Выселение граждан

Таким образом, если ребенок  по соглашению родителей остается проживать  с родителем, у которого в собственности  жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом.

Как указывалось ранее, в  ЖК РСФСР (ст.127) предусматривалось, что  право пользования помещением сохраняется  за членами семьи собственника и  в случае прекращения семейных отношений  с собственником жилого дома, квартиры.

Новый ЖК РФ предусматривает  иной порядок взаимоотношений бывших супругов. В связи с этим актуальным является вопрос, применяются ли положения  нового ЖК РФ в случае, если семейные отношения прекращены до введения его  в действие, то есть до 1 марта 2005 года.

По смыслу ст.31 ЖК РФ при  применении ее положений возможность  выселения не ставится в зависимость  от момента прекращения семейных отношений между собственником  жилого помещения и бывшим членом его семьи.

Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, то по общему правилу к ним применяется  закон, действующий в настоящее  время, т.е. применению подлежат положения  ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения, до или  после его введения в действие.

В связи с этим положения  ч.4 ст.31 ЖК РФ применяются при решении  вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения  и в том случае, если семейные отношения между ним и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ.

Судебная практика, скорее всего, будет идти по пути срока давности семейных отношений и возраста членов семьи. То есть будет обязывать собственника обеспечивать жильем члена семьи, который  несовершеннолетний, нетрудоспособный, состоял в браке более 10 - 20 лет. Но это все судебное усмотрение. ⁷⁸

В теории жилищного права  поднимается следующая проблема: становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника жилого помещения, если после расторжения брака  его родители стали проживать  раздельно, а он стал проживать с  тем из родителей, который в собственности  жилья не имеет.

В соответствии с ч.1 ст.31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие  совместно с данным собственником  в принадлежащем ему жилом  помещении его супруг, а также  дети и родители данного собственника.

Из положений указанной  нормы следует, что членом семьи  собственника является лицо, проживающее  совместно с собственником в  принадлежащем ему жилом помещении.

Ч.3 ст.65 СК РФ предусматривает, что место жительства детей при  раздельном проживании родителей устанавливается  соглашением родителей.

В том случае, если после  расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения  в собственности, и у другого  из родителей возникли алиментные обязательства  в отношении него, ребенок уже  не может считаться членом семьи  собственника. ⁷⁹

Ч.4 ст.31 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования  данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого  жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением  между собственником и бывшим членом его семьи.

При этом суд вправе обязать  собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга  и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет  алиментные обязательства, по их требованию.

Исходя из изложенного, в  том случае, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с  тем из родителей, у которого в  собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом. ⁸⁰

Как мы видим, кодексом по - новому регулируются вопросы прекращения  права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья  прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование  принадлежащим ему жилым помещением. Это относится прежде всего к  случаям расторжения брака между  супругами или признания брака  недействительным. Данная норма применяется  тогда, когда иное не установлено  соглашением между собственником  и бывшим членом его семьи (к примеру, брачным договором или другим соглашением). Если в договорном порядке  указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования  жилым помещением бывшего члена  семьи применяются правила и  процедуры, предусмотренные ст.31 ЖК РФ.

Содержащиеся в ЖК РФ нормы  существенно изменяют характер прав бывших членов семьи собственника по пользованию принадлежащим ему  жилым помещением по сравнению с  ранее действовавшим законодательством. К тому же они сформулированы недостаточно четко, что вызывает ряд вопросов. Если в отношении прав бывшего  супруга законодатель определил  свою позицию более или менее  конкретно, то этого нельзя признать в отношении прав родителей и  детей собственника. Законодатель не определил, во всех ли случаях можно  считать родителей совершеннолетнего  собственника членами его семьи, сохраняют ли родители собственника право пользования жилым помещением в силу ст.31 ЖКРФ, если собственник  стал проживать раздельно с ними, и будет ли рассматриваться в  качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок, если брак между родителями расторгнут, а бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторжения брака лишь правом пользования жилым помещением собственника, кроме того, после расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают с собственником раздельно.

Ст.31 ЖК РФ предусматривает  возможность заключения между собственником  и членами его семьи соглашения о характере и содержании права  пользования жилым помещением собственника, однако неясно, о каких по своей  правовой природе соглашениях идет речь. Между супругами может быть заключен брачный договор, значимость которого в связи с новым Жилищным кодексом возрастает. Не совсем понятно, какие соглашения могут заключаться  между собственником жилого помещения  и его дееспособными родителями, если у родителей нет иных законных оснований права пользования  жилым помещением. Наиболее уязвимы  в этой ситуации права пользования  жилым помещением несовершеннолетних детей собственника в случае расторжения  брака между родителями. Если права  пользования детей не определены брачным договором между супругами, на детей при определенных обстоятельствах  должен распространяться законный режим  права пользования жилым помещением, установленный в ч.1 ст.31. Все эти  и другие вопросы подлежат рассмотрению в суде.

Следует иметь в виду, что  при решении вопроса о прекращении  права бывшего супруга на пользование  жилым помещением необходимо руководствоваться  положениями ГК РФ и СК РФ, которые  определяют режим общей собственности  супругов. В соответствии с п.1 ст.256 ГК РФ и ст.34 СК РФ имущество, нажитое  супругами во время брака, является их общей собственностью. Поэтому  если собственником квартиры является один супруг, но при этом она была приобретена во время брака на общие средства, ко второму супругу  после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы  ЖК РФ. Имущественные споры между  бывшими супругами (об определении  долей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.

При расторжении брака  право пользования помещением бывшего  супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется, если жилое помещение  принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время  брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, поскольку такое помещение является собственностью этого супруга (п.2 ст.256 ГК РФ, ст.36 СК РФ).

В судебном порядке такой  бывший супруг может требовать признания  указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака  за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда  супруга, не являющегося собственником  помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость  жилого помещения (реконструкция, капитальный  ремонт, переоборудование и т.п.). Данное правило не применяется в случае, если договором между супругами  предусмотрено иное (п.2 ст.256 ГК РФ, ст.37 СК РФ). При установлении судом наличия  указанных выше обстоятельств и  признания помещения совместной собственностью бывших супругов вышеизложенные положения ЖК РФ, содержащиеся в  ст.31, не могут применяться. ⁸¹

Помимо этого в судах  рассматриваются дела по иску собственника жилого помещения о выселении  гражданина, который нарушает правила  пользования жилым помещением. Так, в соответствии с ч.2 ст.35 ЖК РФ в  случае, если бывшие члены семьи  собственника, проживающие в жилом  помещении на основании решения  суда в связи с отсутствием  у них других жилых помещений (ст.31 ЖК РФ), а также граждане, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа (ст.33 ЖК РФ), используют это жилое  помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данных граждан о необходимости устранить нарушения вплоть до проведения ремонта жилого помещения в разумный срок. В случае если указанные граждане после предупреждения не меняют своего поведения, собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении их из жилого помещения.

При рассмотрении этих вопросов необходимо учитывать, что Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 утверждены Правила пользования  жилыми помещениями, которые: определяют порядок пользования жилыми помещениями  государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности  жилыми помещениями в многоквартирных  домах; регулируют вопросы пользования  жилыми помещениями по договорам  социального найма жилого помещения; найма специализированного жилого помещения; пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником  жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его  семьи, а также пользования жилым  помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

В судах рассматриваются  дела по заявлению собственника о  выселении иных проживающих там  физических лиц из помещений частного жилого фонда. Так, например, дела о  выселении бывшего собственника жилого помещения из отчужденного им помещения. Бывший собственник жилого помещения по таким делам подлежит выселению при переходе права  собственности на жилой дом или  квартиру к другому лицу (по договору купли - продажи, дарения, мены и иных сделок) без предоставления другого  жилого помещения в силу заявленных требований, а также в результате принятия судом решения о продаже  с публичных торгов жилого помещения  органом местного самоуправления в случае бесхозяйственного содержания жилого помещения (ст.293 ГК РФ).

При этом в отличие от прежней  редакции п.2 ст.292 ГК РФ ныне действующая  редакция (от 30 декабря 2004 г. N 213 - ФЗ) предусматривает, что переход права собственности  на жилой дом или квартиру к  другому лицу является основанием для  прекращения права пользования  жилым помещением членами семьи  прежнего собственника, если иное не установлено  законом.

Имеет свои особенности и  рассмотрение дел о вселении бывшего  собственника с проживающими совместно  с ним и находящимися под опекой или попечительством членами  семьи собственника данного жилого помещения либо оставшимися без  родительского попечения несовершеннолетними  членами семьи собственника. Согласно п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся  под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся без  родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем  известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права  или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с  согласия органа опеки и попечительства. Несмотря на такую формулировку статьи, полагаем, что это не освобождает  органы опеки и попечительства от обязанности выявлять лиц, нуждающихся  в опеке и попечительстве. Полагаем, что при защите прав граждан целесообразно  обращать внимание суда на необходимость  вынесения в адрес органов  опеки и попечительства частного определения, если выяснится, что органы опеки и попечительства не владели  информацией о проживании в жилом  помещении, являвшемся объектом спорной  сделки, несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения  и являющихся членами семьи собственника жилого помещения.

Представляя законные интересы по делу о вселении бывшего собственника жилого помещения, следует обращать внимание на выполнение существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Таким существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК РФ). При этом договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации⁸².

Основания возникновения  права пользования членами семьи  жилым помещением собственника определены, как мы уже говорили, в ст.31 ЖК РФ, которая применима к рассматриваемым  отношениям в силу содержащейся в  п.1 ст.292 ГК РФ отсылки: " Члены семьи  собственника, проживающие в принадлежащем  ему жилом помещении, имеют право  пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".

Характерной особенностью данной статьи является то, что она регулирует указанные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживают  в одном и том же жилом помещении. Отметим, что ст.292 ГК РФ даже не подразумевает  такого ограничения, допуская возникновение  у члена семьи права в отношении  такого жилого помещения собственника, в котором сам собственник  не проживает (например, взрослый сын  приобретает на свое имя квартиру, в которую заселяет своих престарелых  родителей, создавая для них тем  самым право пользования жилым  помещением).