Жилищная ипотека

· Дополнительное обеспечение  – обязательно страхование жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья  и права собственности на приобретаемое  жилье;

· В случае, если заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по кредитному договору.

2.Параметры кредита:

По данной Программе банк выдает кредиты по собственным параметрам, согласованным с Агентством:

· Срок кредита – по согласованию Агентства и банка;

· Процентная ставка по кредитному договору – по согласованию Агентства  и банка;

· Валюта кредита - по согласованию Агентства и банка;

· Порядок погашения кредита  и уплаты процентов – ежемесячные  аннуитетные (равномерные) платежи;

· Досрочное погашение - по согласованию Агентства и банка.

3.Размер кредита:

· Не менее 30% и не более 80% от рыночной стоимости и приобретаемого жилья;

· Не менее 10 000 долларов США;

· Размер кредита зависит  от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со стандартами Агентства.

Разработанными стандартами  Агентства строго регламентированы с целью стандартизации и унификации требования:

· К анализу платежеспособности заемщика;

· К предмету залога;

· К порядку оформления ипотечной сделки;

· К процедуре выдачи и  обслуживания кредита;

· К процедуре выкупа закладной  в случае дефолта.

Агентство берет на себя обязательство  гарантировать выкуп выданного  банком ипотечного кредита, соответствующего стандартами Агентства, путем приобретения закладной в случае наступления  дефолта данной закладной.

Результатом реализации Программы  станет увеличение уровня доступности  ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими  банками в рамках собственных  программ для населения Санкт-Петербурга за счет либерализации требований к  потенциальным заемщикам. Кроме  того. Агентство надеется на снижение банками процентных ставок в результате перераспределения кредитных рисков.

Данная Программа рассчитана на банк, обладающий необходимыми лицензиями, материально-технической базой, а  также финансовой возможностью выдавать долгосрочные кредиты за счет собственных  средств, так как кредиты остаются на балансе банка и выкупаются Агентством только в случае наступления  дефолта закладной.

Банк, работающий на ипотечном  рынке, выдает кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка специализированным агентством, которое необходимые  денежные ресурсы для выкупа привлекает на вторичном ипотечном рынке. Выпуская закладные (ипотечные облигации), которые  покупаются различными инвесторами  – страховыми компаниями, пенсионными  фондами, профучастниками рынка  ценных бумаг и т.д., агентство  обеспечивает возврат денежных средств в систему ипотеки для дальнейшего финансирования кредитов. Выплаты по выпускаемым облигациям гарантируются Правительством РФ. (рис.3.5)

Правительство

РФ

 

Гарантии

Ипотечные ценные бумаги

 

Продажа кредитов

 

Кредит Жилье 

Рис.3.5 Двухуровневая система  кредитования в России

Существует и другой вариант  привлечения денежных средств агентством. Под гарантии Правительства РФ возможно привлечение досрочного займа иностранных  инвесторов, именно такой способ финансирования применялся в 2001г. в рамках «пилотного»  проекта инвестиционного фонда  «США-Россия»- TUSRIF – «Дельта-Кредит» в Санкт-Петербурге.

По программе фонда  «Дельта-кредит» работают порядка 10 банков. Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено  с преодолением ряда существенных трудностей, в числе которых:

Ø Высокая стоимость заемных  средств и, как следствие, невозможность  широкого предоставления ипотечных  кредитов населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 15-18% годовых  в валюте);

Ø Несоответствие между необходимой  длительностью ипотечных кредитов (5 и более лет) и неготовностью  отечественных инвесторов к вложению в «длинные» эмиссионные бумаги;

Ø Недоверие потенциальных  инвесторов к непривычным для  большинства из них ипотечным  ценным бумагам, в том числе из-за недооценки их реальной надежности;

Ø Высокая степень инфляционных ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые финансовые инструменты;

Сравнительный анализ перечисленных  систем позволил сделать вывод о  необходимости применения в РФ расширенной  открытой модели ипотеки с возможностью альтернативного использования  «немецкой» системы стройсбережений. Выбор «американской» модели обусловлен прежде всего возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как «немецкая» система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц (от 2 до 10 лет).

Ипотечный банк может через  агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство  жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость  жилья станет дешевле, что может  понизить процент за банковский кредит.

 

3.3 Основные программы  ипотечного жилищного кредитования  в Санкт-Петербурге

В настоящее время рынок  жилья в Санкт-Петербурге практически  сложился. Разработана и успешно  функционирует система регистрации  прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается  инфраструктура рынка, корпоративная  деятельность, риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

В Петербурге действует три  целевых программы ипотечного кредитования рамках Федеральной программы реализуемой  под гарантии государства:

1. Целевая программа Санкт-Петербурга  «Молодежи доступное жилье»

Создание условий для  повышения уровня обеспеченности жильем молодых семей; привлечение в  жилищную сферу дополнительных финансовых средств внебюджетных источников; развитие и закрепление положительных  демографических тенденций в  обществе; укрепление семейных отношений  и снижение социальной напряженности  в обществе.

2. Целевая программа Санкт-Петербурга  «Жилье работникам учреждений  системы образования, здравоохранения  и социальное обслуживания населения».

Обеспечение по доступной  цене жильем работников бюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий; формирование и развитие рынка доступного жилья в Санкт-Петербурге; улучшение социальной защищенности работников бюджетной сферы и сохранение квалифицированных кадров; повышение престижа работы в бюджетной сфере; сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья другими категориями граждан.

3. Целевая программа Санкт-Петербурга  «Развитие долгосрочного жилищного  кредитования» 

Создание условий для  формирования и развития системы  долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, позволяющей  получить жителям Санкт-Петербурга, имеющим соответствующие доходы, жилищный кредит на приобретение жилья; повышение уровня доступности получения  долгосрочных жилищных кредитов жителями Санкт-Петербурга, состоящими на учете  нуждающихся в улучшении жилищных условий

Активные участники программы:

Банк	Кредит, валюта	Минимальная сумма кредита	Максимальная сумма  кредита	Первоначальный взнос  ( в % от стоимости приобретаемого жилья)	Срок кредита	Ставки (%)
Банк «Санкт-Петербург»	рубли	Рублевой эквиволент 10000 долларов	решается индивидуально	От 30	От 62 до 242 месячев	14
Банк «Российский капитал»	Доллары, рубли	Рублевой эквиволент 10000 долларов; 300000 рублей	До 100000 долларов, решается индивидуально	решается индивидуально	10 лет-в долларах, до 25 лет-в рублях	12-15- в долларах 15- в рублях
Банк «АК Барс»	рубли	300000	35 % от стоимости жилья	70	12-324	14-18
Банк «Александровский»	Доллары, рубли	80000 долларов;	решается индивидуально	От 85	12-180	11-15
Банк «Евростарт	Доллары, рубли	30000	решается индивидуально	От 10-70	12-242	12-15
«Балтийский банк»	рубли	30000 рублей	16,2 мил. рублей-(только СПб.)	От 10 до 70	От 3 до 30 лет	От 12 до 16

 

ОАО Банк «Санкт-Петербург»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 176; выдано 107

За 2006 год: одобрено 157; выдано 59

Банк «Российский  капитал»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 16; выдано 7

За 2006 год: одобрено 119; выдано 41

Банк «АК Барс»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 19; выдано 17

За 2006 год: одобрено 27; выдано 5

Банк «Евростарт»

количество заемщиков:

За 2006 год: одобрено 19; выдано 4

«Балтийский банк»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 7; выдано 6

За 2006 год: одобрено 10; выдано 5

В Санкт-Петербурге целевая  программа «Молодежи доступное  жилье» на сегодняшний день не реализована, молодежи предлагается жилье после  реконструкции к этому жилью  относятся старые постройки бывших заброшенных общежитий. Программа  дорабатывается.

3.4 Порядок предоставления  ипотечного кредита коммерческого  банка на примере банка «Санкт-Петербург»

В зависимости от объекта  кредитования, кредитной политики и  организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования.

ОАО Банк «Санкт-Петербург» - осуществляет ипотечное кредитование физических лиц и юридических  лиц на приобретение готового жилья  городской программы ипотечного кредитования.

Вы можете стать заемщиком  ОАО Банк «Санкт-Петербург», если:

· отвечаете требованиям  кредитоспособности, предъявляемым  Банком к участникам данной программы;

· Ваш возраст от 18 лет, и к моменту окончания срока  кредитования Вам исполнится не более 60 лет;

· Вы располагаете собственными средствами, достаточными для внесения первоначального платежа в размере  не менее 30% от цены приобретаемой недвижимости;

· Вы имеете стабильный доход  на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев.

Условия кредитования:

Валюта кредита	Мин. сумма кредита	% ставка годовых	Срок кредита	Сумма кредита	Мин. Первоначальный платеж	Досрочное погашение
рубли	Рубли эквивалент 10 000 USD	14	Мин. 62 мес. Мак. 242 мес.	Мин. 30% - мак. 70% от стоимости  приобретаемого жилья	30%	Возможно через 6 мес.

Выделим семь основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

Оформление ипотечной  кредитной сделки в банке «Санкт-Петербург» так же проводится в несколько  этапов, при этом агент26 в своей повседневной работе осуществляет непосредственный контакт с сотрудниками кредитного отдела банка по вопросам информационного взаимодействия и юридического отдела банка по вопросам разъяснения порядка действия в сложных ситуациях по следующей схеме:

Ø Этап 1. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит:

Агент:	Подбор потенциальных  Заемщиков; Прием документов от Заемщика: Лист предварительной  квалификации Заемщика; Регистрационная форма; Справка о доходах физического  лица. Форма 2-НДФЛ или по утвержденной Агентством форме; Предварительный расчет результатов  квалификации. Предоставление оригиналов или копий (факсокопии, электронные копии) с последующим предоставлением оригиналов документов в Банк
Банк:	Ответ по каналам связи, установленным  договором о сотрудничестве, о  результатах предварительной квалификации не позднее рабочего дня, следующего за днем подачи документов.

По существу этап, на котором  банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое  по существу можно рассматривать  как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки  зрения минимизации рисков, связанных  с кредитованием. Уже на первом этапе  процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный  работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные  с выдачей кредита, то просьба  о его выдаче отклоняется, при  этом необходимо аргументировано объяснить  причины, по которым кредит не может  быть предоставлен. Если же кредитный  работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего  рассмотрения кредитной заявки

 

Ø Этап 2. Сбор и перепроверка информации о заемщике и предмете ипотеки:

Агент:

Прием документов от Заемщика: Декларация Заемщика; Запрос по месту работы; Заявление-анкета страхования  ипотечной сделки; Документы по перечню;. Прием от Заемщика документов по приобретаемому жилому помещению (при  наличии на данном этапе): заверенные нотариально  письменные обязательства родственников; заверенные нотариально  письменные согласия родственников  на ипотеку; разрешения органов опеки  и попечительства на ипотеку приобретаемого жилого помещения (при необходимости); заключения по оценке жилого помещения аккредитованным по программе  ОАО «АИЖК» независимым оценщиком; Подготовка запроса в  Банк на согласование кандидатуры Заемщика. Предоставление вышеперечисленных  оригиналов документов в банк

Банк:

Запрос27 по месту работы. Запрос28 на предварительное согласование в Страховую компанию.