Основные проблемы правового регулирования в сфере кадастра недвижимости на примере города Москвы

- Федеральный закон от 24.07.2009 N 209-ФЗ
(ред. от 06.12.2011) "Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Глава 3. Предоставление земельных участков и лесных участков из земель, находящихся в государственной собственности, для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства. Ограничения прав на землю в границах охотничьих угодий);

- Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ
(ред. от 06.12.2011, с изм. от 07.12.2011) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Статья 28. Отчуждение земельных участков);

- Федеральный закон от 29.12.2006 N 244-ФЗ
(ред. от 18.07.2011, с изм. от 21.11.2011) "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012)
(Статья 12. Использование земельных участков игорных зон);

- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ
(ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 07.03.2012);

- Федеральный закон от 26.12.1995 N 209-ФЗ (ред. от 28.02.2012)
"О геодезии и картографии";

А также на ряде других нормативно-правовых актах имеющих менее специализированный характер и содержащих в себе отдельные статьи посвященные регулированию земельных правоотношений.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется также Указами Президента РФ, Постановлениями Правительства, правовыми актами представительного и исполнительного органа власти субъекта Российской Федерации.

Например: Указ Президента РФ от 09.01.2011 N 26 "Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками";

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 24.07.2007 года № 221 "О государственном кадастре недвижимости" в течение 2008 года велась работа по совершенствованию нормативно-правового регулирования в сфере земельных и смежных с ними отношений, уточнялись положения федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов.

В мае 2008 года был принят Федеральный закон № 66 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Он был направлен на приведение отдельных законодательных актов Российской Федерации в соответствие с вступившим с 1 марта 2008 года в силу Федеральным законом от 24.07.2007 № 221 "О государственном кадастре недвижимости". Вносимые указанным Федеральным законом изменения носят технический характер и касаются унификации используемой терминологии.

В феврале 2008 года принято постановление Правительства Российской Федерации № 98 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам возмещения потерь сельскохозяйственного производства".

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Правительством Российской Федерации были утверждены Правила, определяющие порядок возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

ЗК РФ является основным законом, регулирующим деятельность в сфере земельных отношений. Состоит из 18 глав, 103 статей и имеет следующую структуру:

Глава 1 "Общие положения" содержит 11 статей и посвящена общим вопросам регулирования земельных отношений в России, таким, как основные принципы, предмет регулирования земельного законодательства, состав земель Российской Федерации по целевому назначению, полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области регулирования земельных отношений.

Предметом регулирования земельного законодательства являются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Утверждено деление земель по целевому назначению на 7 категорий.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ в Земельный кодекс была введена новая глава I.1 «Земельные участки». Она определяет понятие земельного участка, образование земельного участка, раздел, выдел и объединение земельных участков, перераспределение земельных участков, возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки, а также требования к образуемым и изменяемым земельным участкам.

В главе II "Охрана земель" (ст.11 - 14 ЗК РФ) прописаны цели, содержащие и порядок охраны земель, и подчеркивается приоритет охраны окружающей среды в регулировании земельных отношений.

Глава III "Собственность на землю" (ст.15 - 19 ЗК РФ) описываются виды собственности на землю: собственность на землю граждан и юридических лиц, собственность Российской Федерации (федеральная собственность), собственность субъектов Российской Федерации, муниципальную собственность.

Глава IV (ст.20 - 24 ЗК РФ) посвящена рассмотрению возможности владения землей юридическими и физическими лицами на условиях не собственности. прописаны права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда земельных участков, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование. Здесь сохранено право работников организаций отдельных отраслей экономики на получение служебных наделов в безвозмездное срочное пользование.

Глава V "Возникновение прав на землю" (ст.25 - 39 ЗК РФ) определяет, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, другими федеральными законами и подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

Глава VI (ст.40 - 43 ЗК РФ) перечисляет основные права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Глава VII "Прекращение и ограничение прав на землю" (ст.44 – 56.1 ЗК РФ) содержит основные положения обоснований и порядка прекращения и ограничения прав на землю. Права на землю могут быть прекращены при добровольном отказе о права, а также принудительно по решению суда.

Земельный участок может быть изъят, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд, в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещения объектов государственного или муниципального значения и по иным обстоятельствам, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Права на использование земельного участка могут быть ограничены путем установления особых условий (сервитутов) использования земельных участков, здесь также описывается режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах, а также установление особых условий охраны окружающей среды, иных ограничений в случаях, установленных законом.

Главы VIII (ст.57 - 58 ЗК РФ) и IX (ст.59 - 64 ЗК РФ) посвящены вопросам возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, а также рассматриваются вопросы по защите и восстановлению прав собственности на земельные участки, различные варианты нарушения прав с обязательным возмещением понесенных убытков от ограничения прав собственности.

Главы X (ст.65 - 66 ЗК РФ), XI (ст.67 – 70.1 ЗК РФ) и XII (ст.71 - 73 ЗК РФ) определяют основы, принципы и порядок государственного управления земельными ресурсами, в том числе:

-          платность землепользования - земельный налог, арендная плата;

-          оценка земли (рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка);

-          государственный мониторинг земель, землеустройство и государственный земельный кадастр;

-          земельный контроль - государственный, муниципальный и производственный.

Глава XIII (ст.74 - 76 ЗК РФ) излагает меры различной ответственности (административной, уголовной и дисциплинарной) за земельные правонарушения.

Главы XIV-XVIII (ст.77 - 103 ЗК РФ) дают подробное описание характеристике земель по их категориям в порядке, принятом в главе I ЗК РФ.:

Глава XIV. Земли сельскохозяйственного назначения

Глава XV. Земли населенных пунктов

Глава XVI. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Глава XVII. Земли особо охраняемых территорий и объектов

Глава XVIII. Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

1.3 Нормативная правовая база государственного кадастра недвижимости

Как уже упоминалось, нормативная правовая база единого государственного кадастра недвижимости начала складываться с принятием Федерального закона «О государственном земельном кадастре» в 2000 г., Земельного кодекса и Федерального закона «О землеустройстве» в 2001 г., Градостроительного кодекса в 2004 году.

Для практической реализации создания единой системы ГКН еще в 2001 году была принята Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения ГЗК и государственного учета объектов недвижимости». Работы велись по двум основным направлениям:

1.                 Информационное обеспечение управления недвижимостью, реформирование и регулирование земельно-имущественных отношений;

2.                 Создание системы кадастра недвижимости.

Целью программы являлось создание условий для планомерной и последовательной реализации государственной политики по обеспечению эффективного использования земли и иной недвижимости, активному вовлечению их в оборот и стимулированию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан путем создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости.

Постановлением Правительства РФ от 13 сентября 2005 г. N 560 была утверждена подпрограмму "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2012 годы)".

Цели подпрограммы:                          

- создание условий обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество;

- создание полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости; совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления; создание единой системы государственного кадастрового учета, обеспечивающей индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости;

- информационное наполнение государственного кадастра недвижимости; развитие института налоговой оценки объектов недвижимости, проведение кадастровой оценки объектов недвижимости; 

- сокращение временных издержек при государственном кадастровом учете объектов недвижимости и предоставлении сведений из государственного кадастра недвижимости;

- создание механизма доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости и развитие сервисных услуг на основе Интернет - и Интранет-технологий

В июле 2007 года был принят Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», который должен стать правовой основой для современного кадастра недвижимости. В свою очередь Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ (ред. от 21.12.2009) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" признан утратившим силу ФЗ «О государственном земельном кадастре».
         В законе  «О государственном кадастре недвижимости» можно выделить 2 основные части:

1.                 Порядок проведения государственного кадастрового учета. Состав сведений и документов ГКН;

2.                 Формирование объектов кадастрового учета.

С введением в действие в силу Федерального закона от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Законе « О государственном кадастре недвижимости появилась статья 25.1, регулирующая особенности кадастрового учета таких участков.

К настоящему моменту были разработаны порядки и регламенты, фиксирующие правила публикации нормативных документов, а именно:

                   Приказ Росреестра от 23.12.2009 N 420 "Об утверждении Порядка опубликования и вступления в силу актов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, признанных Министерством юстиции Российской Федерации не нуждающимися в государственной регистрации" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 02.02.2010 N 16200)

                   Приказ Росреестра от 15.04.2010 N П/138 "Об утверждении Порядка проведения антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 31.05.2010 N 17413)