Жилищная ипотека

Как решить квартирную проблему успешной семье с детьми? Ответ  известен заранее: взять ипотечный  кредит. Однако у банков имеются  собственные представления о  том, кого считать надежным клиентом. Благополучные и любящие родители далеко не всегда попадают в их число. Причина – в цветах жизни, то есть - детях. Именно их не слишком жалуют люди, распоряжающиеся деньгами. Так  что мамы и папы должны представлять, с чем им придется столкнуться, реши они стать заемщиками. 
На большие суммы рассчитывать не приходится  
 
Стандартные требования банков к платежеспособности клиентов хорошо известны: размер ежемесячного платежа по кредиту не может превышать 40%, реже 50% ежемесячного дохода семьи. Банки не выдадут кредит, если окажется, что на жизнь человеку может остаться менее 50% доходов, даже если на эту сумму семья вполне может существовать. 
 
Андеррайтеры учитывают психологический фактор: очень сложно постоянно ограничивать себя в расходах на отдых, машину, предметы быта и прочие приятные и привычные вещи. Между тем в Центробанке и АИЖК, считают, что банки могут оставить в семейном бюджете сумму, которая обеспечит минимальный прожиточный минимум всем членам семьи. В Москве это – около шести тысяч рублей на человека. На что ориентироваться? 
 
Как объясняет вице-президент, Начальник Департамента розничного бизнеса Первого Чешско-Российского банка Лидия Герцена, размер минимальной суммы ежемесячных расходов на содержание каждого из иждивенцев - членов семьи заемщика чаще всего и приравнивается к величине прожиточного минимума. Но сумму, необходимую на содержание каждого нетрудоспособного члена семьи, банк может установить и самостоятельно, учитывая при анализе расходов заемщика суммы, необходимые для образования, отдыха, медицинского обслуживания стариков или детей. То есть, в итоге для человека, уже обремененного обязательствами, сумма кредита может быть несколько ниже. 
Кто у нас залогодатель  
 
Ипотечный кредит можно получить лишь под залог имеющегося или приобретаемого жилья. Для тех родителей, кто предлагает банку в залог именно приобретаемое жилье, проблемы не возникает – в таком случае детей совершенно необязательно наделять долей собственности в квартире. Дети будут там всего лишь прописаны, в чем банки отказать не могут. Отпрыски, которые появились на свет, когда ипотечный кредит уже выплачивался, будут официально зарегистрированы в заложенной квартире после того, как родители официально уведомят банк об увеличении состава семьи. 
 
Проблемы возникают у тех семей, кто улучшает жилищные условия с помощью ипотеки, - предлагает в залог существующее жилье, а в нем, в этом жилье есть доля собственности, которая принадлежит ребенку. Однако несовершеннолетние дети и члены семьи, официально признанные недееспособными (в отличие от родителей-пенсионеров) не могут являться залогодателями. Таким образом, банк наверняка не примет квартиру в залог, если доля в ней принадлежит ребенку или подростку. Выходом для родителей может стать возможность выделить ребенку его долю в другом жилье – например, в квартире бабушки. 
 
Между тем, руководитель ипотечного направления агентства недвижимости «Держава» Виктория Наймушина отмечает, что есть немногочисленные банки, которые все же соглашаются иметь дело с семьями, где есть дети-собственники. Но и в этом случае следует получить разрешение отдела опеки и попечительства в муниципалитете. 
 
Опекуны могут разрешить продать долю собственности ребенка, но потребуют взамен наделить его долей собственности в приобретаемой квартире, причем количество квадратных метров несовершеннолетнего не должно уменьшится. Например, в старой квартире ребенку принадлежало 18 кв. м. – значит, такова его доля в новом жилье. 
 
Еще один выход, пока еще редко реализуемый на практике, предлагает адвокат, Председатель президиума и Управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» Елена Жданова: «Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, обладающее правом собственности на заложенную квартиру, но не включенное в кредитный договор и не имеющее ответственности за погашение кредита.(ст.1 ч.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). 
 
Значит, несовершеннолетний не может подписать кредитный договор, так как он недееспособен и не имеет заработка, но он может быть залогодателем как имеющий долю в собственности, приобретенной по договору об ипотеке.Стандарты ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» дают возможность наделения долей собственности в заложенной жилой недвижимости несовершеннолетнему члену семьи заемщика». 
Выселят – не выселят  
 
Предположим, молодая семья благополучно преодолела вышеописанные препятствия. А теперь надо нести бремя платежей и четко представлять себе, что будет, если должники не соблюдают договор или вообще оказываются у разбитого корыта. 
Прежде практически никогда человека нельзя было выселить из квартиры, где он зарегистрирован. Тем более невероятной для понимания россиян до сих пор является ситуация, когда за долги выселяют семью с детьми. Но сегодня такая «перспектива» для недобросовестных заемщиков становится вполне реальной. 
 
Елена Жданова советует обратить внимание, что обращению взыскания на заложенное имущество посвящена целая глава - IХ ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 78 ФЗ от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Обращение взыскания на заложенное жилое имущество допускается уже при нарушении сроков платежа (если обязательства исполняются периодическим платежами) более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительная. 
 
Конечно же, и банки, и суды обычно до последнего стараются избежать самого худшего варианта развития событий. Причина не юридическая, а психологическая – и у банкиров, и у судей тоже есть дети. Но бесконечно рассчитывать на жалость нельзя. Суд может отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество на один год, - если у горе-залогодателя найдутся на то уважительные причины. Так что если обстоятельства, по которым вы перестали платить, не предусмотрены страховкой, то придется смириться – банк квартиру заберет. 
Алименты - метрами  
 
На практике причины, по которым заемщики, имеющие детей, вдруг перестают платить по кредиту, могут быть совершенно разными. 
 
Распространенный случай – платежи прекращаются в случае развода родителей. Виктория Наймушина приводит в пример семью, где после развода один из родителей ушел, оставив другому и все долги по кредиту, и все расходы по содержанию ребенка. Кредит выплачивают за счет того, что продают семейные ценности, количество которых, как вы догадываетесь, не бесконечно. В другом случае оказавшийся в аналогичной ситуации супруг, оставшийся с ребенком, принципиально перестает выплачивать кредит, считая это обязанностью второго родителя. 
 
Чтобы выйти из таких ситуаций с наименьшими потерями, нужно учесть следующее: 
 
- При расторжении брака разделу подлежат не только приобретенное в период брака имущество, но и долги супругов. Добросовестный супруг всегда сможет взыскать понесенные расходы по кредитному договору в судебном порядке с другого супруга; 
 
- Кредитный договор может быть изменен, дополнен с согласия залогодержателя; 
 
- Алименты на содержание ребенка могут быть взысканы в виде доли недвижимости одного из родителей. 
 
А если один из заемщиков без уважительных причин не выполняет кредитные обязательства, переложив их на другого, следует уведомить об этом банк и зафиксировать факты документально. В таком случае, когда будете судиться с бывшим супругом, на вашей стороне окажется еще и банк. 
Не помешает брачный договор  
 
Семьям с детьми, да еще планирующим взять ипотечный кредит стоит заключить брачный договор. Причем Елена Жданова советует это сделать до совершения сделки купли-продажи квартиры. В договоре следует заранее предусмотреть размеры ответственности каждого супруга за погашение кредита, долю собственности в приобретаемой квартире, а также определить правовой режим такого имущества после расторжения брака. Брачный договор может учесть имущественные права и общих детей и ребенка одного из супругов. 
 
 
В нашей стране человек со своими проблемами разбирается сам. «Нарожали, а теперь ходют тут», - обычная реакция чиновника на посетителя, пришедшего за какой-нибудь справкой. К сожалению, такое представление о семьях с детьми, которые вечно «ходют», «просют» и, соответственно, не могут нормально зарабатывать деньги, характерно не только для чиновников и изживется еще не скоро. Семья с детьми у многих ассоциируется с денежными и прочими проблемами. Поэтому, например, нежелание банков соблюдать главный ипотечный закон (считать детей залогодателями) сломить непросто. Возможно, ситуацию может поменять критическое количество выигранных судебных дел.

Разместить  объявление

Поиск объявлений

Новые объявления

Главная | О компании | Вакансии | Контакты