Жилищная ипотека

Рынок недвижимости в странах  с англо – американской правовой системой может использовать для  финансирования не только механизм закладных , но и доверенность. Она служит тем же целям, что и закладная, но в ее создании принимают участие не две, а три стороны: заемщик, кредитор и доверенное лицо. При данной модели отношений должник, во-первых, предоставляет долговую расписку кредитору; во-вторых, передает право собственности доверенному лицу, который становится держателем титула собственности в интересах кредитора. Данный документ содержит право продажи недвижимости, которым может воспользоваться доверенное лицо в случае невозврата долга. Подобная система взаимоотношений позволяет кредитору продать предоставленный заем, т.е. закладную.

Закладная должна быть составлена в письменной форме по установленному законом данного государства  образцу. В ней должны быть учтены все требования национального и  регионального законодательства, она  должна быть подписана кредитором и  должником, а в некоторых странах (в том числе и в России) нотариально  заверена.

В – пятых, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов. При реализации имущества, заложенного  по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими  кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Принципы ипотеки были сформулированы еще в начале 20 века в «Учебнике русского гражданского права» профессором Московского  университета – Шершеневичем Г.Ф. Он выделил 4 «начала ипотечной системы»:

- начало специальности:  «ипотечные книги ведутся при  судах или при особо назначенных  для того установлениях…Важное  различие между законодательствами  заключается в том, ведется  ли запись по именам собственников  или по названиям недвижимостей.»  Именно второй случай отражает  принцип специальности – возможность  установления ипотеки только  к определенной недвижимости  и в определенном объеме .

- начало законности заключается  в том, что на лиц, ведущих  ипотечные книги, возлагается  обязанность проверки согласия  сделки с законами. Этот принцип  не выделяется отдельно современными  авторами, однако актуален он  и сегодня: за правильность  оформления сделки, договоров, которые  регистрируются в обязательном  порядке у нотариуса, последний  несет всю полноту ответственности.

- начало гласности заключается  в следующем: «все, что значится  в ипотечных книгах, имеет начало  полной достоверности, и все  легко могут знать юридические  отношения, в которых находится  собственник по данной недвижимости, кому она принадлежит, какие  ограничения ее стесняют…Получение  выписи из них доступно каждому.»  Т.е. принцип гласности, или  публичности, означает возможность  доступа каждого заинтересованного  лица к информации, содержащейся  в ипотечной книге.

- начало старшинства заключается  в том, что залоговые права  удовлетворяются из ценности  недвижимости по старшинству  их установления.

Можно отметить еще два  принципа, относящихся уже к современной  ипотеке:

принцип бесповоротности  и принцип неприменимости погасительной  давности к занесенным в ипотечную  книгу правам.

В более полном и широком  понимании ипотека означает не только ипотечные кредиты в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок  ипотечных бумаг. Последний позволяет  иметь долгосрочные ресурсы в  виде государственных денег или  собственного капитала банков, но главным  образом мобилизуя инвестиционный капитал. Кредит по ипотеке самый  долгосрочный – от 10 до 40 и более  лет – и имеет, как правило, сравнительно низкие процентные ставки.

Ипотека позволяет предпринимателю  увеличить долю производительно  используемого свободного капитала, землевладельцам – финансировать  покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты  на возведение современных производственных построек и сооружений и т.п., физическому лицу – улучшать свои жилищные условия: покупать новое или дополнительное жилье.

1.2 Классификация  ипотечного кредита

Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме  или в форме ипотечных облигаций  под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким образом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита  состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения (в этом случае мы можем говорить о данном виде кредита просто как  о кредите под залог), а в  его целевом использовании –  приобретении или строительстве  недвижимости.

Исходя из определения  ипотечного кредита и ряда его  особенностей, можно выделить следующие  его специфические черты:

- Требования кредитора  обеспечены недвижимым имуществом;

- Ипотека возникает только  тогда, когда залогодатель обладает  предметом ипотеки на правах  частной собственности;

- Ипотека носит долгосрочный  характер;

- Выдаваемая ссуда значительна  по сумме;

- Ссуда под недвижимость  выдается в размере значительно  меньшем, чем рыночная стоимость  объекта ипотеки, как правило, 30 – 80 % (остальная часть идет  на покрытие судебных издержек  и других расходов кредитора,  связанных с продажей, реализацией  объекта ипотеки в случае, если  требование не будет выполнено);

- Сам залог (заложенная  недвижимость) остается в руках  должника до окончания срока  кредитного договора.

В настоящее время большой  удельный вес занимает кредит на жилищное строительство. В связи с этим появилось понятие «жилищный  ипотечный кредит» - денежные средства, предоставленные заемщику по кредитному договору на приобретение жилья, который  обеспечивается договором об ипотеке  приобретаемого жилья. Более того, именно жилищный ипотечный кредит ассоциируется  у большинства российских граждан  с ипотечным кредитом. Однако, между этими понятиями существует целый ряд отличий:

Во – первых, это использование кредита. Классический ипотечный кредит в основном связан с производительным использованием кредитных ресурсов, направляемых на развитие сельского хозяйства. Жилищный ипотечный кредит предполагает использование кредита на потребительские цели. В отличие от других видов кредитования жилищный ипотечный кредит может быть предоставлен только для приобретения жилья.

Во – вторых, это источник погашения кредита. При производительном использовании ипотечного кредита  источником его погашения является прибыль, полученная от использования  заложенного имущества. Погашение  кредита на покупку жилья происходит за счет личных доходов заемщика или  членов его семьи. Поэтому кредитора  в данном случае прежде всего интересует личность заемщика, его кредито – и платежеспособность и лишь потом стоимость и качество закладываемого имущества.

В - третьих, при классической ипотеке объект залога всегда изначально находится в собственности должника. При получении жилищного ипотечного кредита заемщик, как правило, закладывает  свою «будущую» собственность, так  как он войдет во владение квартирой  только после ее покупки. И, наконец, при жилищном ипотечном кредитовании отсутствует возможность получения  дополнительных ипотечных ссуд под  залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

В то же время ипотечный  жилищный кредит сохранил в себе основные черты ипотечного кредита. Прежде всего то, что обеспечением кредита является недвижимое имущество, которое остается во владении и пользовании должника. Для ипотеки жилья применимы также принципы классической ипотеки. Все это дает основания причислить жилищный ипотечный кредит к классическому ипотечному кредиту, но не приравнивать однозначно эти два понятия.

Виды ипотечных кредитов представлены в табл. 1.1

Таблица 1.1 Классификация ипотечных кредитов по основным признакам

Признак	Вид ипотечного кредита
I. Тип кредитора	1.1. банковские  1.2. небанковские
II. Наличие государственных  субсидий	2.1. субсидируемые государством 2.2. не субсидируемые кредиты
III. Форма кредитования	3.1. в денежной форме 3.2. в форме ипотечных  долговых обязательств
IV. Срок (в континентальной  Европе)	4.1. краткосрочные – до 1 года 4.2. среднесрочные – 1-3 лет 4.3. долгосрочные – более 3 лет
V. Схема погашения кредита	5.1. постепенное погашение 5.2. единовременное погашение согласно особым условиям
VI. Вид процентной ставки	6.1. кредит по фиксир. процентной ставке 6.2. кредит с перем. процентной ставкой 6.3. кредит с сочетанием  фикс. и регулируемой процентных ставок
VII. Вид обеспечения	7.1. под залог жилья 7.2. под залог застраиваемого  земельного участка 7.3. под иные виды обеспечения
VIII. Цель заемщика	8.1. кредит на приобретение  жилья 8.2. кредит на строительство  жилья
IX. Субъект кредитования	9.1. кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям 9.2. кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья

В различных странах классификация  кредитов по срокам различна. В США  к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным – 1-10 лет, к долгосрочным – более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными – 1-10 лет, к долгосрочным – свыше 10 лет.6 Россия еще не имеет опыта долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты со сроком свыше 3 лет, к среднесрочным – 1-3 года, а кредиты до 1 года являются краткосрочными.

Рассмотрим более подробно классификацию кредитов в зависимости  от процентной ставки. К ипотечным  кредитам с фиксированной процентной ставкой относятся:

Первая группа кредитов Основными характеристиками наиболее распространенного стандартного ипотечного кредита являются:

1) установление фиксированной  процентной ставки по кредиту  на весь срок кредита;

2) такая организация денежного  потока, при которой платежи по  кредиту осуществляются в виде  равных, как правило ежемесячных, взносов и рассчитываются по формуле аннуитетных платежей.

Такой кредит называется стандартным кредитом с фиксированной процентной ставкой, или аннуитетным ипотечным кредитом. Срочный аннуитет — это денежный поток с равными поступлениями, осуществляемыми через равные промежутки времени в течение ограниченного срока. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов. В основе подхода к расчетам лежит понятие современной стоимости потока платежей. Экономический смысл приведения (дисконтирования) разновременных платежей заключается в приведении к сопоставимому виду денежных поступлений различных временных периодов. Современная стоимость потока платежей эквивалентна в финансовом смысле всем платежам, которые охватывает денежный поток. Коэффициент дисконтирования, применяемый при этом, показывает, какой процент возврата хочет иметь инвестор на инвестируемый капитал, то есть позволяет оценить будущие денежные поступления с позиций текущего момента. Таким образом, платеж по ипотечному кредиту определяется с учетом коэффициента дисконтирования, позволяющего рассчитать современную (приведенную) стоимость потока платежей.

Платежи по стандартному кредиту  осуществляются ежемесячно равными  суммами (в номинальном выражении). Платеж по кредиту состоит из двух частей: платы, вносимой в счет погашения  основного долга, и платы, вносимой в счет погашения процентов. Платежи  рассчитываются таким образом, что  в течение кредитного срока полностью  погашается задолженность по основному  долгу, то есть происходит полная амортизация  кредита. Поэтому для стандартных  кредитов применяется также название самоамортизирующиеся кредиты. В начале кредитного периода значительную долю в платежах занимают процентные платежи, по мере приближения к концу срока кредитования — платежи в счет погашения основного долга.

Для расчета размера платежей по кредиту применяется следующая  формула

где R — размер месячного  платежа по кредиту;

Р — сумма ипотечного кредита;

n — общее число платежей  по кредиту за весь срок  кредита (количество месяцев);

r — процентная ставка  по кредиту за месяц (десятичная  дробь).

Принципы определения  современной стоимости денежного  потока, о которых говорилось выше, лежат в основе понимания экономического смысла данной формулы, который заключается  в оценке современной стоимости  платежей по ипотечному кредиту с  применением дисконтного множителя (определяемого по установленной  процентной ставке), то есть оценке будущих  платежей по кредиту с позиций  текущего момента — момента предоставления кредита. Расчет месячных периодических платежей по данной формуле позволяет обеспечить доходность ипотечного кредита для банка на протяжении всего кредитного срока, а также возврат кредитных средств с установленными процентами.

Для расчета баланса основной суммы долга по кредиту на любой  месяц кредитного срока может  быть использована следующая формула:

где Рt — баланс долга на конец t-го периода;

R — размер ежемесячного  взноса;

t — оставшееся число  платежей (количество месяцев) до  окончания кредитного срока; 

r — процентная ставка  по кредиту за месяц.

Размер ежемесячного платежа  по кредиту зависит от срока кредита  и величины процентной ставки. Если исходить из того, что процентная ставка по кредиту в значительной степени  определяется стоимостью привлеченных ресурсов и является величиной заданной, то размер ежемесячного платежа по кредиту может существенно меняться в зависимости от срока кредитования.

Положительными характеристиками стандартного ипотечного кредита являются: возможность равномерно распределить нагрузку на заемщика по возврату кредита  в течение всего кредитного срока, что несколько смягчает кредитный  риск; возможность для заемщиков  осуществлять ежемесячные равные платежи; простота; возможность организовать прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений в банк.

В то же время стандартный  ипотечный кредит, предполагающий применение фиксированной ставки процента, приемлем только в условиях относительно низкой инфляции и незначительно меняющейся стоимости финансовых ресурсов. При  высокой инфляции неизменность процентной ставки приведет к реальному снижению эффективности данного кредита  для банка, так как процентные платежи не будут соответствовать  реальной стоимости ресурсов на рынке  и, следовательно, не смогут обеспечить кредитору реальную прибыль.