Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

Нежилые помещения, это, прежде всего, здания и  сооружения.

Понятия «здание», «сооружение», «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах  трактуются по-разному [43, с. 224]. Так, по мнению В.Н. Литовкина, «они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной  привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них  представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники  истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость  которых оказывает самостоятельное  влияние и местонахождение земли  под зданием и сооружением». При  этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются  на две большие взаимоисключающие  противоположные группы: жилые и  нежилые с двумя разными правовыми  режимами использования.

Понятие «сооружение» обычно определяют путем  перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и  другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Т.К. Богачева, относительно различий между понятиями  «здание» и «сооружение) – пишет  следующее: «Ответ на вопрос, в чем  различие между зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать  вывод, что здания предназначаются  для постоянного нахождения в  них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто  техническим целям, люди в них  находятся временно».

Думается, попытки дать юридические дефиниции  понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные  понятия не относятся к числу  правовых категорий. Еще более сомнительны  попытки выделить различия между  этими понятиями. Если обратиться к  толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие  «сооружение» является родовым по отношению  к понятию «здание». Под зданием  в русском языке понимается архитектурное  сооружение, постройка, дом, а под  сооружением – всякая значительная постройка (различного вида, назначения). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

С юридической  точки зрения существующие (в обыденном  смысле) различия между понятиями  «здание» и «сооружение» не имеют  никакого правового значения. Гораздо  важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к  объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества.

В этом смысле под зданием (сооружением) следует  понимать любой искусственно возведенный  на земельном участке или под  ним (под землей) самостоятельный  объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком  подходе подчеркиваются все необходимые  для соответствующей юридической  квалификации характерные черты  таких объектов недвижимости, как  здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях  и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как  объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны»  к определенному земельному участку.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным  участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение  указанного объекта недвижимости без  несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак  позволяет отграничить здания и  сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к  объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который  является самостоятельным (отдельно стоящим).

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся  лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых  закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому  назначению.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение нежилого помещения, является договор купли-продажи нежилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность  покупателя нежилое помещение, а  покупатель обязуется принять и  уплатить за него определенную денежную сумму.

Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане.

Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена - существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения [48, с. 68]. Рассмотрим пример из судебной практики. Общественная организация «Тувинское республиканское общество охотников и рыболовов» обратилась в Арбитражный суд Республики Тыва с иском к индивидуальному предпринимателю Адаеву Виктору Николаевичу о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения от 05.07.2002 общей площадью 28,2 квадратного метра, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Оюна Курседи, 110, и об истребовании спорного имущества из незаконного пользования ответчика.

05.07.2002 между обществом охотников  и рыболовов (продавец) и предпринимателем  Адаевым В.Н. (покупатель) подписан  договор купли-продажи нежилого  помещения, по условиям которого  продавец передал покупателю  за 60000 рублей часть пристройки  административного корпуса, представляющего  часть 1-этажного административного  здания, оборудованного под магазин,  общей полезной площадью 28,2 квадратного  метра, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Оюна Курседи, 110. По  передаточному акту от 05.07.2002 продавец  передал покупателю объект недвижимости, являющийся предметом названного  договора [22].

Полагая, что договор от 05.07.2002 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, общество охотников и рыболовов  обратилось в Арбитражный суд  Республики Тыва с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд, вновь рассматривающий  дело, признал договор купли-продажи  нежилого помещения от 05.07.2002 заключенным, учитывая, что между сторонами  было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор купли-продажи нежилых  помещений должен быть заключен в  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы  влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи нежилых  помещений считается заключенным  с момента подписания сторонами  единого документа, в котором  сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности  на нежилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной  регистрации. Право собственности  покупателя возникает в результате заключенного договора купли-продажи  нежилых помещений и акта государственной  регистрации перехода права собственности  или договора о нежилых помещений (п. 1 ст. 551 ГК РФ) [23].

Следует отметить, что в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами договора купли продажи нежилого помещения выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки - реализация муниципального либо государственного имущества.

Если договор купли продажи нежилого помещения осуществляет коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью. Некоммерческие организации, а также государственные и муниципальные предприятия для заключения договора купли продажи нежилого помещения должны иметь возможность совершения таких сделок, отраженную в учредительных документах. Физическое лицо для участия в договоре купли продажи нежилого помещения должно быть полностью дееспособно [48, с.69].

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит  в передаче нежилого помещения продавцом  и принятии ее покупателем по передаточному  акту или иному документу о  передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная  императивная норма устанавливает  юридически обязательную процедуру  передачи нежилого помещения Уклонение  одной из сторон от подписания документа  о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности  передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного  акта или иного документа о  передаче наряду с фактической передачей  нежилого помещения является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему нежилого помещения. Вместе с тем в случаях, предусмотренных  законом или договором, это обязательство  по передаче нежилого помещения будет  считаться исполненным при наступлении  дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Например, стороны  могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться  исполненным, только когда он: подпишет передаточный акт; фактически передаст недвижимое имущество; оплатит расходы  по государственной регистрации  перехода права собственности к  покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом  отношении зданий (сооружений) стороны  могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства  по передаче является проведение продавцом  за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных  мероприятий на предмет определения  качественного состояния объекта  недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих  данный объект.

Наряду с обязанностью принять  купленное нежилое помещение  главной обязанностью покупателя по договору продажи нежилого помещения  является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной  недвижимости в рассрочку и в  кредит, а также предварительная  оплата.

При продаже нежилого помещения  в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем  обязательств по ее оплате.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную  ответственность, что и стороны  договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями. Во-первых, принятие покупателем нежилого помещения, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда  такое несоответствие оговорено  в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю нежилого помещения с существенным нарушением условий договора о качестве нежилого помещения покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

Договор продажи нежилого помещения  может быть расторгнут как до момента  государственной регистрации перехода права собственности, так и после  такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в  полном объеме. Государственная регистрация  перехода права собственности не является препятствием для расторжения  исполненного договора продажи нежилого помещения в тех случаях, когда  законом или договором предусмотрена  возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами  по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи  с неоплатой покупателем имущества

Для расторжения договора купли-продажи  нежилого помещения недостаточно факта  отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который  должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права  собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд  может вынести такое решение  только в случае, когда в договоре продажи нежилого помещения стороны  оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения  договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Таким образом, основными обязанностями  покупателя являются: оплата и принятие нежилого помещения. Основной обязанностью продавца является передача нежилого помещения покупателю. Основным правом продавца является требование оплаты нежилого помещения покупателем.

Следовательно, можно выявить специфику  купли-продажи нежилых помещений. Во-первых, договор купли продажи нежилого помещения позволяет гражданам (физическими лицами) и юридическими лицами использовать нежилые помещения в качестве административных, торговых, складских, производственных помещений.

Во-вторых, существенными условиями  договора купли-продажи нежилого помещения  являются предмет и цена. Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади (цена рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения).

В-третьих, в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица.

В-четвертых, договор купли продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Необходимо отметить, что договор купли-продажи нежилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации.