Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

Следует отметить, что в течение последних  лет круг объектов, относимых ст. 130 ГК РФ к недвижимости, неоднократно изменялся. Однако они проводились  не комплексно, а от случая к случаю (чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов, например, Водного и Лесного кодексов РФ).

Учитывая, что правовое значение выделения  недвижимости из общей совокупности вещей связывается с установлением  для нее особого правового  режима и что само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой  вещи, сколько о правилах, созданных  для ее гражданского оборота в  силу особой важности объекта для  общества и государства.

Таким образом, в ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дается примерный  перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам.

Анализ  ГК РФ позволяет отнести к недвижимости следующие объекты: земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним»); участки недр (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним»); здания (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним»); сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним»); жилые и нежилые помещения (ст. 1 закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним»); объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ); предприятия  как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ).

Характеристика выше указанных  объектов будет дана далее при  рассмотрении вопросов купли-продажи  жилой и нежилой недвижимости.

Таким образом, к недвижимым вещам  относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

ГЛАВА 2 Общие положения  договора купли-продажи недвижимости

2.1 Понятие и порядок  заключения договора купли-продажи  недвижимости

Под договором  продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется  передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором  недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить  за это недвижимое имущество согласованную  сторонами плату.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Как видно  из определения договора права и  обязанности возникают у обеих  сторон, причем права и обязанности  сторон корреспондируют друг другу, что является характерной чертой двустороннего договора.

Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным  признаком купли-продажи в целом, наряду с целью – передача имущества  в собственность.

Консенсуальным договор является в силу того, что считается заключенным  с момента достижения сторонами  соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием  характеризуется продажа жилого помещения, в этом случае договор  считается заключенным с момента  государственной регистрации.

Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма [33, c. 15].

Необходимо  отметить, что положения ГК РФ о  письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные  отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует  от сторон совершения сделки путем  составления документа, выражающего  его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным  образом уполномоченными ими  лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ [43, c. 441].

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает  заключение договора не только путем  составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) [33, c. 21].

К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества (ст. 554 ГК). В  частности, при продаже земельного участка следует указывать его  местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и  нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в  том числе жилую, этажность и  другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о  недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами  в письменной форме условия о  цене недвижимости договор о ее продаже  считается незаключенным.

Цена  договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой  недвижимости определяется соглашением  сторон. При необходимости стороны  могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям – оценщикам в соответствии Федеральный  закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» [33, c. 23].

ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения  цены на недвижимость. Во-первых, при  продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

При несогласовании сторонами условий о цене договор  о продаже недвижимости считается  незаключенным. При этом правило  о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное  п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Существенным  условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым  помещением.

2.2 Права и обязанности  сторон договора купли-продажи  недвижимости

Содержание  договора продажи недвижимого имущества  составляют права и обязанности  сторон данного договора.

Основная  обязанность продавца по договору продажи  недвижимости - передача недвижимого  имущества покупателю. Эта обязанность  является общей для всех договоров  продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает  право собственности. Однако у приобретателя  недвижимости по договору продажи право  собственности возникает с момента  регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать  с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве  по отчуждению следует различать  передачу права собственности и  фактическую передачу недвижимого  имущества по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно  рассматривать как обязанность  перенести на покупателя право собственности  на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», согласно которой  основанием государственной регистрации  являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный  подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу  опирается на институт традиции, который  считает, что основанием перехода права  является передача владения, вручение вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким  образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого  имущества, осуществляемая в целях  исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для  государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке  государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме  того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться  и в том, что в случае конкурирующих  требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных  договорах, заключенных с одним  продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.

Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании  договора, должна иметь правообразующее  значение - она должна являться основанием для государственной регистрации  прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной  регистрации.

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному  и негаторному искам). Вместе с  тем, с моментом передачи недвижимого  имущества связано и бремя  содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента  перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

В том  случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ  продавца от исполнения обязанности  по передаче имущества либо покупателя - принять имущество.

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами  до того момента, пока будет зарегистрирован  переход права собственности  к покупателю, правовые отношения  между третьими лицами и сторонами  по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого  имущества до момента государственной  регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все  риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат  все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

Передаточный  акт нельзя рассматривать как  дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это  не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Интересен вопрос о последствиях совершенной  продажи для продавца до момента  утраты им права собственности на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между  моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в  течение которого вещь остается в  полном праве собственности у  продавца.

Приведем  такой пример. Собственница приватизированной  квартиры продала свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она  распорядилась ею иначе и вернула  квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом, покупатель предъявил  иск о признании действительным договора продажи квартиры в связи  с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст.165 ГК РФ) (т.к договоренность о  нотариальной форме сделки между  сторонами была) , а также о  признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст.170 ГК РФ). Суд  иск удовлетворил и признал право  на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный  в деле, формулируется следующим  образом: имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению еще принадлежащей  ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи [24].

Ситуация  носит классический характер, поэтому  следует привести и ее классическое решение в изложении дореволюционного российского цивилиста Г.Ф. Шершеневича: «…Продавец сохраняет право на проданную  вещь до передачи и потому может  снова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права, предоставляя ему только право требовать вознаграждения…» [53, c. 98]. В.М. Хвостов сформулировал то же правило по-иному: «…Договоры, по которым стороны обязываются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках…».