Жилищная ипотека

Этот этап заключается  в том, чтобы оценить потенциальную  возможность заемщика ввергнуть  кредит и оценить степень его  обеспечения. На этом этапе участвуют  специалисты банка или фирмы  по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в  качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая  площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов  и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и  др.; необходимость ремонта или  модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость  предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный  участок или летний дом, а также  движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций  произведений искусства. Специалисты  оценивают каждый предмет. Если в  качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная  документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика  и подрядной организации. Следует  отметить, что в настоящее время  в России получил развитие ипотечный  жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и  предварительные сроки погашения  кредита. В этих целях рассматриваются  следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного  вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход  в идее арендной платы и др., а  также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые  выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

Ø Этап 3. Принятие решения кредитным комететом о предоставлении кредита:

Банк:

Отчет об андеррайтинге (банк готовит не позднее третьего рабочего дня, следующего за днем подачи последнего документа или поступления ответов на запросы) Кредитный комитет (проводится по средам; рассматриваются заявки, по которым был составлен отчет  не позднее понедельника) Доведение решения кредитного комитета до Агента (не позднее рабочего дня, следующего за днем заседания кредитного комитета) В настоящее время в банка «Санкт-Петербург» существуют следующие условия по выдаче кредитов:

 

Требования  по страхованию:

- страхование приобретаемой  (для вторичного рынка) квартиры  от рисков повреждения;

- страхование жизни и  временной потери трудоспособности  заемщика;

- страхование утраты права  собственности на квартиру.

Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 1% от стоимости квартиры.

Преимущества:

- Возможность покупки  квартиры при более низком  доходе, чем тот, который необходим  для обычных ипотечных программ.

- Размер ежемесячных выплат  значительно меньше, чем предлагают  базовые ипотечные кредиты. 

- Возможность купить большую  по метражу квартиру.

- Возможность рефинансирования  кредита через 7 лет. 

- Возможность досрочного  погашения кредита через 6 мес.  кредитования.

- Первоначальный взнос  составляет от 20% стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита,  если кредит берется под покупку  жилья на вторичном рынке. В  случае если покупка осуществляется  на первичном рынке, размер  кредита не может составлять  более 75% стоимости квартиры, под  залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом  случае - 10%.

Требования  по страхованию:

- страхование приобретаемой  (для вторичного рынка) или  имеющейся (для первичного рынка)  квартиры от рисков повреждения;

- страхование жизни и  постоянной потери трудоспособности  заемщика;

- страхование утраты права  собственности на квартиру.

Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 0.8%— 1% от суммы кредита.

Если наступает страховой  случай, страховая компания полностью  погашает кредит банку.

Преимущества:

- Равные ежемесячные платежи  в течение всего срока кредитования.

- Возможность долгосрочного  планирования Вашего бюджета  на несколько лет. 

- Возможность приобрести  квартиру более высокого качества  за счет максимальной суммы  кредита. 

- Возможность сдавать  приобретаемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы  на ежемесячные выплаты. 

- Возможность досрочного  погашения кредита через 6 мес.  пользования ипотекой.29

В целях проведения данных программ кредитования банка «Санкт-Петербург» заключаются договора с риэлтерскими конторами о взаимном сотрудничестве по оказанию друг другу информационных, консультационных и иных видов услуг  в сфере развития ипотечного жилищного  кредитования. В соответствии с такими договорами риэлтер в ходе осуществления деятельности по работе с гражданами, обратившимися к нему за содействием в поиске жилых помещений, для приобретения в собственность, оказывает банку информационные и иные виды содействия в их деятельности по предоставлению ипотечных жилищных кредитов30.

Банк в свою очередь  оказывает консультационную и информационную поддержку риэлтеру, направленную на надлежащее применение сторонами в ходе их совместной деятельности требований агентства и исполнение сторонами условий настоящего соглашения.

Ø Этап 4. Подбор жилого помещения. (Проводится для заемщиков, не определившихся с приобретаемым жилым помещением на этапе 2.)

Агент:

Внесение информации по приобретаемому жилью в Декларацию заемщика; Прием от Заемщика: заявления-анкеты страхования  ипотечной сделки в части страхования  предмета ипотеки; заверенных нотариально  письменных обязательств родственников; заверенных нотариально  письменных согласий родственников  на ипотеку; документов по приобретаемому жилью по перечню; разрешения органов опеки  и попечительства на ипотеку приобретаемого жилого помещения (при необходимости); заключения по оценке жилого помещения аккредитованным по программе  ОАО «АИЖК» независимым оценщиком; Предоставление оригиналов документов в банк

Банк:

Запрос на согласование со Страховой компанией  Анализ документов, дооформление отчета об андеррайтинге (не позднее третьего рабочего дня следующего за днем предоставления документов в банк) Кредитный комитет (по средам, окончательное решение по выдаче кредита) Доведение решения кредитного комитета до Агента (не позднее рабочего дня следующего за днем заседания  кредитного комитета)

Ø Этап 5. Подготовка договоров по ипотечной сделке: Данный этап проводится в течение двух рабочих дней с момента принятия окончательного решения о предоставлении кредита.

Агент	Договор купли-продажи (по согласованной  с банком форме)
Банк	Кредитный договор; Договор поручительства (при  необходимости) ; Закладная; Договор банковского счета; Договор аренды индивидуального  банковского сейфа (при оплате наличными  продавцу - физическому лицу) ; Договоры страхования (Полисы).

 

Ø Этап 6. Совершение ипотечной сделки. Согласование сторонами сроков проведения сделки

Банк	Подписание договоров  в банке  Открытие счетов Подача распоряжения на расходование кредитных средств Совершение валютообменной операции по курсу банка (при необходимости) Закладка средств в  индивидуальный банковский сейф (при  оплате договора купли-продажи наличными  продавцу - физическому лицу)
Агент и Банк	Подписание и нотариальное удостоверение договора купли-продажи  квартиры Регистрация договора купли-продажи  и обременения Необходимые действия по регистрации  Закладной

Ø Этап 7. Сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

Этап включает в себя:

ü выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном  договоре.

ü контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

ü наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в  обеспечение кредита;

ü контроль за регулярными, в  соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками  возврата кредита и начисленных  процентов.

При нарушении сроков погашения  кредита и уплаты процентов банки  в отдельных случаях предоставляют  отсрочки для выполнения заемщиком  своих обязательств с начислением  за период пользования отсроченной  ссуды более высокого процента. При  нарушении повторных сроков погашения  кредита ссуда перечисляется  на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

3.4.1 Сравнительный  анализ программ ипотечного жилищного  кредитования в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»»

В предыдущих параграфах были рассмотрены программы ипотечного кредитования реализуемых на Федеральном  и Республиканском уровне источником финансирования Федеральной программы  являются бюджетные средства. В Российской Федерации существует ряд коммерческих банков, которые реализуют свои собственные  программы ипотечного кредитования с каждым годом таких банков становиться  все больше и больше они предлагают разнообразные ипотечные продукты условия, которых становиться все  больше доступно для населения. Рассмотрим организации ипотечного кредитования на примере банка «Санкт-Петербург».

Ø Программа «Молодежи доступное жилье»

Принять участие в программе  могут молодые петербуржцы в  возрасте от 18 до 30 лет (одинокие молодые  граждане до 30 лет; молодые семьи, в  которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста; неполные семьи  с детьми, в которых отец или  мать не достигли 30-летнего возраста), постоянно проживающие в Санкт-Петербурге, состоящие на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий  и имеющие финансовую возможность:

• единовременной оплаты до начала строительства не менее 30 % стоимости  приобретаемой квартиры;

• осуществления равномерных  ежемесячных платежей по погашению  остатка ее стоимости в течение 5 лет.

Предусмотренная Программой рассрочка оплаты полной стоимости  приобретаемого гражданами жилья предоставляется  на беспроцентной основе.

Непосредственную реализацию Программы осуществляет специально созданное для этих целей Администрацией СПб некоммерческое партнерство 

«Центр по строительству  жилья для молодежи».

Срок кредита	5 лет
Сумма в % от стоимости жилья	30
Возраст заемщика	до 30 лет
Вид жилья	Вторичный ; востанновленый

Ø Программа «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения  и социальное обслуживания населения».

Программа ориентирована  на приобретение жилья в рассрочку  на доступных для работников бюджетной  сферы условиях его оплаты.

Участниками Программы могут  быть семьи, в которых хотя бы один из супругов признан нуждающимся  в улучшении жилищных условий  и является работником бюджетной  сферы не менее пяти лет.

Право на получение государственного содействия в рамках Программы семья  может использовать только один раз: члены семьи участника Программы  подлежат снятию с учета нуждающихся  в улучшении жилищных условий  после вселения в новое жилье.

Государственное содействие в рамках Программы заключается  в предоставлении участникам Программы:

• возможности приобретения жилья в рамках Программы по себестоимости;

• субсидии па компенсацию  части первоначального взноса в  размере до 10% от стоимости жилья  в зависимости от стажа работы в бюджетной сфере;

• рассрочки оплаты остатка  стоимости жилья на срок до 10 лет;