Жилищная ипотека

Участниками процесса ипотечного кредитования являются кроме кредитора  и заемщика: инвестор, специализированные посредники, правительство.

- инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными  кредитами, эмитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка  (инвестиционные фонды, страховые  компании, ПИФы), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;

- правительство с помощью  ипотеки решает задачи: капитализации  недвижимости и обеспечения ее  оборотоспособности; пополнения доходной части бюджета и обслуживания внутреннего дохода; защиты интересов инвесторов; обеспечения населения жильем.

Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, она передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи).

Рассмотрим задачи и функции  из каждого участников ипотечных  отношений.

Заемщик. Его задача заключается в том, чтобы получить по возможности более дешевый кредит, который содержал бы условия, позволяющие своевременно возвратить ссуду и приобрести жилое помещение, наиболее полно отвечающее требованиям и возможностям заемщика.

Кредитор-банк. Его задача состоит в максимизировании прибыли и дивидендов акционеров банка. Одним из путей решения данной задачи является многократное использование банком кредитных ресурсов. Это возможно, если банк продаст выданный кредит четвертому участнику рынка ипотечных кредитов – агентству. Дело в том, что поступившие банку деньги за проданные кредиты зачисляются на его корреспондентский счет, и одновременно соответствующая сумма ссуды «списывается» с баланса банка, и, таким образом, он получает возможность выдать новый кредит. Однако за банком сохраняется обязанность обслуживания «проданных» кредитов, т.е. получение денег в погашение ссуды и уплаты процента. Эти деньги банк должен будет перечислять агентству, которому он ранее продал кредит.

Таким образом, банки имеют  постоянный стимул выдавать ипотечные  кредиты и продавать их соответствующим  покупателям, в свою очередь формирующим  кредитные пулы, базируясь на которых  они имитируют собственные ипотечные  бумаги и продают их другим инвесторам.

Инвестор. Инвесторами в рассматриваемом аспекте являются покупатели ипотечных ценных бумаг. Ими могут быть пенсионные фонды и паевые инвестиционные фонды, страховые компании, другие владельцы капиталов. Задача инвесторов – разместить свои средства в достаточно доходные и надежные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью.

Государство косвенным путем определяет модель (или модели) ипотечного кредитования в стране на базе зарубежного опыта.

Возможные взаимоотношения  между названными ранее четырьмя участниками рынка ипотечных  кредитов представлены на рис.2.3. При  этом кредиты должны быть застрахованы.

 

 

Рис. 2.3. Взаимоотношения между участниками  ипотечного кредитования.

1- заемщики заключают договор  залога и передают его банку-залогодержателю;

2-на основании кредитного договора банк выдает ипотечный кредит заемщику;

3- банк продает (переуступает) права агентству ипотечного жилищного  кредитования;

4- агентство возмещает  банку сумму кредита плюс оплату  за его оформление;

5- агентство формирует  кредитный пул, эмитирует ценные  бумаги и продает их инвесторам;

6- инвесторы перечисляют  деньги агентству за приобретенные  у него ипотечные ценные бумаги;

7- заемщик регулярно платит  банку за кредит и проценты  за него;

8- деньги заемщика банк  передает агентству и получает  от него комиссионные за обслуживание (сопровождение) кредита;

9- по истечении срока  обращения ценных бумаг инвестор  предъявляет их к оплате;

10- агентство оплачивает (выкупает) эти бумаги. Соответствующая сумма,  включающая доход инвестора, переводится  агентством инвестору;

11- заемщик страхует кредит, определяя выгодополучателем банк;

12- страховая компания  выплачивает страховую сумму  при наступлении страхового случая.

Систему ипотек можно разредить  на:

Ø открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях;

Ø замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.

Ипотечное кредитование оказывает  значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно  расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости при условии недостаточного предложения  на рынке. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение  ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение  условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает  покупательную способность и  спрос на рынке недвижимости, что  ведет к снижению цен на жилье  и сокращению спроса на ипотечные  кредиты. Следует подчеркнуть, что  описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке  недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее  влияние на конъюнктуру на рынке  недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие  на рынок недвижимости (что мы наблюдаем  в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Из этого можно сделать  вывод: чем более развита в  национальной экономике система  ипотечного кредитования, чем большая  доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем  больше рынок недвижимости зависит  от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

2.2 Особенности  недвижимого имущества как предмет  залога

Недвижимость  – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность клиента.

Недвижимое имущество  принадлежит к той, достаточно немногочисленной группе товаров, которые относятся  как к инвестиционным, так и  к потребительским товарам длительного  пользования.

Законодательство Санкт-Петербурга вводит разделение объектов недвижимости на собственно земельные участки, первичные  и вторичные объекты недвижимости:10

Ø земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая юридические и геодезические определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками;

Ø первичный объект недвижимости – вновь созданные и создаваемые объекты недвижимости: все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения)

Ø вторичный объект недвижимости – оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.)

Особенности недвижимости:

Ø Высокая стоимость;

Ø Стационарность – привязанность  к определенному месту на земной поверхности;

Ø Долговечность- определяет то важное обстоятельство, что в течение своей жизни один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые прямо влияют на уровень спроса на недвижимость;

Ø Невозможность сокрытия, перемещения недвижимости;

Ø Система регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это необходимое  условие нормального функционирования рынка недвижимости.

Система регистрации прав на недвижимость позволяет:

- создать систему налогообложения  недвижимости;

- обеспечить безопасность  сделок через предоставление  гарантий приобретателю прав  в том, что приобретение совершено  у надлежащего обладателя этих  прав;

- зафиксировать момент  перехода прав на имущество,  а значит, выгод и рисков, связанных  с обладанием прав на недвижимость.

Возрождение ипотеки в  России вызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке — оценку недвижимости.

Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и  методов, а также процедурных  и этических норм, мнение специалиста  или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости  объекта недвижимости.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться  недвижимым имуществом, этим новым  ресурсом, который предприятия и  граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой  уже тогда, когда собственники земли  и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод  и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли  и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует  цены, и задача оценщиков заключается  в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи  и таким образом получать стоимость  оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого  для продажи объекта с рыночными  аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже  сформировавшийся рынок земли и  недвижимости.

Методом оценки, который применим именно для России - является метод  оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет  приносить владельцу максимальный доход.

В последнее время спрос  на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними  событиями в финансовой сфере, когда  попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели  фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с  недвижимостью, которая берется  банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким  образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны  банков возник большой интерес к  таким операциям. И все они  нуждаются в квалифицированной  оценке недвижимости, проводящие страхование  по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также  в рамках региональной налоговой  политики. Во всем мире основой системы  местного налогообложения служит налог  на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Рассмотрим основные факторы, оказывающие влияние на стоимость  жилья на примере Санкт-Петербурга:

1) месторасположение относительно исторического центра основных транспортных магистралей и линий метрополитена.

В качестве наиболее значимого  параметра в данном разрезе можно  отметить месторасположение жилья. Традиционный анализ стоимости жилья  по административным районам города не объективен (в каждом районе можно  выделить неравноценные участки  строений). Целесообразнее провести анализ стоимости по различным микрорайонам и отдельным улицам.

2) Тип строения.

В качестве наиболее общей  и распространенной классификации  строений в городе можно привести следующую:

Дома дореволюционной  постройки, прошедшие комплексный  капитальный ремонт, кирпичные дома построенные после 1970г., блочные  и т.п.

С переходом от одного типа строения к другому стоимость  квартир увеличивается в среднем  на $ 2300.

3) Характеристика жилой площади.

Наиболее общие из них, учитываемые при оценке: метраж самой  маленькой комнаты; метраж самой  большой комнаты; метраж мест общего пользования (холла, коридора, санузла). В целом здесь уместнее проводить  анализ зависимости стоимости квартиры от общего метража.

4) Этаж, на котором расположено помещение.

В домах типичных построек стоимость квартиры, расположенной  на 1 этаже, снижается на $ 1000 – 3500 (в  зависимости от количества комнат). Для последнего этажа снижение не столь значительное: $ 800 – 1500.

Что касается последнего этажа, то в домах старого фонда это  сказывается на стоимости в сторону  удешевления в размере $ 3000 – 6000; отсутствие лифта в размере $ 1000 – 2500 (для квартир, расположенных выше 3 этажа).

5) Наличие бытовых  удобств и телефона.

Отсутствие телефона снижает  стоимость квартиры на величину платы  за его установку. Плата за коммерческую установку различна по районам города и зависит от загруженности телефонных линий. В среднем это $ 500.

6) Экологическая чистота и престижность того или иного района города.