Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

После этого  дело было истребовано в Верховный  Суд РФ, где Судебная коллегия по гражданским делам отменила Постановление  в части признания недействительным договора купли-продажи комнаты, остальные  же положения остались в силе. С  этим не согласился первый заместитель  Председателя Верховного Суда РФ, который  в принесенном представлении  обосновал необходимость вынесения  по делу нового решения об отказе в  удовлетворении заявленных требований. Президиум Верховного Суда РФ представление  рассмотрел и в контексте необходимости  обеспечения единства судебной практики и законности нашел его вполне справедливым. И вот по каким основаниям.

Всеми предыдущими  судебными инстанциями была ошибочно применена ст. 250 ГК РФ. Она закрепляет правило, согласно которому при продаже  доли в праве общей собственности  постороннему лицу остальные участники  долевой собственности имеют  преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях.

Причем  на продавца возлагается обязанность  известить в письменной форме  остальных участников собственности  о намерении продать свою долю постороннему лицу.

Если  эти требования в своей совокупности не будут выполнены, то любой другой участник долевой собственности  имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с  просьбой о переводе на него прав и  обязанностей покупателя.

Однако  суды не учли, что спорная комната  фактически и не находилась в общей  долевой собственности нескольких лиц, т.к. ответчица единолично обладала правом собственности на проданные  квадратные метры. Этот факт в материалах дела нашел свое подтверждение в  виде договора между ответчицей и  Управлением муниципального жилья  Юго-Западного административного  округа г. Москвы о передаче в собственность  комнаты N 1 жилой площадью 11,9 кв. м  в квартире коммунального заселения  и соответствующего свидетельства  о собственности.

В свою очередь, сама истица имела аналогичные  права (причем права документально  подтвержденные) в отношении двух других комнат в коммуналке.

При таких  условиях ссылаться на отношения  общей собственности не представляется возможным, так же как и требовать  от ответчицы отчуждения принадлежащего ей имущества только соседям по коммунальной квартире.

Судей же смутило упоминание в договоре купли-продажи  о "пропорциональной доле в праве  собственности на места общего пользования". На основе этой фразы они сделали  вывод о наличии общей долевой  собственности в отношении всей квартиры в целом. Вывод, надо сказать, не совсем верный. В соответствии с  Законом РФ "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" при передаче в собственность  комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования, куда относятся  коридор, кухня, санузел и др. Именно эта доля не подлежит отчуждению другим лицам, да и то при условии, что  им же не продается и сама комната.

Следовательно, даже при наличии общей собственности  на места общего пользования ответчица  имела полное право продать принадлежащую  ей комнату кому угодно и без уведомления  другого собственника жилых помещений  в данной квартире. У последнего, исходя из приведенных умозаключений, нет никаких законных оснований  требовать перевода на него прав покупателя по договору купли-продажи.

Учитывая, что по данному делу суд применил закон, не подлежащий применению, и  не применил Закон, подлежащий применению, все ранее вынесенные судебные решения  были отменены, а Постановлением Президиума Верховного Суда РФ N 19пв-04 от 17 ноября 2004 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Необходимо  иметь в виду, что точное документальное оформление сделок с недвижимостью - это необходимое условие их действительности.

Так, для  совершения сделки купли-продажи приватизированной  квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его  регистрации должны быть приложены  следующие документы:

- свидетельство  о праве собственности на продаваемую  квартиру;

- договор  государственного (муниципального) органа  с нанимателем квартиры о передаче  ее в собственность нанимателя  и членов его семьи;

- справка  из БТИ с указанием оценочной  стоимости квартиры; предварительное  разрешение органов опеки и  попечительства, если в квартире  проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются  ли они собственниками или  членами семьи собственников,  в том числе бывшими, имеющими  право пользования данным жилым  помещением.

Особые  правила установлены в отношении  купли-продажи жилых помещений, в  которых проживают лица, сохраняющие  в соответствии с законом право  пользования помещением после его  приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся  в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник  продавал жилые помещения, не предупредив  покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена подобная норма, в соответствии с которой  существенным условием продажи жилого помещения, в котором проживают  эти лица, является перечень этих лиц  с указанием прав на пользование  продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Признание этого условия  существенно свидетельствует о  том, что при несоблюдении указанного условия договор считается незаключенным.

Очевидно, что права членов семьи собственника в свете положений ГК РФ имеют  вещно-правовой характер, хотя они прямо  и не названы в ст. 216 ГК РФ. Но очевидно тоже, что они произведены от прав собственника, основаны на личных взаимоотношениях и возникают не иначе как по воле собственника жилого помещения (исключение, наверное, могут составить лишь несовершеннолетние дети членов семьи собственника). И  разумно предположить, что это  вещное право должно прекратиться после  прекращения прав самого собственника, но, к сожалению, законодатель сохранил для членов семьи собственника право  пользования жилым помещением при  смене субъекта собственности. Этим существенно ограничиваются права  и предыдущего, и последующего собственников. Трудно представить, что покупатель захочет приобрести квартиру, в которой  останутся проживать члены семьи  бывшего собственника.

Но, тем  не менее, обман с регистрацией - явление довольно частое, и бывает, у покупателей возникает немало хлопот, прежде чем они реально  смогут воспользоваться своей собственностью.

Слабым  утешением для нового собственника является предоставленная в данном случае законом возможность требовать  уменьшения цены или расторжения  договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ); у продавца уже может не быть денег или  даже сам продавец может оказаться  вне пределов досягаемости. Ограниченным оказывается и право собственника продать жилье, если у бывших членов его семьи нет другого жилища (при нормальных семейных отношениях вместе с собственником выезжают все члены его семьи).

Положение, при котором иное вещное право  превалирует над правом собственности, неестественно, и его с успехом  используют недобросовестные продавцы. В литературе предлагаются разные варианты, как обезопасить покупателя.

Так, П.В. Крашенинников в своей работе "Субъекты права собственности  и иных вещных прав на жилые помещения" связывает изменение ситуации с  принятием нового Жилищного кодекса  РФ, поскольку в п. 1 ст. 292 ГК РФ указано, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым  помещением на условиях, предусмотренным  жилищным законодательством. В ЖК РФ, по его мнению, должно быть установлено, что отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают  бывшие члены его семьи, возможно только при предварительном заключении договора найма жилого помещения  между ними и собственником на условиях, обычных для данной местности. Срок такого договора не должен быть менее  трех лет, а если среди бывших членов есть несовершеннолетние лица, - то до достижения ими совершеннолетия. Это  трансформирует вещные права бывших членов семьи в обязательственные.

Несмотря  на некоторую привлекательность  данной позиции, в ней есть и недостатки.

Во-первых, неясно, почему именно в ЖК РФ должны решаться вопросы допустимости купли-продажи  жилого помещения, являющегося собственностью гражданина.

Во-вторых, в таких ситуациях может быть заключен лишь договор коммерческого  найма, а это уже прерогатива  ГК РФ.

В-третьих, в предполагаемом варианте договор  становится обязательным, что не соответствует  свободе договора, пока специальное  указание не будет строго регламентировано законодательством.

В-четвертых, это не решает проблемы с членами  семьи собственника, пожелавшими  остаться в жилом помещении. И  вообще, думается, что п. 1 ст. 292 ГК РФ отсылает к жилищному законодательству для определения условий пользования  членами семьи жилым помещением наряду с собственником в отношении, например, оплаты коммунальных услуг, соблюдения правил общежития и т.п.

На практике риелторы, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают иной выход. После  оформления договора купли-продажи  передается только часть денег, примерно не более 50% от стоимости квартиры. Для  получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем  выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет  приобрести на оставшиеся деньги жилое  помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Поэтому, если гражданин не может купить или  продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам  риелторской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должны предъявить лицензию. Эти фирмы ведут проверку "юридической чистоты" сделки на предмет возможных претензий  других лиц на продаваемое жилье.

Нежелательно  участникам сделки купли-продажи обращаться к частным посредникам и кому-либо - даже представителю фирмы, с которой  продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - отдавать свои документы.

Расчет  по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает  в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации  договора и выписки лиц из покупаемого  жилого помещения.

Уголовным кодексом Российской Федерации мошенничество  квалифицируется как хищение  чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем  обмана или злоупотребления доверием.

При совершении сделки путем мошенничества для  ее участников наступают следующие  гражданско-правовые последствия (ст. 179 ГК РФ):

- если  сделка по договору купли-продажи  жилья, дарения, обмена, мены и  т.д.) будет признана судом недействительной, потерпевшему возвращается другой  стороне все полученное ею  по сделке.

При невозможности  возвратить полученное жилое помещение  в натуре (например, оно оказалось  перепродано и в нем прописаны  и проживают новые жильцы, у  которых нет другого жилья), стоимость  этого помещения возмещается  потерпевшему в деньгах.

Однако  гражданско-правовая ответственность  виновной стороны сделки этим не исчерпывается. Помимо возвращения незаконно приобретенного жилья потерпевшему с нее взыскивается в доход государства все то, что она выплатила по сделке потерпевшей  стороне.

Во многих случаях мошенничество является действием преступного характера  и наряду с гражданско-правовыми  санкциями влечет за собой применение мер уголовной ответственности.

Так, согласно ст. 159 УК РФ лица, совершившие это  преступление, в зависимости от его  тяжести наказываются штрафом, либо обязательными или исправительными  работами, либо арестом на срок от четырех  до шести месяцев, либо лишением свободы  на срок до десяти лет с возможной  конфискацией имущества.

Гражданско-правовая ответственность по сделкам, совершенным  под влиянием насилия и угрозы применения насилия, - та же, что и  по сделкам, заключенным посредством  обмана.

Вместе  с тем уголовная ответственность  за этот вид незаконных сделок квалифицируется  по ст. 163 УК РФ как вымогательство.

 

 

3.2 Особенности договора  купли-продажи нежилой недвижимости

В течение  ряда лет нормативными актами нежилые  помещения выделялись как самостоятельный  объект недвижимости, являющийся предметом  сделок, при этом единое понимание  термина «нежилые помещения» не выработано.

Рассмотрим, что подразумевается под нежилым  помещением в нормативных актах  разного уровня.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах  собственников жилья» помещение  определялось как единица комплекса  недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для  самостоятельного использования для  жилых, нежилых или иных целей, находящаяся  в собственности граждан или  юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  и муниципальных образований.

В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиПах) употребляется  формулировка «здания, сооружения и  помещения в них».

Согласно  трактовке распоряжения Госкомимущества  РФ от 5 февраля 1993 г. № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения  прав собственности на нежилые помещения», «нежилые помещения» включают в себя «здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные».

Согласно  закону «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к  недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной  регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые  помещения.

Само  словосочетание "нежилое помещение" означает, что соответствующее понятие  определяется негативным образом: это  помещение, не предназначенное для  проживания граждан. В зависимости  от функционального назначения нежилые  помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение  может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Проведенный в  работе анализ показывает, что понятия  «нежилые здания», «сооружения», «помещения»  в качестве видов входят в более  общее понятие «объект».