Жилищная ипотека

В конце XVIII века появились  городские кредитные общества и  земельные банки. Они выдавали кредиты  под залог недвижимости не денежными  средствами, а ценными бумагами, обеспеченные закладываемой недвижимостью. Особенное распространение получила эта модель при образовании городских  кредитных обществ, когда члены  общества, не имея солидного уставного  фонда или других источников финансирования, могли инвестировать крупные  средства в долгосрочные строительные проекты. Эту модель можно отобразить в виде рис. 1.1.

На практике происходило  следующее: собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося  в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся  недвижимостью. Так городские кредитные  общества и ипотечные банки создавали  первичный рынок закладных, которые  обязательно регистрировались у  нотариуса и фиксировались в  крепостных книгах, в которых отражалось и дальнейшее движение закладных (в  случае перепродажи закладываемого имущества – это обязательно  фиксировалось в книгах). Повторные  закладные возникали, если ценность имущества позволяла расплатиться с несколькими кредиторами. В  случае банкротства заемщика действовало  правило старшинства: сначала удовлетворялись  требования по задолженности держателя  первой закладной, затем – второй и так далее.

Рис. 1.1 Модель функционирования ипотечной системы кредитных  обществ в России.

Городские кредитные общества находились под контролем государства, а именно: они были обязаны держать  свободные денежные средства в государственных  или иных гарантированных правительством ценных бумагах и наряду с наличными  суммами хранить их в Государственном  банке. Такую политику начал проводить  Александр II, когда увидел, что ипотека  развивается недостаточно быстро.

В России существовал и  вторичный рынок закладных. Облигации  городских кредитных обществ  имели хождение на бумаге, и с 1862 года в Государственном банке  можно было получить ссуду под  залог этих облигаций, почти ничем  не уступавших государственным ценным бумагам. Заметим, что немаловажным фактором при ипотечном кредитовании в этот период, являлось следующее  – было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Годовой процент был  невысок – до 5 %. Однако их привлекательность  доказывается одним красноречивым  фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали  брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франкфурте–на-Майне, Париже, Лондоне и других торговых центрах.

Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями России было выдано сельских ссуд на 3,5 млрд. руб. Под залог было принято 61 млн. десятин земли, или 56% частных владений. Кроме того, под  залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд. руб.

Заметим, что развивалась  также и правовая основа ипотечной  системы. Так, в X томе Свода законов  Российской империи уже можно  найти ряд статей, регулирующих и  определяющих правовую основу залога недвижимого имущества. В истории  наблюдается несколько попыток  проведения ипотечных реформ. В 1649 году начиналась реформа ипотечной системы, которая по замыслу ее авторов, должна была способствовать развитию поземельного кредита, но, как оказалось на практике, ее проработка продлилась до 1890 года. Эта  реформа предполагала коренным образом  изменить систему залогового права  на недвижимость. По замыслу его  авторов, реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита.

В 1690 году была закончена  работа над проектом вотчинного устава, который должен был включать в  себя большую часть правил, относящихся  к праву собственности и залогу на недвижимость, но, к сожалению, и  данному проекту не суждено было приобрести законную силу. Заметим, что  в ходе работы над этим законопроектом достаточно активно использовалось законодательство всех европейских  стран, уже имевших к тому времени  ипотечные системы залога недвижимости. Основным звеном этой ипотечной реформы  должна была стать новая система  оборота, в том числе залога недвижимости, связанная с введением вотчинной  книги. Другим элементом этой реформы  должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложенной недвижимости.

В начале XX века кредиты начали предоставляться и крестьянам, которые  только в это время были признаны субъектами частной собственности  на землю. Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государственный  дворянский земельный банк. На Государственный  Крестьянский банк была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. При его участии с 1588 по 1905 год было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли.8

Задачей Государственных  дворянских банков было поддержание  помещичьего землевладения, в связи  с этим они обслуживали интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, который нуждался в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость  недвижимости оценивалась вместе с  крепостными душами специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило, сумма кредита  составляла 60 – 70% от стоимости закладываемого имущества. Подобная схема просуществовала  до пятидесятых годов XIX века. Причиной ее краха стало несоблюдение банками  золотого правила сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок; дворяне  при этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущие  потребности, для покупки предметов  роскоши, заграничных путешествий, обучения детей. Все это привело  к массовым неплатежам по кредитам.

К тому же кредиты выдавались государственными чиновниками, которые  не всегда заботились о преумножении богатства государства и считали, что государственная казна неисчерпаема. И как результат – прекращение  выдачи ссуд из государственных кредитных  учреждений под залог недвижимости в соответствие с повелением Александра II от 16 апреля 1859 года и Имперским  указам правительствующему Сенату от 1 сентября того же года. К этому времени  Россию уже можно было считать  с определенной степенью условности страной с рыночной экономикой. Начался  долгий и трудный путь формирования новых структур системы ипотечного кредитования. Все большее число  российских предпринимателей из дворянского  и купеческого сословий получали ссуды под залог фабрик, горнозаводских имений, строений производственного  назначения.

Итак, до 1917 года образовалась развитая кредитно-банковская система  досрочного ипотечного кредитования, имевшая, в отличие от современной  системы, хорошее законодательное  и организационное обеспечение. Данный этап также характеризовался очень широким кругом субъектов  ипотечного кредитования, длительными  сроками и относительно низкими  процентными ставками. Отличительной  особенностью являлось и то, что  предельная доля кредита в стоимости  заложенного имущества варьировалась  от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог  городской недвижимости, до 80-90% при  кредитовании покупки крестьянами  земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком. После 1917 года в  связи с всеобщей национализацией  и практически полной отменой  частной собственности на недвижимость подобная практика ипотечного кредитования прекратилась полностью. Только через 70 с лишним лет ипотека в России вновь начала возрождаться.

ГЛАВА II. ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

2.1 Рынок ипотечных  кредитов

Рынок ипотечного кредитования – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими  учреждениями домашним хозяйствам с  целью приобретения жилья под  залог этого (или иного) жилья, и  финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. В связи  с этим ипотечный рынок формируется  ипотечным сегментом фондового  рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов, в этом заключается  его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы  соглашений по поводу купли-продажи  товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы  фондового рынка) и продажи (путем  выдачи кредитов) денежных средств  на рынке.

Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе и сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают  закладные – юридические документы, гарантирующие кредиторам получение  платежей по кредиту, а также возможность  возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Как и все финансовые рынки, рынок закладных делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и  продаются закладные, полученные на первичном рынке. Кроме того, существует классификация рынков закладных в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения – ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.

Первичный рынок  ипотечных кредитов.

Реализация экономических  отношений участников ипотечных  отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения  разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Основными участниками первичного рынка являются кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения  друг с другом:

- кредиторы - банки (кредитные  организации) и иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам  в установленном законом порядке  ипотечные кредиты, добивающиеся  с помощью ипотеки максимизации  доходности активных операций, ограничения  рисков и обеспечения возвратности  ссудного капитала;

- заемщики (залогодатели) - получившие  ипотечный кредит физические  и юридические лица, которые с  его помощью решают вопросы  привлечения дешевых финансовых  ресурсов для приобретения имущества,  расширения производства, получения  иных материальных и нематериальных  благ, при условии производить  выплаты по кредиту, не составляющие  слишком большую долю дохода.

Главным инструментом, с помощью  которого строятся отношения между  субъектами первичного рынка, является кредитный договор. В нем определяется сумма ссуды, порядок ее использования, размер платы за ссуду, сроки ее возврата, права и обязанности сторон. Кредитный  договор оформляется в виде закладной. Она подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Закладная - 1) документ о залоге должником недвижимости. Дает кредиторам право продажи заложенного имущества  с торгов в случае неуплаты долга  в срок. 2) ценная бумага, выпускаемая  банком и обеспеченная имуществом, которое имеется у него в залоге под выданный кредит.

При заключении кредитного договора осуществляется три вида страхования: страхование жизни и здоровья; страхование недвижимого имущества; страхование прав на недвижимое имущество.

Для управления кредитными рисками  используется процедура андеррайтинга – это сбор, проверка и обработка данных о финансовом положении заемщика и предоставляемой в залог недвижимости и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или отказе от выдачи.

Особой проблемой является организация отношений заемщик-кредитор – собственность в случае невыполнения заемщиком обязательств. Сложившаяся  практика ипотечного кредитования состоит  в том, что кредитор предпринимает всяческие усилия для того, чтобы помочь заемщику решить его проблемы. Здесь могут применяться отсрочки, изменения платежей, предоставление временных льгот и др. Если все же используемые меры не могут привести к нормализации ситуации, или заемщик просто не хочет платить по обязательствам, кредитору ничего не остается делать, как прибегнуть к лишению заемщика права выкупа заложенной собственности. В результате применения такой меры заемщик лишается прав на собственность, а собственность продается, чтобы погасить долг.

Формально права кредитора  на лишение права выкупа реализуются  в виде юридической продажи. Юридическая  продажа проводится на основании  решения суда, в котором кредитор должен доказать, что имело место  невыполнение обязательств со стороны  заемщика. Если суд сочтет доказательства убедительными, выносится решение  о продаже собственности на основании потери права выкупа. Юридическая продажа реализуется в форме аукциона, на котором стартовой ценой является сумма невыплаченного долга плюс проценты и расходы на продажу.

Как было уже сказано, что  закладная – это ценная бумага, то права требования по ней могут  быть переданы. Соответственно появляется возможность рефинансировать их на вторичном рынке.

При заключении договора ипотеки  применяется стандартная схема, представленная на рис.2.29.

Рис. .2.2 Стандартная схема  взаимоотношений кредитора и  заемщика на первичном рынке закладных.

Вторичный рынок  ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных  кредитов охватывает процесс купли-продажи  закладных, выпущенных на первичном  рынке. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору  дополнительных гарантий в отношении  вложенных им средств.