Жилищная ипотека

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность, основные понятия  и специфические черты ипотеки

1.2 Классификация ипотечного  кредита

1.3 Государственный ипотечный  кредит в дореволюционной России  до октября 1917 года

ГЛАВА II. ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

2.1 Рынок ипотечных кредитов

2.2 Особенности недвижимого  имущества как предмет залога

2.3 Страхование ипотечных  сделок

2.4 Управления рисками  ипотечных кредитов

ГЛАВА III. ПРЕСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

3.1 Нормативно-правовое регулирование  ипотечного кредитования в Российской  Федерации

3.2 Роль Агентства по  ипотечному жилищному кредитованию  и перспективы его развития

3.3 Основные программы  ипотечного жилищного кредитования  в Санкт-Петербурге

3.4 Порядок предоставления  ипотечного кредита коммерческого  банка на примере банка «Санкт-Петербург»

3.4.1 Сравнительный анализ  программ ипотечного жилищного  кредитования в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»»

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

ипотечное кредитование коммерческий банк

В системе экономических  отношений кредит как самостоятельная  экономическая категория всегда занимал особое положение. Он способен ускорить общественное развитие, с  его помощью экономика и ее субъекты преодолевают ограниченность финансовых ресурсов, быстрее проходят стадии спадов и депрессий, обеспечивается устойчивое экономическое развитие. Кредитные отношения могут существенно  расширить рамки производства и  обращения продукта, укрепить экономический  потенциал общества. И поэтому  можно с уверенностью сказать, что, обладая стимулирующими качествами, кредит требует к себе особого  внимания - как с теоретической  точки зрения, так и с практической.

Выбранная тема данной дипломной  работы связана с ипотечным кредитованием, интерес к которому растет с каждым годом, что данный регион является наиболее перспективным для организации  ипотечного кредитования, потому, что  в городе существует достаточно устойчивая банковская система, а законодательная  база позволяет уже сегодня реализовывать  начальные этапы организации  системы ипотечного кредитования. Что  касается потенциала строительного комплекса Санкт-Петербурга, то он достаточен для реализации капиталоемких экономических программ. Однако, традиционные формы ипотеки в сегодняшней ситуации неприменимы. Предметом дипломной работы приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить о приоритетах общества. До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит. Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования является одной из актуальных задач. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику. Теоретической и методологической основой данной дипломной работы послужили работы ведущих отечественных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Основу составили аналитические обзоры, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

В первой главе моей дипломной  работы рассмотрен вопрос о возникновении  и истории развития ипотеки.

Вторая глава посвящена  рынку ипотечного кредитования, рассмотрен анализ возможных рисков, страхование  ипотечных сделок.

В третьей главе рассказано о перспективах развития системы  ипотечного кредитования в Российской Федерации, порядок предоставления ипотечных кредитов коммерческими  банками, и роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. А так  же данная глава посвящена рынку  ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге и перспективам его развития, рассказано о моделях привлечения банками  ресурсов для ипотечного кредитования, раскрыта нормативно-правовое обеспечение, регулирующее ипотечное кредитование в Российской Федерации.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность, основные  понятия и специфические черты  ипотеки

Слово «ипотека» - греческого происхождения. Понятие «ипотека»  впервые было введено в Афинах Солоном в начале VI в. до н.э.[1] и в буквальном смысле обозначало столб, установленный на территории имения должника, с надписью о характере и размере долга. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. В Римской империи в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, а в период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками и иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

В истории ипотеки довольно типична конструкция, когда имущество  передавалось во владение кредитора, а  уплатой долга фактически выкупалось должником обратно. Это - древнейшая форма залога, имевшая ряд разновидностей. Так, например, в Древнем Риме существовали сперва фидуция (fiducia – от лат. «сделка на доверии, доверительная сделка»), затем пигнус (pignus – от лат. «неформальный залог») - формы более ранние, чем ипотека. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Ипотека (hypotheca), как форма залога без передачи права владения вещью, стала наиболее совершенной в римском праве формой залога. Ипотека служила обеспечением исполнения основного требования. Уже тогда ипотека приобрела характер принудительной меры, направленной на исполнение обязательства в надлежащем виде, она давала кредитору приоритетное перед другими право удовлетворения своего требования.

Таким образом, ипотека является наиболее древней формой залога, многие черты которой были заложены уже  в Древней Греции и Древнем  Риме и сохранились до нашего времени.

В.И. Даль в «Толковом словаре  живого великорусского языка» определяет ипотеку как залог, ручительство, поручительство, залогом обеспеченное. Советский Энциклопедический словарь дает следующее определение: «Ипотека – залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды». Другое определение этого понятия мы находим в Законе РФ «О залоге»[2]: «Ипотека – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им».

Сегодня в России под ипотекой понимается залог недвижимого имущества. Недвижимость как предмет залога (ипотеки) подразделяется на имущество, которое может являться предметом  залога, и имущество, ипотека на которое  не допускается. Имущество при наличии  на него прав, зарегистрированных в  порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки  как залога недвижимости, подвергнутого  государственной регистрации в  Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, в качестве предмета ипотеки может выступать  любое недвижимое имущество, которое  может находиться в гражданском  обороте и имеется возможность  его отчуждения.

Ипотека относится к виду залога с оставлением заложенного  имущества у залогодателя. Перечень недвижимых вещей, способных быть предметом  ипотеки, дан в ч.1 ст.130 ГК РФ.[3] Он не является исчерпывающим. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу ГК относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Права на это имущество должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав. Предметом ипотеки не может быть имущество, изъятое из оборота. Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке запрещена приватизация. Законом также может быть запрещена или ограничена ипотека отдельных видов имущества.

Залогодателем вещи может  быть ее собственник либо лицо, имеющее  на нее право хозяйственного ведения, однако для залога недвижимого имущества  лицом, которому оно принадлежит  на праве хозяйственного ведения, необходимо согласие собственника этого имущества.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его  оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой. Должны быть указаны идентификационные признаки предмета ипотеки (при ипотеке земельного участка к договору должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству); его оценочная стоимость, причем оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены; право, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю; орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право, и другие сведения. Договор об ипотеке (а также последующие существенные изменения и дополнения к нему) заключается в письменной форме и во всех случаях подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение указанных требований влечет недействительность (ничтожность) договора об ипотеке. Договор об ипотеке должен обязательно заключаться в форме, предусмотренной российским законодательством, независимо от того, заключен он в России или за ее пределами.

Залоговая стоимость имущества  составляет обычно 70% от его рыночной стоимости, поэтому ипотекой одной  и той же вещи может быть обеспечено несколько обязательств (в пределах стоимости этой вещи). Для этого  законом предусмотрена возможность  последующего залога (перезалога) вещи. В случае перезалога требования последующего залогодержателя удовлетворяются  из стоимости заложенного имущества  после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей. Последующая ипотека  допускается, если она не запрещена  предшествующими договорами об ипотеке, причем залогодатель обязан письменно  сообщать каждому последующему залогодержателю  сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества, а также о  других правах третьих лиц на предмет  ипотеки. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, возможно по инициативе как должника, так и кредитора. Особенности для обоих предусмотрены законом. Установлены две группы оснований для досрочного исполнения обязательства по инициативе кредитора-залогодержателя: одна группа связана с исчезновением предмета ипотеки, вторая - с нарушением залогодателем обязательств по обеспечению сохранности заложенного имущества, нарушением им правил о распоряжении заложенным имуществом и правил о последующем залоге. Вторая группа оснований дает залогодержателю не только право требовать досрочного исполнения обязательств, но и право при неисполнении требования обратить взыскание на предмет ипотеки, хотя сроки для предъявления такого рода требований законом могут быть ограничены.

Специфическими чертами  ипотеки являются:

Во – первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда, рассрочки платежа при заключении соответствующего договора купли – продажи и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне его она теряет смысл.

Во – вторых, предметом  ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В- третьих, предмет ипотеки  остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем, фактическим владельцем этого имущества.

В – четвертых, договор  кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным  документом – закладной, которая  также подлежит нотариальному удостоверению  и государственной регистрации. Под закладной понимают контракт, согласно которому одна сторона принимает  право собственности (владения) на недвижимость от другой стороны в качестве обеспечения  возврата долга с таким условием, что после погашения долга  собственность (владение) возвращается должнику. Таким образом, закладная - это юридический документ, подтверждающий что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости.

Для возникновения закладной  необходимы, с одной стороны, обязательство  платежа или исполнения контракта, а с другой стороны, залог имущества  в качестве гаранта платежа. В  странах с гражданским законодательством  предоставление кредита под залог  имущества предполагает наличие  двух самостоятельных контрактов: основного  контракта в виде долгового обязательства  и долгового контракта или  закладной. Закладная является производным  обязательством от основного контракта. Это означает, что если основной контракт признан недействительным, то и закладная также не имеет  силы. Если основной контракт передается третьему лицу, то и закладная также  передается этому лицу. Это означает, что закладная «лежит» на недвижимости, а не на должнике, т.е. любой покупатель недвижимости автоматически получает вместе с ней и обязательства  по закладной.

В государствах, использующих систему общего права, при предоставлении кредита под залог одновременно с закладной оформляется долговое обязательство по закладной и  долговая расписка, которая служит дополнительной гарантией возврата долга. Долговая расписка содержит ряд  стандартных положений, характеризующих  конкретный кредит: обязательство заемщика выплатить сумму долга, величину займа, процентную ставку, начисляемую  на величину долга, информацию об условиях платежа, право заемщика на досрочное  погашение ссуды, обязательства  сторон и санкции при невыполнении заемщиком своих обязательств. Долговая расписка предусматривает личную ответственность  заемщика: если при продаже объекта  залога полученной выручки недостаточно для удовлетворения требований кредитора, то он вправе требовать выплаты недостающей  суммы из других средств заемщика по решению суда. Несмотря на то, что  долговая расписка и закладная кажутся различными инструментами, они выполняют одну и ту же функцию, и суды рассматривают их как равноправные документы.