Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

Споры, вытекающие из государственной регистрации  прав на недвижимое имущество разнообразны.

Здесь можно  отметить проблемы, касающиеся даты государственной  регистрации. Как известно, арбитражный  суд не вправе обязать уполномоченные органы осуществить государственную  регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая  дата регистрации. Так, акционерное  общество обратилось в арбитражный  суд с иском к учреждению юстиции  об обжаловании отказа в государственной  регистрации. Как следует из пункта 3 статьи 2 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», датой государственной  регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный  реестр прав является день ее фактического совершения, и арбитражный суд  был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения [16]. В  соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации  учреждение юстиции несет ответственность  за своевременность и точность записей  о праве на недвижимое имущество  и сделках с ним. Поскольку  ввиду отказа учреждения юстиции  право собственности истца на здание не было зарегистрировано в  установленный срок, то истец вправе на основании пункта 1 статьи 31 закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним», а также статей 16 и 1069 ГК РФ потребовать от учреждения юстиции  возмещения причиненных в результате этого убытков.

Следующая категория споров касается отказа в  государственной регистрации договора продажи квартиры.

Так, учреждение юстиции правомерно отказало в государственной  регистрации договора продажи квартиры, так как ранее им уже был  зарегистрирован договор продажи  той же квартиры, заключенный тем  же продавцом с другим покупателем.

На основании  изложенного, можно прийти к выводу, что государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Можно выделить два вида регистрации: регистрация  прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права  на недвижимость и не все сделки с нею.

Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной  регистрации права.

Следует отметить последние изменения вступившие в силу с 01 марта 2010 года относительно возможности отправки документов для  регистрации прав по почте.

Заявление о государственной регистрации  прав и иные документы, необходимые  для государственной регистрации  прав могут быть предоставлены посредством  почтового отправления с объявленной  ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о  вручении.

В случае представления заявления о государственной  регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной  регистрации прав, посредством почтового  отправления:

• подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;
• сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества;
• подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;
• доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;
• к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), выписка из единого государственного реестра юридических лиц и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

2.4 Расторжение договора  купли-продажи недвижимости

Расторжение договора - это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя  понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем  большинстве случаев эти термины  рассматриваются как синонимы.

При расторжении  договора договорные обязательства  сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может  только действующий договор. Этот признак  позволяет отличить расторжение  договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения  закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще  при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента  его подписания [38, c. 62].

Расторжение договора может происходить, когда:

а) договор  был заключен;

б) когда  договор является действительным.

Оно может  осуществляться по воле двух сторон или  по требованию одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе  является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение  возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке  и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после  процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура  досудебного урегулирования состоит  в том, что одна сторона до обращения  в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть  договор. И только после получения  отказа другой стороны на предложение  о расторжении договора либо неполучения  ответа в определенный срок (срок для  ответа может быть указан в самом  предложении, установлен законом или  предусмотрен договором, а при его  отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием  о расторжении договора в суд.

Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи  недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

Сложнее решается вопрос о возможности осуществления  государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем  одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний  отказ от исполнения представляет собой  одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» может служить  основанием для государственной  регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В  случае одностороннего отказа от исполнения договора - это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о  своем решении расторгнуть договор [38, c. 63].

Однако  на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет  право на одностороннее расторжение  договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации  будет необходимо решение суда о  необходимости проведения регистрационных  действий. Другими словами, договор  купли- продажи недвижимости может  быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для  проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском  о признании права на односторонний  отказ от исполнения договора и возможности  совершения регистрационных действий по переходу права собственности  на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи  недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и  расторжения. На практике весьма редко  встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании  соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения  договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в  силу его бесконфликтности.

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной  регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами  или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В  ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), которые подлежат государственной  регистрации. Точно так же при  купле-продаже предприятия государственной  регистрации подлежат как переход  права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, расторгнуть договор  купли-продажи жилого помещения  или купли-продажи предприятия  можно только после того, как будет  зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права  собственности и регистрация  сделки происходят одновременно. При  этом следует иметь в виду, что  после того, как покупатель уплатит  покупную цену за недвижимое имущество, продавец передаст его покупателю и  будет зарегистрирован переход  права собственности на него, договор  считается исполненным, и соответственно он прекращает свое действие. При решении  вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества  следует учитывать положения  п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны  не вправе требовать возвращения  того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения  или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением  сторон.

Если  на основании совершенной сторонами  сделки не была произведена государственная  регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом  сделки, стороны вправе подписать  соглашение о расторжении купли-продажи  недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным  подразделением Федеральной регистрационной  службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий  договор купли-продажи недвижимости.

ГЛАВА 3 Особенности правоприменительной  практики по договорам купли-продажи  отдельных видов недвижимости

3.1 Особенности договора  купли-продажи жилой недвижимости

При построении системы объектов жилищных прав необходимо, чтобы каждый самостоятельный объект, включенный в эту систему, обладал  общими, сущностными признаками. Как  отмечает Ю.К. Толстой, о жилых помещениях речь идет во всех статьях главы  второй ЖК РФ. Именно поэтому признаки жилого помещения, которые выделены им, базируются не только на положениях ст. 15 ЖК РФ.

По мнению Ю.К. Толстого, всего признаков жилого помещения семь: это объект жилищных прав; изолированное помещение, которое  признается недвижимым имуществом и  пригодно для постоянного проживания граждан; к видам жилых помещений  относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната; жилые помещения предназначены  для проживания граждан; право собственности  и иные вещные права подлежат государственной  регистрации; осуществляется государственный  контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; может осуществляться страхование жилых помещений. При  этом выделяются как основные, так  и факультативные признаки. Факультативные признаки, такие, как государственная  регистрация жилых помещений  и их страхование, не следует отражать в определении жилищного фонда; такой признак, как то, что жилые  помещения являются объектами жилищных прав, воспринимается как очевидный. Сущностными же признаками, которые  обязательно должны быть отражены в  определении жилищного фонда, являются такие, как предназначенность и  пригодность для постоянного  проживания граждан, хотя бы и на данный момент в силу особенностей его правового  режима или иных обстоятельств жилое  помещение использовалось для временного проживания граждан, а также то, что  жилые помещения могут находиться не только в жилых домах, но и в  иных строениях (например, в здании образовательного или оздоровительного учреждения). Весьма примечательно, что, выделяя такой признак, как то, что жилое помещение является недвижимым имуществом, Ю.К. Толстой  не считает необходимым отражать его в определении жилищного  фонда, видимо, также полагая, что  это разумеется само собой.

А.А. Иванов отмечает, что такой признак жилого помещения, как указание на его недвижимый характер, является лишним в определении  жилого помещения: "...откуда возьмутся "движимые" помещения, если они  всегда рассматривались как части  зданий (сооружений) объектов недвижимости". Безусловно, движимых помещений, которые бы имели статус жилых, не бывает. Однако представляется, что смысл в том, чтобы выделять такой признак, все-таки есть. Как отмечает Б.М. Гонгало, к сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках и т.п. Отношения по их использованию для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Необходимо также отметить, что в силу природных условий, а также особенностей жизненного уклада люди также постоянно проживают в юртах, ярангах, иглу, но с точки зрения ЖК РФ признать данные объекты жилыми помещениями никак невозможно. Именно этим и следует объяснить необходимость выделения такого признака жилого помещения, как то, что оно является объектом недвижимости. Именно этим обстоятельством и объясняется целостность системы объектов жилищных прав, в которую не могут быть включены яранги, юрты, дома-вагончики, сборно-разборные дома и т.п.