Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

И.А. Дроздов  отмечает, что выделение ЖК РФ трех признаков жилого помещения, а именно:

1) его  недвижимый характер,

2) изолированность,

3) пригодность  для постоянного проживания граждан,  является явно неудачным. По  его мнению, более удачным было  бы использование такого признака, как замкнутость, именно замкнутость,  по его мнению, является ключевым  понятием при определении термина  "помещение", поскольку вряд  ли можно отнести к числу  помещений объект, не имеющий  крыши, стен или пола. Ну и  безусловно необходим еще один  признак, характеризующий жилое  помещение, а именно то, что  оно должно иметь вход. При  этом термин "вход" следует  понимать в данном случае в  наиболее широком значении. В  качестве входа может выступать  не только дверной, но и оконный  или иной проем, обеспечивающий  доступ к внутреннему пространству. Безусловно, трудно оспаривать то  обстоятельство, что в жилом помещении,  в котором отсутствует потолок,  проживать невозможно ни постоянно,  ни временно. Но в этом случае  данный объект не может быть  признан пригодным для проживания.

Представляется, что важным признаком любого жилого помещения является то, что в отношении  данных объектов законодателем установлен специальный правовой режим. Следует  отметить, что в широком смысле этого слова правовой режим представляет собой многоэлементную систему, рассмотрение правового режима жилых помещений в целом не является целью настоящего исследования. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет, и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав.

К правовому  режиму объектов жилищных прав следует  отнести также правила, устанавливающие  оценку того или иного жилого помещения  в качестве пригодного для проживания. В связи с этим необходимо назвать  Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении

Положения о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным  для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу  или реконструкции". Указанное  Положение относительно пригодности  жилого помещения для постоянного  проживания в нем граждан закрепляет не только частный интерес пользователя жилья, но и публичный интерес.

Элементы  системы объектов жилищных прав, а  именно: жилой дом, квартира, комната, являются связанными между собой, причем связь эта носит постоянный характер. Состав элементов системы жилищных прав обусловлен тем, что все они  имеют общее функциональное назначение, т.е. предназначены для постоянного  проживания в них граждан. Тем  не менее каждый элемент, включаемый в систему, в данном случае в систему  объектов жилищных прав, наряду с тем, что имеет общие, свойственные для  всех объектов признаки, также обладает определенной самостоятельностью.

Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее.

Любое жилое  помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие  отличительные признаки:

1. Жилое  помещение - это предмет материального  мира, который предназначен для  удовлетворения определенных потребностей  человека, а именно для удовлетворения  объективно существующей потребности  в жилище, и может находиться  в обладании человека.

2. Жилое  помещение является прочно связанным  с землей, таким образом, его  перемещение без несоразмерного  нанесения вреда его потребительским  качествам, его назначению невозможно.

3. Жилое  помещение является индивидуально-определенной  вещью, жилое помещение как  фактически, так и юридически  закреплено на конкретном, индивидуально-определенном  месте, ему присвоен номер,  обозначенный в специальных учетных  документах.

4. Для  жилых помещений законодателем  установлен специальный правовой  режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения  в сфере гражданско-правового  регулирования, а также возможность  участвовать в гражданском обороте.

Обзор судебной практики, связанной с куплей-продажей жилых помещений, начнем с вопроса  обязательной регистрации сторонами  договора купли-продажи. Это важная обязанность, и пренебрегать ею не стоит. Причина одна: реальная возможность  признания сделки незаключенной.

Подобная  ситуация сложилась на практике и  у двух унитарных предприятий, муниципального и государственного. Первое обратилось в суд с заявлением о признании  права собственности на двухкомнатную  квартиру в г. Кирове, а затем, изменив  предмет иска, стало настаивать уже  на признании права хозяйственного ведения в отношении указанной  недвижимости. Это требование, по мнению истца, было вполне закономерным, а  главное - законным, учитывая заключенный  между сторонами договор купли-продажи  и отказ зарегистрировать за истцом-покупателем  право хозяйственного ведения Кировской  областной регистрационной палатой. Последняя, а также Министерство государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований.

Изучив  материалы дела, суд первой инстанции  иск удовлетворил, ссылаясь на норму  ст. 295 ГК РФ (п. 2), из смысла которой следует, что продажа недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении, возможна только при наличии согласия собственника на совершение подобного  действия. Ответчик, заключая сделку, такое  согласие у Министерства государственного имущества и реформирования предприятий  Республики Коми предварительно получил. Учитывая соблюдение закона в данном вопросе, суд признал договор  действительным, а требования истца - обоснованными.

Однако  апелляционная, а затем и кассационная инстанция обратили внимание на один момент, который первоначально в  судебном заседании не обсуждался. Это отсутствие государственной  регистрации самого договора купли-продажи. А она обязательна в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ. Последовал вполне логичный вывод, что соглашение и заключено-то не было (п. 3 ст. 433 ГК РФ), следовательно, никаких взаимных прав и обязанностей у сторон не возникало, в том числе  и права истца на хозяйственное  ведение квартирой. Признать то, чего и не было, существующая судебная система  не позволяет, поэтому в удовлетворении заявленных требований было отказано, несмотря на несостоятельные доводы о невозможности рассмотрения этого  вопроса, т.к. он не входил в предмет  спора (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2001 года. Дело N А28-2942/01-121/19).

Не менее  интересна ситуация, когда сторона  в сделке по тем или иным причинам, которые, в принципе, не так важны, регистрировать договор не хочет. В  качестве примера Высший Арбитражный  Суд в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам  купли-продажи недвижимости (N 21 от 13 ноября 1997 г.), приводит случай, когда  Облпотребсоюз был вынужден искать судебной защиты, т.к. его контрагент по сделке, столичное ОАО, уклонялось от государственной регистрации  договора.

Первая  инстанция в удовлетворении иска отказала на том основании, что заявителю  в первую очередь нужно было идти не в суд, а в регистрирующий орган  с соответствующим требованием. Но апелляционная жалоба представила  эти доводы неубедительными, что  после всесторонней проверки и отразилось в принятом Постановлении.

Суд отметил  фактическое исполнение сторонами  своих обязательств по сделке: продавец передал по акту приема-передачи жилой  дом, а покупатель его принял и  уплатил оговоренную стоимость - и правомерность заключения всего  соглашения в целом, что, в принципе, и так не оспаривалось. Но также  указал на необходимость применения в сложившейся правовой ситуации ст. 165, п. 3, ГК РФ в связи с уклонением покупателя от регистрации договора, который просто утратил к сделке интерес в силу ее убыточности.

Законом суду предоставлено право по требованию одной из сторон вынести решение  о регистрации сделки, совершенной  в надлежащей форме, если другой ее участник по какой-либо причине этого  не делает в установленном порядке  и в установленный срок. Этой возможностью, удовлетворяя исковые требования, суд  и воспользовался.

К слову, у органов судебной системы довольно большой простор в выборе принимаемых  решений. Конечно же, никто не оспаривает, что все они должны быть в рамках закона и в строгом соответствии с ним, но вместе с тем это не исключает способность некоторых  новаторских и оригинальных по своей  сути постановлений быть образцом для  подражания при разрешении схожих дел. И хотя судебному прецеденту на законодательном  уровне пока не уделяется достаточно внимания, как таковой он все же существует.

И здесь  стоит привести в пример один довольно интересный случай, который хотя и  не имеет своим предметом спор в отношении жилой недвижимости, однако с большой долей вероятности  может косвенным образом повлиять на принимаемые судами решения по квартирному вопросу. Почему? Об этом ниже.

ООО обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений  общей площадью 1294,2 кв. метра на окраине  столицы. Незаконным владельцем, по мнению истца, являлось другое ООО, к которому недвижимость перешла через ряд  последовательно заключенных со сторонними хозяйствующими субъектами сделок купли-продажи. Кстати, последний  собственник-ответчик к моменту  предъявления иска даже успел сдать  в аренду спорное имущество. Все  эти фирмы вместе с Главным  управлением Федеральной регистрационной  службы по Москве были привлечены в  процесс в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Первая  судебная инстанция иск удовлетворила, затем последовали обращения  в Девятый арбитражный апелляционный  суд и Федеральный арбитражный  суд Московского округа, но они  не изменили принятого решения.

Стоит отметить, что в проведенных заседаниях была обнародована информация о наличии  внутрикорпоративного конфликта среди  участников фирмы-продавца. Это в  какой-то мере объясняет то, что уже  в процессе кассационного рассмотрения дела и истец, и ответчик заявляли ходатайства соответственно об отказе от иска и о прекращении производства. Также дружно процессуальные "противники" затем подали заявления в Высший Арбитражный Суд РФ об отмене ранее  вынесенных постановлений. Ссылались  они, с одной стороны, на добросовестность последнего приобретателя (ответчика), с другой - на факт нахождения спорного имущества в аренде.

Как было установлено судами, первоначальный, исходный договор купли-продажи  недвижимости от имени ООО подписал генеральный директор общества на основании решения общего собрания участников об одобрении крупной сделки. Напомним, что такое требование содержится в ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Требование  то при продаже учли, но выполнить  его в строгом соответствии с  буквой закона не потрудились: не собрали  необходимый кворум. Это и повлекло за собой процессуальное признание  решения общего собрания и самого договора недействительными. Следовательно, и все последующие сделки стали  характеризоваться тем же свойством.

Однако  Высший Арбитражный Суд РФ обратил  внимание на то, что предыдущие судебные инстанции в принятых актах не отразили. И, прежде всего, это касается факта выбытия недвижимого имущества  из владения истца. Да, суд подтвердил недействительность решения общего собрания участников общества и первоначального  договора купли-продажи, но поставил под  сомнение наличие порока воли, т.к. в  судебных заседаниях не была дана юридическая  оценка внутренним разногласиям в фирме-истце  и не было установлено лицо, которое  согласно учредительным документам и действующему законодательству правомочно совершать действия, направленные на отчуждение имущества.

Но для  нас куда больший интерес представляет другой вывод Высшего Арбитражного Суда РФ, точнее даже - предположение: а  является ли последний приобретатель  добросовестным? Ведь к нему имущество  перешло всего за 4,5 млн. рублей плюс налог на добавленную стоимость  в размере около 685 тыс. рублей. Для  более чем 1200 кв. метров, пусть и  на окраине столицы, это просто смешная  сумма. Ее разумного обоснования  ни в договоре, ни в материалах дела не содержалось, вследствие чего она  была названа специально заниженной.

Так это  или нет, выяснит Арбитражный  суд города Москвы, которому дело Постановлением ВАС РФ N 10665/07 от 18 декабря 2007 г. было направлено на новое рассмотрение. Однако сами по себе итоговые выводы очень  важны не только для арбитражной  практики, но и для будущих решений  судов общей юрисдикции.

Рассмотрим  еще одно дело. Первоначально истица обратилась в Гагаринский районный суд г. Москвы с требованием признать недействительным договор купли-продажи  комнаты в квартире коммунального  заселения, заключенный между ее соседкой и третьим лицом. Учитывая правило о преимущественном праве покупки, она также просила перевести на нее все права и обязанности покупателя.

Иск, к  радости заявительницы, был удовлетворен в полном объеме. Вынесенное решение  не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского  городского суда, ни определение Президиума Московского городского суда.