Виды ценных бумаг и их харатеристика

     Одна  из главных задач фондового рынка  – привлечение в экономику  страны «длинных» денег.

     В настоящее время на отечественном  рынке появился очень крупный  капитал – средства пенсионной системы, страховых обществ и инвестиционных фондов.

     По  оценкам экспертов к концу 2005 года инвестиции Пенсионного фонда  России в ценные бумаги (нарастающим итогом с учетом вложенных средств в текущем году) может составить порядка 150 млрд. руб. Значительным может быть вклад негосударственных пенсионных фондов. По мнению экспертов, страховые компании и банки в перспективе способны вкладывать в акции и доходные облигации не менее 100-150 млрд. руб. ежегодно. Таким образом, совокупный спрос со стороны институциональных инвесторов в инструменты фондового рынка оценивается на уровне 300 млрд. руб. в год.

     Следует учитывать, что пенсионные фонды  и страховые компании, как правило, проводят консервативную инвестиционную политику, изначально предусматривающую вложение средств в высоконадежные и ликвидные облигации со сроком обращения не менее 5-10 лет. В современных условиях именно эти средства могут рассматриваться как основной источник инвестиций в модернизацию производственной базы экономики и повышение ее конкурентоспособности.

     Стратегически важным инвестиционным источником для  экономики являются и деньги населения. По разным оценкам, валютные сбережения граждан достигают 30-40 млрд. долл. Развитие паевых инвестиционных фондов способно реализовать значительную часть этого инвестиционного ресурса. По мнению некоторых экспертов, уже в ближайшие 2-3 года эта группа инвесторов может создать спрос на ценные бумаги на уровне 3-5 млрд. долл. в год.

     Практика  работы существующих отечественных  инвестиционных фондов и мировой  опыт работы таких организаций показывает, что значительную часть ресурсов (от 40% до 70%) эта группа финансовых институтов вкладывает в долгосрочные высоколиквидные корпоративные инструменты – акции и облигации со сроком обращения не менее 5 лет.

     Таким образом, в среднесрочной перспективе  со стороны населения, действующего через институты коллективного  инвестирования, также возникнет  значительный спрос на корпоративные ценные бумаги. Государство должно быть готово использовать имеющийся инвестиционный потенциал. В частности, необходимо разрешить пенсионным фондам и страховым компаниям вкладывать активы не только к государственные, но и в корпоративные ценные бумаги.

     Для выполнения поставленных задач требуется  улучшить количественные и качественные параметры рынка ценных бумаг. Прежде всего необходимо существенно увеличить  емкость российского рынка ценных бумаг,

• повысив его капитализацию в 5-7 раз. Мировая практика показывает, что капитализация фондового рынка развитых стран сравнима или превышает размер ВВП страны. Если учесть ВВП, то капитализация фондового рынка России должна достигнуть 500 млрд. долл.;
• объем торговли — в 10-15 раз;
• объем привлечения инвестиций путем эмиссии ценных бумаг— в 20-30 раз.

     Рост  показателей рынка ценных бумаг  приведет к повышению его устойчивости, он будет защищен от масштабных оттоков  спекулятивного капитала, от других неблагоприятных  последствий кризисных явлений на мировом финансовом рынке.  

      3.2 Ценные бумаги в сфере ипотечного кредитования: рекомендации по эффективному использованию 

     В мировой практике существует достаточно большое количество ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости. Данный сегмент рынка ценных бумаг состоит из нескольких частей, на которых обращаются ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости и имущественных прав на недвижимость. Самым большим по объему является рынок ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости. Капитализация этого рынка в мировом масштабе огромна, и, например, только в США по разным оценкам составляет 5,5-6 трлн. долл., и его масштабы продолжают расширяться. Обращение ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости, в своей основе подразумевает механизмы рефинансирования, среди которых основным стал механизм секьюритизации активов. Мировая практика свидетельствует о том, что практически все ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости (ипотекой), существуют и обращаются на рынке в виде:

• закладных ценных бумаг;
• ипотечных облигаций;
• сертификатов участия.

     Далее необходимо рассмотреть, как все  вышесказанное может быть эффективно применено и адаптировано к российским условиям и российскому законодательству. В соответствии со статьей 143 Гражданского кодекса Российской Федерации к ценным бумагам относятся: государственная облигация, облигация, вексель, чек, депозитный и сберегательный сертификаты, банковская сберегательная книжка на предъявителя, коносамент, акция, приватизационные ценные бумаги и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг. Понятие закладной устанавливается в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Система ипотечного жилищного кредитования направлена на эффективное использование привлекаемых средств граждан, финансовых ресурсов кредитных организаций и предприятий. Необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения, увеличить объемы и сроки возврата кредита.

      В связи с этим в данной работе разработан комплекс мер, призванных решить все выявленные проблемы и способствовать ускорению развития ипотечного кредитования в РФ.

1. Размер первоначального взноса. Это немаловажный фактор, имеющий значение при выборе банка потенциальным заёмщиком. Первоначальный взнос подразумевает наличие у заёмщика накоплений, которые у большинства россиян отсутствуют. Рост стоимости жилья, высокий уровень инфляции u1080 и отсутствие защищенных от неё надёжных инструментов накопления (депозиты, ценные бумаги и т.п.,) также не способствуют росту сбережений населения. Найдено следующее решение проблемы: для создания дополнительных конкурентных преимуществ на рынке ипотечного кредитования банку необходимо учесть, что из-за требований к уровню первоначального взноса большое количество потенциальных клиентов оказывается «за бортом» ипотечных программ. В случае если при разработке и внедрении собственной ипотечной программы банк будет проводить более гибкую политику отбора потенциальных заёмщиков в части наличия у них достаточного количества средств для оплаты первоначального взноса, можно предположить увеличение клиентуры до 20-30%. С помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, что повысит доступность ипотечного кредита для некоторых слоев населения, имеющих постоянный доход, но не имеющих значительного первоначального капитала. Однако с помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, но при этом необходимо учесть, что данная схема автоматически повышает процентную ставку. Стратегическим направлением развития системы ипотечного кредитования в регионе должна стать, по нашему мнению, реализация проектов по обеспечению жильем молодых семей, поскольку именно этот слой населения испытывает наибольшие затруднения с первоначальным накоплением, но имеет хороший потенциал для оплаты процентов по кредиту.
2. Недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента. Анализ показателей доступности жилья показал, что гражданам без привлечения заёмных средств даже небольшую квартиру купить только за счёт имеющихся сбережений крайне сложно. При учёте роста рыночной стоимости жилой недвижимости и значительно отстающего от него увеличения доходов населения продолжительность накопительного периода достигает десятилетнего рубежа и имеет тенденцию к росту. Решение проблемы состоит в том, чтобы в процессе анализа платёжеспособности потенциального заёмщика кредитующему банку необходимо учитывать совокупный доход, включающий в себя и официальную часть и доходы из незадекларированных источников. Для этих целей банку необходимо разработать и внедрить как можно более гибкую систему анализа платёжеспособности потенциального заёмщика, в которой бы учитывался его (его семьи) совокупный доход в полном объёме. Помимо доходов важно учитывать и расходы заёмщика. Например, есть ли у него уже в собственности или в аренде жильё и сколько при этом он тратит на его содержание. Также можно учитывать и другие, в т.ч. и косвенные показатели — наличие положительной кредитной истории, образ жизни, общее состояние здоровья, образование, загородный дом, количество иждивенцев, расходы на автомобиль (или автомобили), расходы на отпуск, его частоту и географию, количество, марки и места покупок бытовой техники и одежды, обучение детей и т.п. При разработке программы ипотечного кредитования граждан, имеющих достаточный уровень незадекларированного дохода, в качестве дополнительной меры по привлечению потенциальных клиентов можно внедрить изменяющуюся процентную ставку, которая зависела бы от соотношения между официальным и неофициальным доходами заёмщика. Для такой категории на начальной стадии кредит выдавался бы под чуть более высокую процентную ставку, которая бы смогла нивелировать определённые риски банка на первом этапе. Впоследствии одновременно с укреплением доверия к заёмщику в процессе погашения им кредита, если заёмщик сможет документально подтвердить увеличение официальной части своего совокупного дохода, процентная ставка может быть пересмотрена в сторону ее уменьшения.
3. Доступность жилья как товара, т.е. возможность его приобрести на первичном или вторичном рынке, используя предоставленные для этих целей банком заёмные средства. Во второй главе в качестве причин возникновения данной проблемы назывались: нежелание продавца «показывать» все полученные за квартиру средства; достаточно длительный и хлопотный процесс оформления покупки с использованием ипотечного кредита; слабая финансовая мотивация риэлтеров - основных «поставщиков» жилья для заёмщиков; острый дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках. Решение проблемы найдено в обеспечении для клиента условий, при которых он с наибольшей долей вероятности мог бы использовать полученные от банка денежные средства, т.е, купить интересующее его жильё. Это возможно осуществить с помощью внедрения специальной программы, которая предусматривала бы формирование базы данных (желательно эксклюзивной) по объектам жилой недвижимости, готовым (согласно критериям банка и пожеланиям продавца) для продажи с использованием ипотечного кредита, выданного банком. Например, на первичном рынке это могут быть специальные договора или соглашения с застройщиками, в рамках которых жильё продавалось бы только клиентам банка. Для достижения необходимого эффекта (широты ассортимента) подобными соглашениями банк должен «охватить» максимальное количество строящихся объектов. На вторичном рынке определённых положительных результатов можно добиться благодаря более тесному и последовательному сотрудничеству (включая специальные партнёрские программы) с крупными агентствами недвижимости, уделив особое внимание дополнительной финансовой мотивации риэлтеров. Агентства должны превратиться для банка в надёжного «поставщика» объектов жилой недвижимости в необходимом для банка объёме и по критериям, позволяющим эффективно выдавать ипотечные кредиты. Кроме того, государству необходимо создать условия для увеличения объемов жилищного строительства путем внедрения открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощения процедур согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, развития системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установления прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства.
4. Недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования). В работе выявлено, что только государству под силу решить такую важную проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство – проблему отсутствия в экономике России долгосрочных кредитов. Поскольку жилищное строительство требует привлечения долгосрочных ресурсов, банки, стремящиеся самостоятельно привлекать такие ресурсы, сталкиваются с их отсутствием на рынке. Таким образом, сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов, что и обусловливает необходимость участия государственных капиталов в этих процессах. В качестве источников таких ресурсов необходимо использовать средства специализированных международных финансовых структур и государственные бюджетные средства – привлечение средств из этих источников (особенно средств специализированных международных финансовых структур) решает также нашу пятую проблему - высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка). Однако средств, выделяемых государством на развитие Агентства по ипотечному Жилищному кредитованию недостаточно в масштабах государства и государству необходимо уделить больше внимания финансированию АИЖК и принятию целевых программ развития жилищной политики в регионах России. Для совершенствования механизмов поддержки спроса потребуется также корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления субсидий на приобретение жилья с учетом следующих принципов: унификация принципов и исходных данных для определения размера субсидий; привязка размера субсидий к уровню дохода их получателей; возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных средств; прозрачность и обеспечение контроля над финансовым исполнением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств. Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• разработка механизма налогового стимулирования как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля, что содействовало бы перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья. Помимо этого, предлагается утвердить законопроект, разрешающий инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации, поскольку имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого, например, за 2005 г. составляла только два процента в рублях. Для решения проблемы снижения стоимости ипотечного кредита предлагается утвердить законопроект о потребительском кредитовании, в котором предлагается ввести стандартную и прозрачную процедуру получения кредита, общие условия договоров кредитования, а также обозначить обязательства банка предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту.

5. Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. В дипломной работе определено, что механизм рефинансирования должен содержать меры и процедуры, направленные на радикальное снижение рисков инвесторов и кредиторов, включающие государственные гарантии, стандартизацию ипотечного кредитования, системы страхования, поручительства и подтверждения платежеспособности заемщика. Отличительной особенностью этого механизма является условие, при котором доля кредита в стоимости жилья должна быть в несколько раз меньше собственных инвестиций заемщика, а условия кредитования должны соответствовать его доходам. Эти условия делают ипотечные бумаги надежными, но низкодоходными. Поскольку обеспечением ипотечных ценных бумаг выступают пулы закладных, необходимо законодательно ускорить регистрацию этих пулов. Кроме того, необходимо внести поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», поскольку он не соответствует требованиям рынка. Например, положение об обязательной страховке в пользу не кредитора, а заемщика. Под такие условия сегодня невозможно найти кредитов, а в законе говорится, что можно секьютиризировать только те кредиты, которые точно соответствуют его требованиям. Ликвидность низкодоходных ипотечных ценных бумаг регулируется государственными мерами экономического стимулирования участников рынка. Основным источником рефинансирования являются бюджетные ресурсы. Механизм рефинансирования в условиях переходной экономики приводится в движение механизмом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных системах. Была выявлена необходимость увеличения ликвидности ипотечных ценных бумаг. Одна из проблем ликвидности ипотечных ценных бумаг — низкая доходность, вследствие чего возникают вопросы: кто станет покупателями ценных бумаг с низкой доходностью, на основании каких мотивов инвесторов могут привлекаться ипотечные бумаги и какие меры государственной поддержки необходимо приять для увеличения ликвидности данных бумаг. Покупателями ипотечных ценных бумаг могут быть муниципалитеты, субъекты федерации и федеральные структуры. За счет эффекта мультипликации налогов система ипотечного кредитования генерирует дополнительные налоги в бюджет, и эти ресурсы рассматриваются в качестве источников ипотечного кредитования. Покупка ипотечных ценных бумаг на средства бюджета может стать одним из способов рефинансирования в системе ипотечного кредитования. Вложение бюджетных средств в ипотечные бумаги может принести доход бюджету не только за счет купонного дохода, но и за счет эффекта мультипликации налогов. Вторым направлением увеличения степени ликвидности ипотечных бумаг могут стать налоговые льготы для их покупателей. Приняв соответствующие решения, органы государственной власти и местного самоуправления могут поощрять инвестиционную активность субъектов рынка капитала. Например, базу налогообложения налогоплательщика можно было бы уменьшить на сумму, используемую на покупку ипотечных бумаг. Этот вариант повышения доходности также связан с бюджетной политикой государства, субъектов федерации и органов местного самоуправления. Третий способ повышения ликвидности ипотечных бумаг - это продажа ипотечных бумаг со скидкой от номинальной цены в момент выпуска. Эффект для инвестора аналогичен, что и в случае с использованием налогового стимулирования. Этот способ может активно влиять на ликвидность бумаг, обеспечивая при этом рефинансирование в системе ипотечного кредитования. Недостаток этого способа также очевиден: на каждом витке финансового обращения будет происходить уменьшение оборотных ресурсов организации, осуществляющей эмиссию. Однако в некоторых случаях на момент запуска системы ипотечного кредитования, до появления эффекта мультипликации налогов или до появления средств в бюджете для выкупа ипотечных бумаг, такой способ повышения ликвидности ипотечных бумаг применим.

6. Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании. Поскольку налогообложение субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования, необходимо внести изменения в порядок расчета следующих налогов для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства:
• налога на доходы физических лиц;
• налога на имущество организаций;
• земельного налога;

      Представляется, что оптимальным при рассмотрении вопросов налогообложения физических лиц при операциях с ипотекой было бы нераспространение п.1. статьи 212 НК РФ, где говорится о доходах налогоплательщика, полученных в виде материальной выгоды, на ипотечное жилищное кредитование, причем как при банковском, так и при коммерческом кредите (рассрочке). Статья 224 НК РФ предусматривает налоговую ставку при получении материальной выгоды от экономии на процентах за пользование ипотечными кредитами в размере 13% годовых. В то же время в соответствии с п.4 статьи 224 НК РФ налоговая ставка в отношении доходов от долевого участия в деятельности организации, полученных в виде дивидендов (данный пункт касается всех участников долевого строительства, стройсберкасс и жилищно-строительных кооперативов), устанавливается в размере 9% годовых, даже в случае реинвестирования полученных налогоплательщиком доходов в жилищное строительство. Оптимальным при налогообложении операций с ипотекой было бы внесение уточнения, касающегося ипотечного жилищного строительства, в части исключения из налогообложения доходов, реинвестированных в дальнейшее развитие жилищного строительства. В целях оптимизации налогообложения жилищного строительства представляется уместным в рамках налога на имущество организаций следующее:

• внести в статью 381 «Налоговые льготы» НК РФ такие категории льготных организаций, как организации, созданные исключительно с целью жилищного строительства (жилищно-накопительные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, фонды ипотечного кредитования и другие).
• исключить из налоговой базы (ст. 375 и 376 НК РФ) недвижимое имущество, находящееся в залоге (ипотеке) в качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита в тех случаях, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к новому собственнику после осуществления всех расчетов по договору.
• установить в субъектах Российской Федерации дифференцированные ставки по налогу на имущество организаций при осуществлении жилищного строительства для организаций, уполномоченных органами региональной власти и местного самоуправления на проведение бюджетной и социальной ипотеки.