмитента обладают правом требовать возмещения долгов наряду с другими кредиторами. Такие нормы позволят стать облигациям с ипотечным покрытием надежной ценной бумагой и в долгосрочной перспективе способствовать развитию ипотечного кредитования граждан и строительству нового жилья.