Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

Основным нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации  прав на недвижимость, является закон  РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Среди актов органов исполнительной власти следует отметить: Постановление  Правительства Российской Федерации  от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении  Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (далее Постановление  Правительства РФ № 219).

В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена  задача по разработке методических материалов по вопросам осуществления государственной  регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России, среди  которых необходимо выделить Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об  утверждении Инструкции о порядке  государственной регистрации договоров  купли-продажи и перехода права  собственности на жилые помещения» (далее Приказ Минюста РФ № 233).

Наряду  с вышеназванными законами и подзаконными актами, в качестве источников правового  регулирования необходимо выделить и материалы судебно-арбитражной  практики в Российской Федерации. В  Российской Федерации нижестоящие  суды зачастую пользуются обзорами судебной практики для разбирательств дел. Так, например, следует выделить информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства", информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости в жилищной сфере характеризуется  многообразием нормативных актов.

1.2 Недвижимость как особый  объект правового регулирования  (проблемы и пути решения в  понимании недвижимости)

Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются следующие  признаки:

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет  материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности  и могущий быть в обладании  человека. Иные виды имущества, включая  имущественные права, недвижимыми  быть не могут, ни по своей природе, ни в силу указания закона [41, c. 34].

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что  прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта  недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Здесь же (в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный  перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная  с землей, т.е. объект, перемещение  которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества  включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений  о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. В соответствии с данным перечнем появляется наглядная возможность понимания в разграничении движимого и недвижимого имущества.

На юридическом  уровне недвижимость - совокупность публичных  и частных прав на нее, устанавливаемых  государством с учетом российских правовых традиций и международных норм.

Далее, выделим правовые проблемы режима недвижимости. Основные начала гражданско-правового  регулирования недвижимого имущества  как самостоятельного объекта гражданских  прав закреплены в части первой ГК РФ. После введения в действие части  первой ГК РФ в Российской Федерации  было принято много нормативных  правовых актов, направленных на регламентацию  правоотношений, связанных с недвижимостью. Однако имеется немало пробелов и  прямых противоречий этих актов нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные  юридические конструкции. Принимая это во внимание, совершенствование  правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции  развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы всеми участниками  законотворческого процесса и правоприменения.

В 2003 г. по инициативе Исследовательского центра частного права и при поддержке  Совета при Президенте РФ по кодификации  и совершенствованию гражданского законодательства такая концепция  была разработана известными учеными, а также авторитетными специалистами  из Высшего Арбитражного Суда РФ и  Верховного Суда РФ, регистрирующих и  нотариальных органов [43].

В рамках Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (Концепция) на основе сложившейся правоприменительной  практики были предложены комплексные  решения, направленные на устранение противоречий в различных актах о недвижимости и совершенствование правового  регулирования оборота недвижимого  имущества, охватывающие необходимые  изменения и дополнения как ГК РФ, так и других законов [42, c. 18].

В основе формально-юридического определения  недвижимости лежит ее экономическое  понимание. Генезис такого понимания - в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно, и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного признака связь с землей.

Наиболее  общее определение «недвижимости» содержится в ст. 130 ГК РФ. Само по себе это определение развернутое  и объемное. Более того, в силу присущих недвижимости естественных свойств  содержащееся в ст. 130 ГК РФ определение  является достаточно универсальным.

Большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателем понятия недвижимости, и их рассуждения сводятся лишь к  комментированию указанного определения. Таким образом, в основном, современные  цивилистические дискуссии ведутся  в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ. При этом большинство современных  цивилистов единодушны в части выбора критериев, необходимых для деления  вещей на движимые и недвижимые.

Это единодушие нашло свое отражение и в разработанной  Концепции, отметившей, что сложившаяся  правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, "... что прочно связано с землей, т.е. объектов, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...", следует  понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять  объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей понимается как условие его использования  по назначению и является главным  критерием для выделения недвижимого  имущества [42, c. 18].

Учитывая  изложенное, авторы Концепции посчитали, что содержащееся в ст. 130 ГК РФ определение  недвижимой вещи не нуждается в пересмотре. Хотя перечень объектов, содержащийся в ст. 130 ГК РФ впоследствии, был изменен  это не говорит о не достаточности  критериев деления имущества  на движимое и недвижимое. Подробнее  об это будет рассмотрено далее.

При этом некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости все-таки не вполне совершенно и нуждается  в изменении.

Это заслуживает  внимания ввиду противоречий и неточностей  в самой формулировке дефиниции.

В первую очередь, обращает внимание используемая в ст. 130 ГК РФ терминология: 1) «недвижимые  вещи», 2) «недвижимое имущество», 3) «недвижимость».

С одной  стороны, порядок употребления этих терминов свидетельствует о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. являются синонимами. С  другой стороны, в теории гражданского права они несут различную  смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять

Использование в определении категории «недвижимая  вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права  собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной  правовой системе, не могут выступать  имущественные права - права требования, права пользования и т.п. [50, c. 334]

И. Гумаров  полагает, что закон, помимо вещей, как  предметов материального мира параллельно  допускает существование нематериальных вещей.

С такой  позицией согласиться трудно, поскольку  в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, т.е. стать «вещью». Да это  и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие  «имущество», под которым обычно понимают совокупность вещей, а также  прав на них.

В связи  с этим становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории  «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ предприятие обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об «имуществе» дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.

Употребление  в статье третьего термина – «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и  «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком.

Употребление  термина «недвижимость» скорее вызвано  законодательной техникой для удобства употребления в законодательстве.

Таким образом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимости», усложняющее определение и акцентировать  внимание на категории «недвижимая  вещь» и «недвижимое имущество».

В юридической  литературе высказывается мнение, в  соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК - это понятие  юридическое, а не фактическое. В  качестве обоснования этой позиции  указывается, что недвижимостью  может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено  право собственности и иные права. А для возникновения таких  прав необходима соответствующая государственная  регистрация». Однако государственная  регистрация лишь закрепляет право  на уже существующий объект, который  как до так и после государственной  регистрации не изменил своих  признаков недвижимости.

Теперь  обратимся к проблемам, связанным  с определением объектов, относимых  к недвижимым вещам.

Если  большинство цивилистов более или  менее единодушны в положительной  оценке законодательно закрепленного  определения понятия «недвижимая  вещь», то определение относимых  к недвижимости объектов порождает  справедливую критику положений  ст. 130 ГК РФ.

ГК РФ различает два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, фактически движимые, однако в силу их значимости для гражданского оборота  отнесенные законом к недвижимости, т.е. приравненные к недвижимым вещам  с точки зрения правового регулирования.

Что касается вещей, отнесенных к недвижимости в  силу закона, то, поскольку подобная правовая конструкция исторически  характерна для отечественного законодательства, ни она сама, ни перечень объектов практически  не вызывают критических замечаний  у большинства современных ученых [42, c. 18].

В свою очередь, вещи, недвижимые по их природе, подразделены ГК РФ на две категории: а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками, и б) объекты, прочно связанные  с землей, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом каждая из них  содержит перечень входящих в эти  категории объектов.

Следует отметить, что при разработке первой введенной в действие редакции ст. 130 ГК РФ деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные две категории  не было проведено законодателем  с достаточной последовательностью.

Среди перечня  объектов недвижимого имущества, первоначально  содержащегося в ст. 130 ГК РФ, наибольшее сомнение вызывали такие объекты, как  леса и многолетние насаждения, а  также обособленные водные объекты. Так, не было понятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки  зрения возможности (или невозможности) перемещения они находятся в  одинаковом положении. Кроме того, из доктрины и действующего на момент разработки положений ст. 130 ГК РФ специального законодательства было ясно, что недвижимыми  вещами являются не сами леса, многолетние  насаждения и воды, а те земельные  участки, на которых они расположены. При этом перечисление в ст. 130 ГК РФ лесов, многолетних насаждений и  обособленных водных объектов в качестве самостоятельных объектов недвижимого  имущества вызывало в правоприменительной  практике серьезные вопросы, что  еще больше усугублялось распространением на указанные объекты предусмотренного Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядка государственной  регистрации.

Таким образом, практика применения ГК РФ и иных актов  о недвижимости показала, что не все перечисленные в ст. 130 ГК РФ объекты отвечают как критериям  недвижимости, так и интересам  гражданского оборота.